一．基本案情

原告诉称

原告诉称：二原告与黄某一、李某二于2006年11月16日签订《房屋买卖协议》，约定黄某一、李某二将位于北京市某某区某某村XXX村XXX号的房屋及院落以24万元的价格卖给二原告，签订协议后，双方已实际履约完毕。现涉案房屋遇国家征收拆迁，黄某一、李某二起诉二原告，要求确认《房屋买卖协议》无效，2018年5月2日北京市某某区人民法院作出民事判决，判令双方于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》无效。二原告入住涉案房屋后，多年来投入大量人力财力进行装修和添附，现黄某一、李某二遇征收拆迁完全不遵守明确约定的条款内容。因此，二原告要求按照协议中涉及拆迁问题的约定，获得涉案房屋的全部拆迁利益，现请求法院判令五被告返还二原告24万元购房款，且判令五被告给付二原告拆迁腾退补偿协议中全部拆迁补偿款2482510元。

 

被告辩称

被告辩称：同意由黄某一、李某二向二原告退还购房款24万元，二原告已经实际占有使用房屋，不同意二原告的第二项诉讼请求，应予驳回。没有证据证明二原告装修和添置附属物，且二原告和黄某一、李某二的于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》已经某某法院民事判决确认无效，二原告自身也有过错，二原告要求赔偿没有法律根据。二原告提出全部拆迁利益归其所有，没有事实和法律依据，背离公平原则，不能获得支持。拆迁利益，二原告没有向黄某一、李某二交房，五被告也没有拿到拆迁款，原告的请求基础不存在。

 

二．法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：

2006年11月16日，黄某一、李某二与二原告签订《房屋买卖协议》，约定：“一、房产的基本情况：某某村，占地面积202.5平方米。其中建筑占地面积162平方米。二、此房产及配套设施共计作价人民币贰拾肆万元整。四、乙方在享有该房产所有权期间，甲方须协助乙方办理一切有关事宜，乙方有权转让所有权，甲方须无条件协助办理。五、如遇拆迁、变动，甲方必须保证协助乙方办理全部的拆迁手续及一切事宜，并保证该房产拆迁款全部归乙方所有，并协助乙方得到该房产拆迁款。六、房产成交后，甲乙双方永不反悔，乙方有违法乱纪之事，甲方概不负责。”

2018年5月2日北京市某某区人民法院作出民事判决，确认黄某一、李某二与二原告于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》无效；并判决二原告将位于北京市某某区某某村XXX号北房十三间及宅基地返还黄某一、李某二。

关于涉案房屋、院落的建筑情况。二原告称购买的时候有13间房，建筑面积162平米，一直保留，拆迁的时候认定面积是202.5平米，二原告自建了95.22平米及二层彩钢252平米，95.22平米自建计算在了拆迁补偿房屋面积中，二层彩钢房屋252平米也在拆迁协议中进行补偿。对此五被告不认可二原告有新建房屋，五被告并称162平米是房屋占地面积不是原告主张的建筑面积。双方均未对自己的主张提供证据证明。

 

三．法院判决

一、被告黄某一、被告李某二于本判决生效之日起七日内返还原告王某三、原告王某四购房款二十四万元；

二、被告黄某一与某某村拆迁腾退办公室于二〇一七年九月十九日签订的《某某村城市化建设项目住宅房屋腾退补偿协议书》中被腾退房屋评估价款的一百五十五万零四百八十六元归原告王某三、原告王某四所有；

 

四．律师点评

本案存在的纠纷是关于房产交易后的拆迁补偿纠纷。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。二原告和黄某一、李某二于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》法院民事判决确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二原告要求五被告返还购房款24万元，陈某五、吕某六、吕某七并非签订《房屋买卖协议》的主体，二原告要求陈某五、吕某六、吕某七返还购房款没有事实和法律依据，黄某一、李某二对此同意，不违反法律规定，亦不持异议；关于购房款24万元的利息，没有事实及法律依据，不予支持。

关于二原告主张的拆迁补偿款，《房屋买卖协议》无效后，二原告应当将涉案院落返还，二原告可以就其损失主张赔偿。现涉案院落已经拆除转化为拆迁款，本院将结合合同无效各方的过错、拆迁补偿所获利益及补偿对象合理分割，酌定被腾退房屋评估总价2214980元的70%归二原告所有。