原告诉称

三原告向本院提出诉讼请求：1、确认位于北京市西城区法院的房屋归三原告按份共有，每人占三分之一份额，判令被告协助三原告办理房屋产权转移登记手续；2、诉讼费由被告承担。

事实及理由：三原告系同胞姐妹关系，原告的母亲郭某芬于2008年4月27日去世，父亲朱某清于2018年4月27日去世，被告系朱某清再婚配偶。位于北京市西城区一号的房屋是三原告共同出资，以朱某清名义于2009年8月27日与单位“换房”所得。购房后三原告与朱某清于2010年11月10日签订《协议》，确认购房款全部由三原告支付，朱某清同意房屋将来归三原告所有，为保障协议履行，还约定在朱某清取得房产证后30日内与其他协议人到相关部门办理增加共有人手续，任何一方不得私自处置该房屋。

协议签订后，朱某清始终以各种理由拖延办理房产变更等相关手续，现朱某清病故，原被告为朱某清的全部第一顺序继承人，原告要求被告继续履行协议，被告拒不配合。特向法院提起诉讼。

 

被告辩称

被告不认可涉诉房屋归三原告所有。被告没有义务协助三原告办理房屋转移登记手续，理由如下：第一、被告不是本案的适格主体。原告以合同纠纷为由，提起诉讼，本案涉诉协议于2010年11月10日签订，被告与第三人朱某清于2011年5月12日登记结婚。涉诉协议系朱某清婚前签订，被告完全不知情，且被告并非涉诉协议的主体一方，根据合同的相对性可知，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同提起请求或提起诉讼。只有合同当事人才享有合同的权利，并承担合同的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不应负担合同中规定的义务。被告不属于本案的适格主体，没有义务履行原告与朱某清签订的合同。

第二、本案案由与诉讼请求不相符，三原告与第三人朱某清签订的协议当属债权，而不是物权，且原告以合同纠纷为由提起诉讼，但原告真正的诉讼请求是物权变更登记，应驳回起诉。第三、原告诉讼请求已超过诉讼时效，原告基于合同请求权要求履行合同义务的期限已超过法律规定的时间，其请求不应得到支持。第四、原告并未提供证据证明其履行了协议，且即便履行了协议，产生的是债权而不是物权，根据涉诉协议约定的内容，三原告应当向朱某清履行出资义务。首先、三原告并未提供证据证明其按协议的约定向朱某清提供了出资。其次，即便三原告向朱某清提供了出资，也应该是基于借贷关系产生的债权，而非物权。

第五、房屋为被告所有，原告无任何理由要求被告变更登记，根据法规可知，有效约定在于公示以及办理变更登记，在2013年房屋已经登记在被告名下，被告为房屋合法所有权人。三原告请求房屋归其所有没有事实依据，也没有法律依据。第六、从协议的内容理解协议本身不是遗嘱，是单方的意思行为，不可能通过协议表达，协议不具备遗嘱的有效形式。如协议理解为赠与协议，那赠与协议为实践性合同，应当有赠与的意思表示，并办理过户登记，在没有办理过户登记的情况下表明是对赠与行为的否定。

第七、诉争房屋是单位内部房屋只有单位员工具备资格才可以购买，是单位的一种福利待遇，由其他人购买明显违背单位的本意。且协议条款，如不得转让等规定违背法律规定应属于无效。所有权人对财产享有占有使用收益等权利，没有任何约定可以对上述权利予以限定。第八、对于三原告所说的出资，如三原告能提供证据证明其确实履行了出资的情况下，也应该根据每个人的具体的出资金额的不同理解为赡养费或者是作为其他债权另案予以处理。被告与第三人朱某清结婚时，被告并不知道协议的存在，其为善意第三人。后来朱某清在婚内将房屋赠与被告应视为拥有对房屋完全的所有权。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，请求依法予以全部驳回。

 

法院查明

一、关于各方身份情况。

朱某清与郭某芬系夫妻关系，二人育有三女，即朱某丽、朱某雪、朱某霞。2008年4月27日，郭某芬去世。

2011年5月12日，朱某清与苏某珍登记结婚。

2018年4月27日，朱某清去世。

二、关于涉案房屋情况。

（一）案涉A号房屋情况。

1993年12月22日，卖方某单位、买方朱某清签订房屋买卖协议。1994年12月30日，朱某清取得上述房屋的房产所有证，1996年6月18日，朱某清提交购房前夫妇工龄和超过65年改办成本价变更产权申请。随后，该房屋性质改变为成本价购房。

