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案件梳理

一、当事人关系

原告：林悦，一号房屋产权登记人，与周浩系夫妻，因父亲重病急需资金，急于出售房屋。

被告：陈岚，房屋买受人，主张按合同履行交易。

第三人：周浩，林悦配偶，认为房屋系夫妻共同财产，出售未经其同意，主张合同无效；丙经纪公司，居间方，否认恶意串通，称已履行中介职责。

二、纠纷背景

林悦与陈岚于 2022 年 9 月 17 日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 866 万元交易一号房屋。林悦主张因父亲患癌急需治疗，在陈岚与丙经纪公司误导下，以显著低于市场价签约，要求撤销合同；陈岚则认为交易系双方真实意思表示，林悦单方毁约应承担违约责任；周浩主张三方恶意串通损害其权益，合同应无效。

三、关键事实

房屋权属：一号房屋购于林悦与周浩婚姻存续期间，虽登记在林悦名下，但林悦提供还贷记录证明为夫妻共同财产。

合同签订与履行：合同约定定金 100 万元分两笔支付，陈岚支付首笔 15 万元后，林悦发现价格过低要求解约，陈岚仍提前支付第二笔 85 万元定金。

市场价格争议：法院委托丁评估公司鉴定，认定房屋 2022 年 9 月 17 日市场价值为 1060.2081 万元（单价 105378 元），合同价为评估价的 81.68%。

沟通记录：微信聊天显示，林悦曾向陈岚提及价格、配偶意见及房屋附属争议，陈岚坚持履约；丙经纪公司曾表示 “不影响过户但需配偶签字”。

争议焦点

合同是否构成显失公平：林悦主张陈岚利用其危困状态和信息劣势，以显著低价签约；陈岚认为价格合理，无显失公平情形。

是否存在恶意串通：周浩主张林悦、陈岚与丙经纪公司明知其为共有人，仍低价交易损害其权益；各方否认恶意串通。

合同是否可撤销或无效：林悦要求撤销合同，周浩要求确认合同无效，陈岚与丙经纪公司主张合同有效。

案件分析

一、显失公平的认定

客观要件：根据《民法典》第 151 条，显失公平需权利义务显著失衡。本案中，房屋合同价为评估价的 81.68%，未低于正常市场价 70%（司法实践一般标准），不构成 “显著过低”。

主观要件：林悦未能证明陈岚或丙经纪公司存在利用其危困状态诱骗签约的故意。林悦曾参与房屋抵押、出租等事务，且聊天记录显示其对房价有一定认知，难以认定 “缺乏判断力”。

二、恶意串通的认定

周浩主张证据不足：虽房屋为夫妻共同财产，但周浩未提供证据证明林悦、陈岚与丙经纪公司存在串通损害其利益的合意。丙经纪公司已提示需配偶签字，陈岚坚持履约不能直接等同于恶意。

三、合同效力判定

合同有效：无证据证明合同存在显失公平、恶意串通或其他法定无效、可撤销情形，合同系双方真实意思表示，合法有效。

裁判结果

法院驳回林悦全部诉讼请求，认定：

林悦未能举证证明合同显失公平的主客观要件，撤销合同主张不成立；

周浩无证据证明恶意串通，合同无效主张不成立；

陈岚已支付定金，林悦若违约需另案处理违约责任。

案件启示

重大决策需理性判断：处于危困状态时签订合同，应尽量避免仓促决策，可寻求专业意见评估风险，避免事后以 “显失公平” 主张撤销合同。

夫妻共同财产处分规则：涉及夫妻共同财产的交易，需双方一致同意，登记一方擅自处分可能引发纠纷；中介方应尽到充分提示义务。

证据留存的重要性：主张合同无效或撤销，需提供充分证据证明法定情形。本案中，林悦、周浩因证据不足承担败诉后果。