原告诉称

刘某超向本院提出的诉讼请求：1、四被告继续履行和原告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，协助原告将位于北京市大兴区一号房屋的产权变更登记至原告刘某超名下；2、四被告向原告支付违约金；3、诉讼费、保全费由被告承担。

事实和理由：2016年1月23日，被告郭某强与被告林某森签订《委托书》及《协议书》，双方约定登记在郭某强名下由林某森出资购买的一号的相关事宜，由林某森全权负责办理解决。2016年2月24日，原告与被告郭某强就位于北京市大兴区一号（现房屋地址为：大兴区一号）房屋买卖事宜，经由M公司（以下简称：M公司）签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，林某森与刘某超签订《补充协议二》。

根据上述合同及补充协议约定，购房总价款为165万元，被告应取得房产证5个工作日内通知原告及M公司，并积极配合房屋产权转移登记手续，如逾期，被告应按房屋交易总价的万分之五每日向原告支付逾期违约金。后原告依约向被告支付购房款共计165万元，被告也依约向原告交付了房屋。经了解，2019年2月28日被告郭某强取得不动产权证书，根据合同及协议的相关约定，被告应于2019年3月6日前通知原告及M公司，并协助原告办理上述房屋产权转移登记手续，现被告拒绝办理登记手续，应承担相应法律责任。

 

被告辩称

郭某强辩称，2016年2月24日，林某森拉着我去和原告签的合同，当时也有M公司的中介一起，林某森当时让我写了一个委托书，签了三份合同原件，原告、林某森、中介各拿走了一份，我手里没有。到今年年初，涉案房屋才下房本，我去取了房本。后单位政治处通知房屋是不能买卖的。此后我就和原告、林某森协商过几次，和原告谈的意见是把钱退回去，房屋不能过户，但房款确实是林某森收的，我可以配合原告把房款退回去。

但和林某森沟通后，林某森不同意，林某森要求过户，所以没有谈成。关于涉案房屋的所有权问题，我是在大概2013年，单位通知有房屋的相关政策，我是符合购房条件的，林某森找我说想用我的名额购买这个房子，我当时同意了，购房用我的名义，购房款全是林某森出的，我自己一分也没有出。关于房屋的最终权属问题，我和林某森并没有书面约定，口头上的约定现在也记不清了，根据房屋产权证，我认为房子所有权是我的，我可以把林某森购买房屋的钱退给他。

我爱人当时对林某森用我名字买房子这个事儿也不知情，到本案原告要求房屋过户的时候，我爱人知道了，但当时林某森用我名字买房这个事儿已经发生了，但对于这个房子卖给原告，我爱人她不同意。原告这边提出过损失问题，我认为只要是有理有据的，该多少我都同意配合解决，毕竟原告出了钱也受了相应的损失。对于林某森这边，我的意见是我当时给林某森出了授权委托书，但房款应归我这个房屋所有权人处理，且委托书上没有写授权的时限，要求收回。

赵某东辩称，房屋产权证是郭某强的，所以我认为房子也是郭某强的，但认可是林某森出的购房款。到今年年初的时候，我才知道林某森把郭某强名下的房子给卖了，且钱是林某森收的原告的房款，要求我和郭某强配合过户，我是不同意的，他们此前签合同时我也不清楚，不同意原告的诉求。我和郭某强是在2011年6月9日结婚的，我认为涉案房屋属于婚后共同财产。

林某森辩称，我和原告签的买房合同、补充协议、定金合同等一系列的手续都是合法有效的，我也是积极的履行合同的约定义务，同意协助原告办理涉案房屋过户的相关手续，但由于涉案房屋的所有权证书没有登记在我名下，所以现在这个交易就卡在了产权过户这块。我在与原告签订合同及补充协议的过程中，房屋的权属情况及是否取得房屋产权证书、房屋的现状都告知过原告，我收到原告交付的全部房款，也已向原告交付了房屋及与涉案房屋相关的之前的购房合同、收据等一系列的购房手续的原件，因此我方同意协助办理过户，但我方不存在违约的行为，不同意支付违约金。

陈某艳辩称，针对涉案房屋出售给原告的这个事儿，我是知道且同意的，针对过户没有异议，但不同意支付违约金。我与林某森已于2017年5月25日离婚，离婚时未针对涉案房屋进行分割，当时也已经和原告签了房屋买卖合同了。

 

法院查明

2013年11月18日，郭某强与北京市某单位签订购房合同，购买一号房屋（现房屋地址为：大兴区一号），房屋总价款686924元。

2016年1月23日，郭某强与林某森就上述房屋签订《协议书》，约定：在郭某强名下由林某森出资购买的一号的相关事宜，由林某森全权负责办理解决。2016年1月25日，郭某强向林某森出具委托书，委托林某森全权处理大兴区一号房屋相关事宜。

2016年2月24日，刘某超（买受方，乙方）与郭某强（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，双方与M公司（居间人，丙方）签订《居间服务合同》及《补充协议》，其中买卖合同约定：郭某强将其位于北京市大兴区一号房屋出售给刘某超，房价款140万元；买卖双方一致同意，买受人以自有资金交易（即全款交易）；

买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应付清全部房屋价款；买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后1000个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；出卖人应当在签订买卖合同7个工作日内将该房屋交付给买受人。违约方应按日计算向守约方交付房屋总价万分之五的逾期违约金。

2016年2月23日，林某森（甲方，出卖人）与刘某超（买受方，乙方）就上述房屋签订《补充协议二》，约定：甲方为本房屋的实际出资购买人，甲乙双方一致同意，本合同的房屋成交价为165万元；原买卖合同的成交价140万元的相关付款时间按原来合同约定执行；高出25万元双方一致同意于2016年12月31日之前，乙方支付甲方；乙方一共支付完成150万元时，甲方在支付完成7个工作日内将委托书原件、协议书原件、购房合同、收据、发票等相关材料原件交付乙方。

合同签订后，刘某超已向林某森支付全部购房款165万元，涉案房屋已由刘某超占有使用至今。

庭审中，郭某强认可涉案房屋是由林某森出资并借用其名额购买所得，购买后一直由林某森占有使用，2019年初取得涉案房屋的所有权证书。

另查，郭某强与吴某丽于2011年6月9日登记结婚。吴某丽称其对于出售涉案房屋不知情且不同意。林某森与陈某艳于1985年4月25日登记结婚，并于2017年5月25日协议离婚。陈某艳称其对于出售涉案房屋知情且同意。

在本案审理中，刘某超提交北京市购房资格核验表，证明其家庭具有北京市购房资格。

 

裁判结果

一、于本判决生效后十日内，郭某强、赵某东、林某森、陈某艳协助刘某超到房地产行政主管部门办理郭某强名下位于北京市大兴区一号房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户登记至刘某超名下；

二、于本判决生效后十日内，郭某强、林某森共同给付刘某超违约金3000元；

三、驳回刘某超的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

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