一．基本案情

原告诉称

原告张某一诉称：原、被告于2015年10月17日签订房屋买卖合同，约定由原告出资89万元，购买被告名下的坐落于本市某某区某某里XX栋XX门XXX室房屋一套，双方约定于2015年11月30日到房管部门办理相关手续，原告于当日向被告交付定金2万元。后因被告拒绝履行合同义务，致使合同无法履行。原告认为，被告之行为已构成根本违约，应承担违约责任，故请求判令被告赔偿原告违约金89000元。

 

被告辩称

被告刘某二辩称：原、被告签订的《房产交易合同》依法应属无效合同，要求被告赔偿违约金89000元的诉讼请求没有事实依据。原、被告签订的《房产交易合同》违反法律的禁止性规定而应属无效。该合同实质上是房屋买卖合同，所买卖的标的物是公产房，公产房的产权归国家所有，依照法律规定，公产房是不允许买卖的。因此原告基于该无效合同主张违约金无理无据而不能成立。被告经鉴定为限制行为能力人，因此被告不能委托刘某代签房屋买卖合同，因此该合同应属无效；刘某代签合同之前，并没有将此事告知与被告同户籍的刘某三和刘某四二人。

 

二．法院查明

本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：

原告张某一与被告刘某二于2015年10月17日在案外人某某房地产咨询有限公司的居间服务下签订了《房产交易合同》，约定由原告张某一购买被告刘某二承租的坐落于天津市某某区某某里XXX室房屋。该房屋为公产房，计租面积为21.74平方米。该房屋成交价为890000元，原告张某一于签订本合同之时向被告刘某二支付定金人民币20000元。双方须于2015年11月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。被告刘某二在办理过户手续前，向原告张某一交付腾房押金人民币5000元。合同项下的居间服务费为人民币8900元，由原告张某一承担，于合同签订当日向案外人某某房地产咨询有限公司支付。该《房产交易合同》由被告刘某二于2015年10月17日向其女儿刘某出具授权委托书后，由刘某代其签字。该《房产交易合同》签订之日，原告张某一给付被告刘某二定金20000元，因涉诉房屋为公产房，在办理公证过程中，应公证处要求，案外人刘某申请宣告本案被告刘某二为限制民事行为能力人，2016年2月24日，天津市某某区人民法院作出民事判决书，判决宣告本案被告刘某二为限制民事行为能力人，并指定刘某为刘某二的监护人。2016年3月12日，被告刘某二的法定代理人刘某明确告知原告该房屋不再出售给原告张某一，原告张某一认可由于被告不履行主要合同义务，该《房产交易合同》解除。

 

三．法院判决

自本判决生效之日起十日内，被告刘某二赔偿原告张某一违约金89000元。

 

四．律师点评

根据原告张某一、被告刘某二与案外人某某房地产咨询有限公司签订的《房产交易合同》，是三方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告及案外人均应依约履行。

原告依约交纳了购房定金，被告应按照合同约定履行其相应的义务，被告在履行合同过程中明确表示拒绝将诉争房屋出售给原告，属于明确不履行合同主要义务的情况，在此情况下，原、被告均认可在2016年3月12日被告做出该意思表示时，合同已解除。被告在履行合同的过程中，明确表示不履行主要义务，应属于被告违约行为，应承担相应的违约责任。对于原告主张的89000元的违约金，原告在庭审中明确表示不主张被告返还定金，只要求被告支付违约金，按照房产交易合同的相关约定，被告应支付总房款10%的违约金，故对于原告的该项主张予以支持。

对于被告抗辩其授权委托书上的签字系原告本人不知晓的情况下所签，未能就此提供相应的证据，且被告主张的其系限制民事行为能力人，但其在出具授权委托书的时候，并未有相应的证据证明其系限制民事行为能力人，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。对于被告主张诉争房屋系公产房，对公产房进行交易属于违反法律强制性规定，该合同应属无效的抗辩意见，没有法律依据，故对其该项抗辩意见不予支持。