一．基本案情

原告诉称

原告王某一诉称：原告与被告张某二于2017年2月25日在第三人居间服务下签订《房屋交易合同》，约定原告将自己名下所有的坐落天津市某某区某某街某某公寓XXX号房屋出售给被告张某二，房产成交价格为人民币3386000元，被告张某二应于2017年7月10日之前筹齐首付款，2017年7月11日前前往天津市房管局签订《天津市房产买卖协议》，2017年7月12日前办理贷款申请手续。被告张某三是被告张某二的女儿，由被告张某三与原告前往天津市房管局进行网签协议。2017年3月28日原告与被告张某三办理了网签手续，约定2017年9月23日前需将全部购房款汇入资金监管账户中。合同签订后，二被告一直怠于履行合同，多次沟通，被告一拖再拖。2017年9月20日左右，被告张某二明确告知原告，不再购房。被告拒绝履行合同的行为已经构成违约，故起诉要求依法解除原告与被告张某二签订的《房产交易合同》及与被告张某三签订的《天津市存量房买卖协议》；

 

被告辩称

被告张某二辩称，同意解除合同，本案无论是在某某公司还是在房管局签订的协议，涉诉房屋的买受人都是被告张某三，与被告张某二无关。因此，请求依法驳回原告对被告张某二的起诉。而被告张某三亦不应该承担违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。

 

二．法院查明

经审理查明，2017年2月25日，原告王某一作为卖方，被告张某二作为买方，在第三人某某房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》。该合同约定：本合同项下房产坐落于天津市某某区私产，建筑面积125.39平方米，权利人为王某一。房产成交价格为人民币3386000元。买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金人民币26000元。除定金外的剩余房款人民币3360000元，以银行组合贷款方式支付。买方须在2017年7月10日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方需在2017年7月11日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》，递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构，办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2017年7月12日前办理贷款申请手续。如买方已付首付款金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的，则买方首付款金额必须相应增加，同时买方应在7日内补足差额部分房款作为首付款存入房管局指定的资金监管机构，否则视为买方违约。

合同签订当日。被告张某二给付原告定金26000元。之后，由于原告认为定金过低，被告张某二将追加的定金24000元通过第三人转给原告。同年3月28日，就讼争房屋原告与二被告及第三人工作人员一同到房管部门签订网签协议《天津市存量房屋买卖协议》，该协议签订后，原告将讼争房屋房门钥匙交于第三人，第三人将房门钥匙转交给被告。此后，由于被告未能按照约定将首付款打入资金监管账户，亦未办理贷款手续，并将房屋钥匙退还第三人。同时表示，由于贷款审批不下来，无法继续履行合同，成讼。

 

三．法院判决

解除原告王某一与被告张某二签订的《房屋交易合同》及与被告张某三签订的《天津市存量房屋买卖协议》；

 

四．律师点评

依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2017年2月25日，原告王某一作为卖方，被告张某二作为买方，在第三人某某房地产经纪有限公司下属养鱼池路店处签订《房产交易合同》，是当事人真实意思表示，均应严格按约定履行。之后在房管部门签订的网签协议《天津市存量房屋买卖协议》，是为履行前《房产交易合同》而所必须办理的手续，买受人由被告张某二变更为张某三，原告知晓并同意，应认定购房主体发生了变更。虽然违约事项等处空白未填写，但庭审中被告张某三对被告张某二在第三人某某房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》表示之情，故仍应以签订的《房产交易合同》约定的内容作为确认原、被告双方权利义务的依据。由于被告未能按照约定将首付款打入资金监管账户，亦未能办理贷款手续，致使合同无法履行，庭审中，二被告以银行政策调整作为免除责任，且网签协议签订后，前一签订的《房产交易合同》条款即停止执行，而后网签协议也无违约责任约定的抗辩主张不能成立，不予支持。现原告要求解除其与被告张某二签订的《房产交易合同》及与被告张某三签订的《天津市存量房屋买卖协议》，二被告亦表示同意。

关于原告主张要求二被告按照约定给付违约金338600元并从中退还被告50000元定金的请求，综观本案，应当看到，双方约定违约方支付成交价10%作为违约金，考虑合同的履行情况，当事人的过错程度及该时点房屋交易现状，双方约定的违约金并不过高，故对于原告按照约定主张的违约金的数额，本院依法予以支持。但对原告要求二被告连带承担违约责任一节，由于购房主体发生了变更，原告要求二被告承担连带责任没有事实和法律依据，故被告张某二对于违约责任不应承担连带责任。