原告诉称

原告吴某刚向本院提出诉讼请求称：1.确认原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年3月10日解除；2.如果法院认定已经支付的50万元为定金，则主张适用定金罚则，由被告另行返还50万元定金，否则主张违约金118万元；3.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：2021年2月25日，双方在第三人的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某娜将其位于北京市石景山区一号房屋以592万元出售给原告吴某刚，其中定金118万元并约定了定金罚则，同时约定了总价款20％的违约金。合同签订当天，原告按约定支付了定金50万元，支付了居间服务费14万元。

合同签订后，被告向原告、居间方提出房屋质量有问题、家里老人不同意卖房等毁约的想法。2021年3月5日晚，居间方召集原、被告协商，被告明确表示不同意出卖房屋。2021年3月8日，原告向被告发出律师函，要求被告在2021年3月10日12点前向原告及居间方出具继续履行合同的书面承诺，但被告在约定的时间内未做任何表示，原告通过被告留存手机号、微信发送了解除合同的通知短信。被告不同意出卖房屋的意思表示构成根本违约，被告应承担违约责任。

 

被告辩称

被告陈某娜辩称：不同意原告的诉讼请求。双方所签订房屋买卖合同在2021年2月25日已经解除，原告在通知被告解除合同一个半小时之内通过第三人打款45万元，目的是想获得高额违约金，根据原告提交的2021年3月5日录音证据显示，原告早已经同意解除合同，因为被告没有给原告造成任何经济损失，原、被告签订买卖合同是在2021年2月25日凌晨，当日上午9时原告就通过中介告知了原告方因为家人反对所以不出售房屋，随时可以退回原告交纳的5万元，原告在收到不予出售通知后，在2月25日下午1点立刻通过第三人立刻打款45万元，约定打款时间是2021年3月31日，但是原告知道不卖房屋后立刻打款，意图明显。

三方于2021年3月5日见面，原告的本意是解除合同，但是其也要求继续履行合同为由，与中介私下串通，要求被告承担高额违约金。涉案房屋的市场价值没有上涨，反而下降，原告无损失发生，不同意原告的诉请。此外原告第二项诉请不明确，法院应驳回其诉请。

第三人H公司述称：我方不发表意见。

 

法院查明

位于北京市石景山区一号房屋（以下简称：涉案房屋）于2016年5月3日登记于陈某娜名下。

2021年2月25日，陈某娜（出卖人）与吴某刚（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称：涉案合同），由吴某刚购买涉案房屋，房屋成交价格为467万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为125万元，共计592万元。定金为118万元，买受人不履行合同约定的义务的，无权要求退还定金，出卖人不履行合同约定的义务的，应当双倍返还定金。

合同同时约定，具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同，买受人有权要求出卖人于合同解除之日起15日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金，违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：1.出卖人逾期履行……7.其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。

同日原告使用案外人高某邦账户向陈某娜支付定金5万元，就此陈某娜出具定金收据。当日13时01分，原告使用同一账户向陈某娜再次转账支付定金45万元。陈某娜表示其在该45万元转账前其已经向原告方表达了不再继续出售房屋的意思表示，故该时起涉案合同解除，不同意原告主张的合同解除时间及有效定金数额，为证明以上事实，双方均提交了12时48分陈某娜向原告手机发送的短信，短信有以下内容：

……其实我是真心想尽快把房子卖出去，但跟老人沟通，他们也是生气不同意卖，老公也不支持，已经收到的5万元我可以随时退回。

另查，当日下午14时许，陈某娜添加高某邦微信，向高某邦告知房屋缺陷、家人不同意卖房的情况，同时表示如原告坚持购房，其原意劝说家人同意。

2021年3月5日，原、被告双方协商房屋交易事宜，被告明确表示房屋不再出售并希望双方就赔偿事宜进行协商，双方未就赔偿事宜达成一致意见。

2021年3月8日，原告向被告出具律师函，要求对方于2021年3月10日12时前出具继续履行合同的书面承诺，否则原告行使单方解除权。当日原告向被告当面送达律师函，被告拒收。当日原告向被告邮寄律师函，物流信息显示被告于次日签收。

2021年3月10日，原告短信通知被告因其未按时出具承诺函，原告要求解除合同。

2021年3月11日，被告将50万元退还。

原告主张其损失为支付定金的产生的存款利息损失、再次购房的预期利益损失、误工费、交通费。被告认为原告主张的违约金数额过高并申请酌减。庭审中，双方同意由法院询价确定同等房屋的市场价值。

 

裁判结果

一、确认陈某娜、吴某刚签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2021年3月10日解除；

二、陈某娜于本判决生效后15日内向吴某刚支付500000元；

三、驳回吴某刚的其他诉讼请求。

 

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