2008年单位实施配售方案规定了有房人员申请参加住房配售的，须签订承诺书同意将已购或租借的原住房腾退，并由住房配售办公室组织向其他职工出售；……评估确定交易价格，产权性质为商品房。2009年2月23日，孙某涛认购了西城区住房，评估价格为528289元。2009年8月28日，孙某涛与朱某清签订了《存量房屋买卖合同》和《北京市存量房屋买卖合同》补充协议，并支付了评估价格的20%购房款105658元。

2010年11月10日和2011年2月18日，孙某涛向朱某清支付了剩余购房款，合计422631元。2011年2月18日，孙某涛与朱某清办理了房屋交接手续。孙某涛于2011年3月16日取得了房屋所有权证。

（二）案涉一号房屋情况。

2008年11月，朱某清以其住房未达到规定面积的名义向我单位提出认购申请并递交了《单位职工住房认购申请表》等。2009年1月19日，朱某清认购了西城区一号房屋，建筑面积111．30平方米。西城区一号房屋评估价格为868029元。2009年8月27日，朱某清与原业主郑某祥签订了《存量房屋买卖合同》和《北京市存量房屋买卖合同》补充协议，并依约支付了868029元购房款以及3473元的公共维修基金。

2010年8月12日，朱某清取得西城区一号房屋所有权证，产权性质为商品房。2010年11月10日，朱某清与原业主郑某祥办理了房屋交接手续。

2013年2月4日，转出方朱某清与转入方苏某珍签订房屋归属协议，该房产原登记在朱某清名下，现转移至朱某清和苏某珍名下，二人共同共有，并签订共有协议。由此，朱某清及苏某珍取得共有案涉一号房产的产权证书。

三、关于协议及付款。

（一）协议情况。

2010年11月10日协议载明：2009年单位对住房面积未达标的职工进行一次房屋调配，朱某清按资历分到北京市西城区法院房屋一套，面积为111．30平方米。腾退房法院住房一套，面积为84．27平方米。经过协商，达成以下共识：1、朱某清同意将自己的全部房产留给朱某清和妻子郭某芬的三个亲生女儿朱某丽、朱某雪、朱某霞。2、朱某清同意在法院房屋的房产证上增加朱某丽、朱某雪、朱某霞的名字作为共有权人，朱某清、朱某丽、朱某雪、朱某霞四人共同拥有法院房产。

其中任何一人不能私自处置、出卖或转让此房产，任何决定必须由上述四人作出共同决定才能生效。在朱某清拿到房产证后30日内，应与女儿朱某丽、朱某雪（若不能回京另行处理）、朱某霞共同到房管部门办理增加共有人的手续，更换房产证。鉴于朱某清还未拿到法院房屋的房产证，该房产证正由单位为员工统一办理的过程中，因此在未拿到房产证之前（及拿到房产证后未增加共有人之前），朱某清不得将法院房屋私自转让或买卖或赠与任何人。3、朱某清具有法院房屋的永久居住权。4、购买法院房屋的房款339740元（两处房屋差价）全部由朱某丽、朱某雪、朱某霞承担。

5、因朱某雪在国外工作，她已知道此协议内容并授权由朱某丽代理签字。朱某雪出具授权书扫描件。6、本协议一式肆份，朱某清、朱某丽、朱某雪、朱某霞各执一份。本协议自签字之日起生效。该协议落款处由朱某清、朱某丽、朱某霞签名以及朱某丽代朱某雪签名。

在上述协议签订过程中的录音反映，朱某清对于协议的内容是认可的，并表示不会反悔，但对签订协议这种形式以及时间，表示不满。同时，录音反映了在2010年11月10日的协议协商中，苏某珍在场，知悉朱某清与三原告的协商内容。

（二）付款情况。

2009年8月25日，朱某丽取款10414．83元，存入朱某清银行卡内。

单位机关服务中心提供了8张刷卡凭单：2019年8月27日，金额173606元，持卡人签名为朱某清；2010年11月10日，金额35000元，刷卡人签名为朱某丽；2010年11月10日，金额15000元，刷卡人签名为朱某丽；2010年11月10日，金额9000元，刷卡人签名为朱某丽；2010年11月10日，金额11000元，刷卡人签名为朱某丽；2010年11月10日，金额100000元，刷卡人签名为朱某霞；2010年11月10日，金额148000元，刷卡人签名为朱某清；2010年11月10日，金额79896元，刷卡人签名为朱某清。

