原告诉称

林某娟向本院提出诉讼请求：

1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金，至实际交付房屋之日止（暂计金额为1215503元）；

2.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告于2018年8月19日与被告签订《北京市商品房预售合同》，购买被告所开发的位于北京市昌平区房屋，购房金额为13327883元，商品房买卖合同签订后，原告依照合同约定妥善履行了自身付款义务。依照合同第十一条之约定，被告应于2019年12月31日前，将涉案房屋交付原告使用。同时合同第十二条规定逾期交付责任。故原告诉至法院，请求判若所请。

 

被告辩称

M公司辩称，一、涉案房屋延期交付是因M公司遵守政府法令以及政府部门公布的公共卫生事件等导致，属于预售合同约定的免责事由，M公司可以顺延交房日期且无需承担违约责任。合同附件十二《补充协议》第六条第6款约定了免责事由。涉案房屋所在工程项目自开工建设以来，因遵守政府相关规定与有关主管部门的法令及重大公共卫生事件管理法令，导致多次被迫停工，至合同约定的房屋交付之日2020年4月29日，停工天数达到336日。

具体为：因空气重污染预警而遵守政府相关规定与有关主管部门的法令被迫停工共计36天；因遵守新出台的《北京市住房和城乡建设委员会〈2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案〉》政策，遵守2017-2018年秋冬采暖季大气污染治理的最严要求被迫停工120天；因施工遭遇大风、雷电、高温、暴雨等恶劣天气遇到异常困难被迫停工73天；因重大活动、会议、上级检查、环保督查等特殊政府与社会活动被迫停工10天；因重大卫生公共事件遵守政府法令停工，从2020年1月24日北京市启动一级响应至2019年12月31日北京市降级为2级响应共97天。

M公司有权依据补充协议第六条将交付涉案房屋的时间向后顺延336天，交付房屋日期延长至2021年4月29日。

二、林某娟逾期交付购房首付款长达65天，在林某娟支付全部应付违约金前，根据预售合同附件十二补充协议第六条第1款规定，M公司有权延期交付房屋且不承担逾期交付责任。预售合同附件四第2条第2款约定签订本合同之日（即2018年8月19日）买受人须支付商品方总价款40.05%的首付款（含定金），剩余59.95%的房款买受人本合同签订之日后30日内通过按揭贷款形式支付。双方未变更付款期限的约定。

林某娟在诉状中自认预售合同签订时间为2018年8月19日，因此其应于2018年8月19日支付首付款，应予2018年9月19日支付剩余的799万元，而林某娟于2018年12月才支付购房款尾款。根据预售合同附件四，林某娟应向M公司支付逾期付款违约金。

三、林某娟计算违约金的方式有误。根据第十二条第一款第一项60日内逾期按万分之一算，逾期超过60日按万分之二计算，林某娟全部按万分之二的标准计算是错误的。综上，林某娟的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。

 

法院查明

M公司（出卖人）与林某娟（买受人）签订有《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定林某娟向M公司购买位于昌平区房屋，总价款13327883元。第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。

第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。

（一）出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。

预售合同附件四第2条第2款约定，买受人采取贷款方式付款，签订本合同之日（即2018年8月19日），买受人须支付商品房总价款40.05%的首付款（含定金），即人民币5337883元，剩余59.95%的房款买受人应于本合同签订之日后30日内通过按揭贷款形式支付即7990000元。预售合同附件十二补充协议第六条第一款约定，买受人交齐下述费用及文件前，出卖人有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任：

（5）买受人应付的违约金及银行按揭欠款及出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（如有）。该条第六款约定，如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付；（5）任何其他非出卖人所能控制或不可抗力因素导致的情形。

预售合同还对双方其他权利义务进行了约定。预售合同首页显示打印日期为2018年8月19日，最后一页时间为空白，无手写日期。后林某娟与M公司签订关于附件四付款方式的补充协议，约定：乙方（林某娟）应予本补充协议签署当日向出卖人补交购房款499万元，乙方支付前述款项后，附件四约定的贷款金额变更为300万元，付款方式为按揭银行贷款，并应于“原《买卖合同》签订”之日起30日内支付。

林某娟并未严格按照预售合同约定时间付款，但M公司认可林某娟已经支付完毕预售合同约定的全部购房款，并于2020年11月5日向林某娟出具购房发票。

庭审中，M公司陈述涉案房屋已交付。根据林某娟提交的微信截图，涉案房屋于2021年10月27日开通燃气。林某娟认可交房时间为2021年10月27日，并主张逾期交房违约金计算至2021年10月27日。

再查，因新冠肺炎疫情，2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应；同年4月30日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由一级调为二级。

 

裁判结果

一、北京M公司于本判决生效之日起七日内向林某娟支付逾期交房违约金887637.01元；

二、驳回林某娟的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

合法的民事合同关系受法律保护，合同双方当事人应按合同约定切实履行合同义务。本案中，林某娟与M公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照预售合同约定履行各自的权利义务，任何一方违约，均应按照合同约定向对方承担相应的违约责任。本案争议焦点为M公司是否存在逾期交房行为、林某娟是否存在逾期付款行为以及逾期交房违约金的计算标准。

关于M公司是否存在逾期交房行为。M公司辩称因遵守政府法令和公共卫生事件原因，其有权顺延房屋交付日期。但是M公司作为专业的房地产开发企业，理应对影响工期的各种因素，包括高温天气、常年存在的重大活动或可预见的停工事由，有充分的预知或预判，其在合同中约定的交房时间应为在考虑了上述各种因素后所确定的日期，而不应以此作为其逾期交房的正当理由。

本案中，预售合同约定的交房时间为2019年12月31日，而因新冠疫情北京市启动公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日，故M公司抗辩因突发事件交房时间顺延97天，法院不予采信。预售合同约定的交房日期为2019年12月31日，M公司于2021年10月27日交付涉案房屋，已逾期。

关于林某娟是否存在逾期付款行为。预售合同未记载手写合同签订日期，仅显示打印时间，该打印时间与网签日期一致为2018年8月19日。经查预售合同附件四及补充协议与附件十二亦均未载明手写的签订日期。现有证据无法确定预售合同及附件四的具体签订时间，故M公司依据预售合同附件四第2条第2款之约定主张林某娟逾期履行构成违约，法院不予采信。

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