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北京房产律师靳双权:离婚析产中男方以借名买房主张所有权败诉

发布日期:2019-04-15 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告苏先生起诉称:2007年4月10日,我通过甲市L地产经纪有限公司 (以下简称:L公司)居间介绍与郭先生签订了甲市房屋买卖合同,购买位于甲市A区房屋(以下简称:涉案房屋),建筑面积82.78平方米,价款438000元。2007年4月8日,我付清购房首付款178000元,其中我父母出资11万元,有出售方及中介出具的收据为凭。因缺乏资金给付剩余购房款,且我在银行不具备贷款资格,无奈之下只好以我未婚妻单小姐的名义办理银行贷。2007年4月29日,为办理贷款,我与郭先生、中介公司及单小姐签订了一份声明将购房方变更为单小姐。2007年7月13日,我与单小姐登记结婚。婚后我和父母承担了家庭的主要经济来源,也是主要的还贷主体。2008年3月,我和其父母向朋友借款10万元提前偿还银行贷款。我与单小姐婚后共同偿还贷款6万元,单小姐单独偿还5万元。2013年,我与单小姐起诉离婚。2014年1月17日,法院判决我与单小姐离婚,因涉案房屋涉及案外人的财产权利,故法院未予以处理,并告知另行解决。涉案房屋并非单小姐婚前个人财产,我是涉案房屋的实际出资人和事实上的物权人,应当比照共同财产处理,所以请求法院判令:1.分割位于甲市A区诉争房屋;2.诉讼费由单小姐负担。

  二、被告辩称

  被告单小姐答辩称:不同意苏先生的诉讼请求。涉案房屋是我婚前购买且登记在我个人名下,属于我的婚前个人财产,苏先生无权分割,应先进行确认之诉,确认房屋所有权后在进行分割。购房首付款来源于我的父母,贷款是我个人的贷款,苏先生与出卖人签订的合同已作废,我与出卖人签订的房屋买卖合同有效。苏先生及其父母的两次确权之诉均被驳回,存在恶意诉讼,苏先生及其父母对涉案房屋不存在所有权。在双方的离婚案件中,苏先生在庭审中认可我母亲出资10万元用于购房首付款,认可我出资58000元,认可我出资了购房的其他费用。苏先生当时根本不想购买涉案房屋,当时已经申请了经济适用房且已经获得批准,但是苏先生还是选择了购买商品房。

  三、法院查明

  2007年7月13日,苏先生与单小姐登记结婚,2009年5月1日育有一子苏某甲。2013年5月9日,苏先生以离婚纠纷将单小姐诉至法院,2013年11月9日法院作出民事判决书,判决苏先生与单小姐离婚。单小姐不服一审判决提起上诉,2014年1月17日,甲市第二中级人民法院作出民事判决书,判决:驳回上诉维持原判。

  2007年4月10日,苏先生(买受方、乙方)、案外人郭先生(出售方、甲方)与L公司(居间方、丙方)签订了甲市房屋买卖居间合同,约定郭先生向苏先生出售涉案房屋,成交价格为438000元,苏先生付款方式为商业贷款,应在签订本合同的同时支付购房定金1万元交付丙方,乙方于2007年4月11日前补交该房屋定金1万元(11日15时前)。同日,苏先生向郭先生给付购房定金1万元。次日,苏先生向郭先生转账1万元。单小姐称此2万元来源于单小姐。2007年4月11日,苏先生之父苏大叔向苏先生汇款11万元。苏先生称此11万元用于购买涉案房屋,单小姐对此不予认可,称苏先生实际欠单小姐父母10万元。2007年4月12日,苏先生出具借条一份,载明:因购涉案房屋借单小姐母亲刘大娘购房款10万元。苏先生称此借条为苏先生向单小姐母亲刘大娘借款10万元用于购买涉案房屋。单小姐认可借条的真实性,但称此借条是2007年元旦借款后补的借条,借条中的10万元为刘大娘借给苏先生用于购买涉案房屋的首付款,在之前诉讼中苏先生已承认收到该借款。同日,单小姐的银行账户×××汇入10万元。单小姐称借条中载明的10万元与2007年4月12日转账的10万元是两笔钱。

