北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

郭某峰向本院提出诉讼请求：1.确认郭某峰与陈某旭就北京市平谷区一号房屋达成的《房屋转让协议书》无效；2.判令陈某旭将上述房屋以及院落腾退给郭某峰。

事实及理由：2005年8月24日，郭某峰与陈某旭签订了《房屋转让协议书》。根据该协议书约定，郭某峰将平谷区一号房屋转让给陈某旭，此后该房屋及院落由陈某旭实际占有使用至今。后来郭某峰了解到，案涉房屋系农村房屋，而陈某旭非A村村民，其不享有使用该村集体组织宅基地的资格，双方之间达成的房屋转让协议应属无效。故，郭某峰提起本次诉讼。

 

被告辩称

陈某旭辩称，不同意郭某峰的诉讼请求。一、郭某峰、陈某旭均系完全民事行为能力人，且自愿签订《房屋转让协议书》。2005年8月24日，郭某峰与陈某旭协商一致后，郭某峰以34000元向陈某旭转让了北京市平谷区一号房屋的所有权，并在见证人见证下签订了《房屋转让协议书》。

二、案涉房屋系陈某旭唯一住宅，陈某旭已将所有积蓄均用于该房屋及宅院。2006年年初陈某旭花费6万元用于加固、装修该房屋。2013年6月陈某旭加固地基花费6万元，翻盖房屋花费28万元，之后装修又花费247643余元。施工期间，郭某峰对翻建行为表示同意，未表示任何异议，也未提醒陈某旭欲起诉确认《房屋转让协议书》无效。

三、该房屋买卖协议是双方自愿签订的，系双方真实意思表示，不能仅因陈某旭非A村村民而确认无效。四、案涉房屋系陈某旭唯一住宅，若无条件腾退，陈某旭全家将居无定所。现陈某旭年岁已高，孩子还在上学没有经济来源，陈某旭将所有积蓄都投入购买和建设案涉房屋中，再无经济能力购买其他住所。尽管陈某旭非A村村民，但其购买案涉房屋，当时村委会和镇政府均知晓且未提出外地人不可以购买。

陈某旭向本院提出反诉请求：1.若法院确认《房屋转让协议》无效，郭某峰应支付陈某旭房屋补偿款160万元；2.郭某峰向陈某旭付清房屋补偿款后，陈某旭将房屋及院落腾退给郭某峰。

郭某峰对陈某旭的反诉答辩称，不同意陈某旭的反诉请求。郭某峰仅同意给付陈某旭补偿款50万元。

 

法院查明

2005年8月24日，郭某峰与陈某旭签订《房屋转让协议书》，写明：“现有A村民郭某峰，自愿将一号，有偿转让给陈某旭居住。转让价格为捌仟园整。以上为双方自愿的行为。”后，陈某旭依约向郭某峰支付购房款，郭某峰将上述一号房屋交付给陈某旭。2013年陈某旭将该房屋翻建。

另查，经评估宅基地及房屋价值合计金额1264012元，

裁判结果

一、郭某峰、陈某旭于2005年8月24日就北京市平谷区一号房屋所签订的《房屋转让协议书》无效；

二、郭某峰于本判决生效后10日内给付陈某旭房屋、装修、设备及附属物折价款410259元和信赖利益损失596969元；

四、陈某旭于郭某峰履行本判决第三项确定之义务后的30日内将北京市平谷区一号房屋腾退给郭某峰；

五、驳回陈某旭的其他反诉请求。

 

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