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签订房屋买卖合同是严肃的民事法律行为，任何一方权益都应得到合法保护。当卖房承诺遭遇配偶不知情的争议，这究竟是买方 “轻信承诺” 的风险自担，还是卖方恶意违约的法律漏洞？作为律师，将从法律与事实层面，为您还原案件的真实面貌。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈晨向法院提出三项诉讼请求：

判令被告周芳依照《承诺书》支付补偿金 100 万元；

判令周芳向乙公司支付居间费用补偿金 143,000 元；

判令被告吴勇就上述款项承担连带责任。

陈晨称，2021 年 1 月 7 日，周芳代表其配偶吴勇与其签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，出售吴勇名下一号房屋。签约当日，周芳签署《承诺书》，承诺吴勇知情并同意售房，若不符，愿向乙公司支付与佣金等额、向陈晨支付与定金等额的补偿金。后在房屋买卖合同纠纷案庭审中，吴勇承认对售房不知情，与承诺内容不符，周芳应履行承诺，且该债务属夫妻共同债务，吴勇应担责。

（二）被告的抗辩主张

周芳辩称：

重复起诉：《承诺书》是房屋买卖合同附件，相关纠纷已由法院作出生效判决，本案实质是重复起诉；

诉求无据：其违约行为已赔偿，陈晨无权就同一违约再次索赔，《承诺书》补偿款属违约金，法院前案已综合考量，且陈晨主张的 100 万元远超实际定金；

居间费已判：陈晨主张的居间费用在前案已被驳回；

配偶无责：吴勇非适格主体，不应担责 。

吴勇辩称：

本案系重复起诉；

生效判决认定周芳无权代理，合同对自己不生效，不应担责；

连带责任需法定或约定，陈晨诉求无依据；

陈晨诉请金额前案已处理，无额外损失 。

（三）法院查明的关键事实

合同签订：2021 年 1 月 7 日，周芳代理吴勇与陈晨在乙公司居间下签订房屋买卖合同，同日周芳签署《承诺书》 ；

合同履行：陈晨支付定金 10 万元，网签失败后周芳拒履约，陈晨发解约通知并起诉；

前案判决：一审认定周芳无权代理，判其退还定金 10 万元、支付违约金 20 万元；二审维持原判，对陈晨依据《承诺书》主张的 100 万元未予处理 。

二、案件分析

（一）争议焦点

本案是否构成重复起诉？

《承诺书》的性质及效力如何认定？

陈晨能否基于《承诺书》获得补偿？吴勇是否应承担连带责任？

（二）法律分析

重复起诉认定：《承诺书》依附于房屋买卖合同，相关纠纷已审理完毕，本案诉讼请求实质与前案重叠，构成重复起诉 ；

承诺书性质：《承诺书》是房屋买卖合同的从属性文件，补偿金本质为违约金，前案判决已综合考量违约情形和损失确定违约金数额；

责任承担：陈晨无证据证明实际损失超前案判决金额，无权重复索赔；吴勇未参与承诺，无法律或约定依据承担连带责任；陈晨非居间费支付或接收方，无权代乙公司主张 。

三、裁判结果

法院判决驳回陈晨的全部诉讼请求。这一判决明确了重复起诉的认定标准，以及合同从属性文件的责任边界。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

核实代理权限：涉及他人房产交易，务必要求出示产权人授权或同意证明；

明确违约责任：细化合同及补充文件中的违约条款，避免模糊表述；

避免重复维权：纠纷判决生效后，新诉求需与前案有实质区别，否则可能被认定重复起诉 。

（二）卖房者警示

谨慎签署承诺：非本人签署合同或承诺，可能因无权代理承担高额违约金；

夫妻共同财产处置：涉及夫妻共有房产，需双方共同签署文件，避免单方行为引发纠纷 。

（三）法律风险提示

违约金上限：违约金数额需与实际损失匹配，过高主张难获支持；

连带责任认定：连带责任需严格依据法律规定或合同约定，不可随意主张 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）