  2007年4月16日,单小姐向苏先生转账58000元。2007年4月18日,郭先生出具一份文件,其中载明:今收到苏先生先生交来涉案房屋首付款158000元,余款26万元过户当日付清。单小姐称4月18日后,苏先生放弃购买涉案房屋,单小姐购买涉案房屋,购房款均来源于单小姐。苏先生称其信用卡逾期还款,导致苏先生无法办理购买涉案房屋的贷款。单小姐认可此笔还款逾期,但称此不会影响苏先生办理其他银行的贷款,实际是苏先生不想购买涉案房屋。2007年4月29日,原购买方苏先生、出售方郭先生、现购买方单小姐与中介公司L公司签订协议,约定:由于购买方变更姓名,特做此声明,原购买方苏先生变更为单小姐。同日,L公司出具收据,载明今收到苏先生交来代理服务费、过户费13000元。单小姐认可收据的真实性,但称此费用实际是由单小姐父母给付的。后,单小姐以个人名义贷款26万元。根据还款记录,苏先生与单小姐婚姻关系存续期间共计偿还贷款217022.46元。2008年3月4日,单小姐名下×××银行卡存入10万元。苏先生称此10万元为其与其父母借款10万元用于提前偿还涉案房屋贷款,单小姐对此不予认可。2008年4月2日,单小姐提前偿还涉案房屋贷款本金5万元。2007年5月8日,涉案房屋取得了房屋所有权证,登记的房屋所有权人为单小姐。另查,购买涉案房屋前苏先生曾申请经济适用住房,但最终没有购买经济适用住房而购买了涉案房屋。且离婚后涉案房屋的贷款系单小姐偿还,现单小姐与苏某甲居住在涉案房屋。

  四、法院审理

  1、本判决生效后十日内,单小姐补偿苏先生经济利益房屋折价款60万元;

  2、驳回苏先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:本案争议的焦点在于涉案房屋的出资情况,根据查明的事实可以认定:1.定金2万元,由苏先生支付郭先生,单小姐称2万元来源于单小姐,但未提供相应的证据予以证实,故2万元定金认定为苏先生支付;2.首付款158000元,双方均认可2007年4月16日单小姐向苏先生转账58000元,故认定58000元由单小姐出资,剩余10万元,双方均认可苏先生曾向刘大娘借款10万元,且在(2013)大民初字第06436号庭审笔录中单小姐认可苏先生向单小姐父母借款10万元用于购房,但此时购房人未变更成单小姐,在变更成单小姐后,单小姐父母未向苏先生主张过债权,故该笔债权可以认定是单小姐父母对单小姐的赠与,故首付款收条虽载明是苏先生支付,但实际出资均来源于单小姐;3.婚后偿还贷款217022.46元,苏先生认可其中5万元为单小姐还款,剩余款项中苏先生主张其父母借款还贷款10万元、余款为双方共同还款,但对于苏先生个人偿还10万元的意见,因证据不足,故无法采信。单小姐称全部贷款均由其与父母偿还,亦未提供充足的证据予以证实;4.双方均认可离婚后涉案房屋贷款由单小姐偿还,对此=不持异议。基于此,涉案房屋虽系单小姐婚前购买,并支付部分首付款,该房屋登记在单小姐名下,但苏先生在购买房屋过程中参与并部分出资,故涉案房屋归单小姐所有,单小姐对苏先生出资部分及对应财产增值部分予以补偿。法院参照甲房地产咨询评估有限责任公司评估的涉案房屋市场总价,结合购房与结婚时间、双方的出资情况、照顾子女和女方权益等因素,确定单小姐补偿苏先生房屋折价款60万元。



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