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房产律师靳双权:房屋买卖协议部分无效的处理

发布日期:2019-03-14 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告尹先生起诉称: 2002年1月1日,我与王先生签订了《房屋买卖合同》1份,约定由王先生将其名下位于XX县XX镇XX街的809号房屋转让给我,转让款12000元。合约签订后,我已将购房转让款12000元以现金形式一次性支付给王先生,但王先生以在外地生活不方便为由一直不协助我办理过户手续。我自2002年起居住在该房屋内至今,期间没有其他人提出异议。所以请求法院判令:1、确认我与王先生于2002年1月1日签订的《房屋买卖合同》有效;位于XX县XX镇XX街的809号房屋归我所有;判令王先生协助办理该房屋的过户手续。2、本案的诉讼费由王先生承担。

  二、被告辩称

  被告王先生、牛小姐答辩称:我二人是夫妻关系,诉争房屋是我夫妻二人的共有财产,尹先生与王先生故意隐瞒牛小姐私下签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合约》,牛小姐对此并不知情,也没有将房屋卖给尹先生的意思,根据《物权法》及相关司法解释的规定,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效;由于房屋未办理过户登记,尹先生不属善意取得,所以尹先生应将房屋返还给王先生、牛小姐。同时请求法院依法判令:1、确认尹先生与王先生签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合约》无效;2、尹先生于《房屋买卖协议》、《房屋买卖合约》确认无效之日起10日内返还房屋给王先生、牛小姐;3、本案的诉讼费用由尹先生承担。

  三、法院查明

  2001年4月27日,王先生(甲方)与尹先生(乙方)签订了1份《房屋买卖协议》,约定:“甲方将位于XX县XX镇XX街809号房屋1幢卖与乙方;金额为20000元;乙方首期付15000元与甲方,余款5000元定于同年12月30日付清,甲方同时将房产证、土地使用证完整交与乙方完成买卖合法手续。此协议签订之日起,甲方同意乙方先行进住,但不能作对扩、拆建、高级装修……如某方反悔即以首期款项为准罚款;此协议期限到2001年12月30日终止。甲方王先生签名,加盖甲市乙区XX店铺公章,乙方尹先生加盖私章。”之后,王先生依约将房屋交付给尹先生居住。2002年1月1日,王先生与尹先生又签订了1份《房屋买卖合约》,合约载明:“业主王先生现将位于XX街的809号房屋一幢(面积、结构、所属范围,见房产证、土地使用证)卖给Z村尹先生,金额12000元,双方买卖自愿,完成了手续交换。此据。立约人卖方王先生、买方尹先生,2002年1月1日。”王先生依约将房屋所有权证和土地使用权证交付给尹先生收执。

  王先生于1986年10月22日以860元购买涉案房屋;该屋位于XX县XX镇XX街,结构为砖木平房;使用土地面积为78.29平方米,土地所有制性质为国有。王先生与牛小姐是夫妻关系,双方于1975年6月29日到XX县XX公社登记结婚。

  四、法院判决

  1、原告尹先生与被告王先生于2001年4月27日签订的《房屋买卖协议》及于2002年1月1日签订的《房屋买卖合约》(除房屋买卖合约中约定房屋买卖金额12000元部分无效外)有效;XX县XX镇XX街809号房屋归尹先生所有。

  2、被告王先生、牛小姐应自本判决发生法律效力之日起七日内,协助原告尹先生办理位于XX县XX镇XX街809号房屋产权过户登记手续。

  3、驳回被告王先生、牛小姐的反诉请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点是房屋买卖协议是否有效。

  对王先生、牛小姐主张王先生处分房屋未经牛小姐同意,该处分行为应为无效民事法律行为问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条的规定:“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权’的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。本案中,王先生与牛小姐是夫妻关系,涉案房屋登记在卖方王先生名下,但系王先生与牛小姐夫妻共同生活期间购买的,属双方夫妻共同财产。2001年4月27日,王先生在《房屋买卖协议》上签字、加盖甲市乙区XX店铺的公章;尹先生在《房屋买卖协议》上加盖私章,双方对该协议的真实性予以认可。而该协议中对涉案房屋的位置、面积进行了明确,并对交易价格、付款方式、违约责任、双方的权利义务均进行了约定。基于不动产的公示公信原则,尹先生有理由相信王先生系该房屋的完全权利人;签订房屋买卖协议时,王先生与牛小姐在甲市乙区经营XX店铺,共同居住生活,且协议又加盖了XX店铺的公章;根据常理,王先生将房屋出售给尹先生,尹先生有理由相信王先生售房系王先生、牛小姐夫妻的共同意思表示。又因尹先生购房后入住十多年,牛小姐未提出异议,故牛小姐对此应当是知情的。因此,牛小姐称对王先生出售涉案房屋一事不知情为由,诉请该买卖行为无效及返还房屋的主张,缺乏依据,故不予支持。

  对房屋买卖协议是否实际履行问题。《房屋买卖协议》约定:“乙方首期付15000元与甲方,余款5000元定于同年12月30日付清,甲方同时将房产证、土地使用证完整交与乙方完成买卖合法手续。甲方在未收完房款前,房产证、土地使用证暂不移交,只交复印件与乙方,作为明确甲方房屋的合法性。”上述协议的约定表明,尹先生按期交清购房款,王先生才将房产证、土地使用证完整移交给尹先生,这是双方约定完成房屋买卖手续的依据。而《房屋买卖合约》约定“业主王先生现将位于XX街之五所持物业房屋一幢(面积、结构、所属范围,见房产证、土地使用证)卖给Z村尹先生,金额12000元,双方买卖自愿,完成了手续交换。此据”,该合约所约定的内容实际是对完成了房屋买卖手续交换所立的收据,印证了《房屋买卖协议》“余款5000元定于同年12月30日付清,甲方同时将房产证、土地使用证完整交与乙方完成买卖合法手续。”的约定。现尹先生保存有该房屋房产证、土地使用证,且居住使用该房屋十多年之久,故协议已实际履行,只是没有办理产权过户手续。因此,尹先生主张房屋买卖协议已履行完毕,符合合同的约定,故予以支持;王先生、牛小姐认为房屋买卖协议未实际履行,购房款未支付,房产证、土地使用证交给尹先生系是咨询是否能办理过户之用的抗辩意见,缺乏依据,且不符合房屋买卖协议的约定。故不予支持。

  对《房屋买卖协议》中约定买卖金额为20000元与《房屋买卖合约》中约定买卖金额12000元不相同问题。在二手房交易中,存在买卖双方在私下签订的合同中约定真实的交易价格,却在提交给房产主管部门备案的合同中另行约定不真实的较低价格,以达到规避国家税收目的的情形。本案中,《房屋买卖协议》中约定买卖金额为20000元与《房屋买卖合约》中约定买卖金额12000元不相同,庭审中,尹先生提出在签订《房屋买卖合约》中将房屋买卖金额写为12000元,主要想在办理房屋产权过户时少交过户费用。对此,予以采信。但该条款以规避国家税收为目的,违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,属无效条款,但该部分无效不影响其他部分的效力。

  对涉案房屋没有办理产权过户手续问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”根据当时交易市场行情,交易价格基本合理。从保护善意第三人和安全交易的角度,双方的房屋买卖协议应当受到法律的保护,王先生、牛小姐有义务协助办理产权过户。现王先生、牛小姐以牛小姐不知道或不同意为由不足以对抗已履行全部义务的善意第三人尹先生。

  综上所述,王先生与尹先生于2001年4月27日签订的《房屋买卖协议》及于2002年1月1日签订的《房屋买卖合约》,除《房屋买卖合约》中约定房屋买卖金额12000元,系以规避国家税收为目的,违反法律强制性规定,属无效外,其余内容不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,受法律保护。为维护诚实信用的市场交易秩序,保护当事人的合法权益,依据上述法律规定和查明事实,对王先生与牛小姐主张协议无效及返还房屋的请求,理据不足,不予支持。对尹先生主张协议有效,房屋归其所有及要求协助办理房屋产权过户的请求,理据充分,予以支持。



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