2010年11月10日。交通银行个人存款凭条显示：朱某丽向朱某清名下账户内存入40000元。

 

裁判结果

一、被告苏某珍于本判决生效之日起七日内协助原告朱某丽、朱某霞、朱某雪将北京市西城区一号房屋转移登记为原告朱某丽、朱某霞、朱某雪及被告苏某珍按份共有，其中原告朱某丽、朱某霞、朱某雪产权份额各为1/6、被告苏某珍产权份额为3/6；

二、驳回原告朱某丽、朱某霞、朱某雪的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原告依据2010年11月10日协议，诉请朱某清继承人履行协议约定的义务。被告以主体资格、诉讼时效、协议内容、原告方的履约情况、涉案房屋已变更物权登记等多方面进行抗辩。针对双方争议焦点，逐层分析如下：

一、本案的基本法律关系。

原告以合同纠纷为案由，以2010年11月10日的协议为核心，提起本案诉讼。故本案核心系债的纠纷，基础法律关系为合同纠纷。对于原告在诉请中既要求确认涉案房屋产权归属，又要求被告协助办理过户的问题，法院认为，原告选择了合同纠纷的救济路径的情况下，本案裁处是否应予协助过户的债权债务问题，不予处理房产产权归属确认的物权问题，且三原告从未取得过涉案房屋的产权，不是法律意义上的真实的权利人，故产权确认的问题，无从谈起。

二、本案的主体资格问题。

案涉协议由三原告与朱某清所签。三原告为朱某清之女、被告系朱某清再婚配偶。苏某珍作为朱某清之继承人，在朱某清生前所签协议引发的诉讼中作为被告，主体适格。被告抗辩该协议系其与朱某清结婚以前所签，故其不是适格被告的抗辩，不能成立。此外，协议中朱某雪的签名系由朱某丽所签，三原告并未提供在该协议上授权签名的委托书，但因后续朱某雪公证委托朱某丽提起本案诉讼，法院认为，应视为朱某雪对先前签订协议中委托代理行为的确认。

三、关于协议的内容。

“……经过协商，达成以下共识：1、朱某清同意将自己的全部房产留给朱某清和妻子郭某芬的三个亲生女儿朱某丽、朱某雪、朱某霞。”该条内容尽管在协议项下，但其内容的实质为遗嘱性质，不能构成平等主体之间的协议内容。

“2010年11月10日协议载明：2009年单位对住房面积未达标的职工进行一次房屋调配，朱某清按资历分到北京市西城区法院房屋一套，面积为111．30平方米。腾退房法院住房一套，面积为84．27平方米。经过协商，达成以下共识：……2、朱某清同意在法院房屋的房产证上增加朱某丽、朱某雪、朱某霞的名字作为共有权人，朱某清、朱某丽、朱某雪、朱某霞四人共同拥有法院房产。其中任何一人不能私自处置、出卖或转让此房产，任何决定必须由上述四人作出共同决定才能生效。在朱某清拿到房产证后30日内，应与女儿朱某丽、朱某雪（若不能回京另行处理）、朱某霞共同到房管部门办理增加共有人的手续，更换房产证。

鉴于朱某清还未拿到法院房屋的房产证，该房产证正由单位为员工统一办理的过程中，因此在未拿到房产证之前（及拿到房产证后未增加共有人之前），朱某清不得将法院房屋私自转让或买卖或赠与任何人。3、朱某清具有法院房屋的永久居住权。4、购买法院房屋的房款339740元（两处房屋差价）全部由朱某丽、朱某雪、朱某霞承担。5、因朱某雪在美国工作，她已知道此协议内容并授权由朱某丽代理签字。朱某雪出具授权书扫描件。6、本协议一式肆份，朱某清、朱某丽、朱某雪、朱某霞各执一份。本协议自签字之日起生效。”

上述内容系三原告与朱某清就腾退A号房屋，购买一号房屋达成的一致意见，主要内容为：同意腾退A号房屋，购买一号房屋的差价款339740元全部由朱某丽、朱某雪、朱某霞承担、约定一号房屋由三原告与朱某清共同共有，在取得一号房屋的产权证后，共同前往不动产登记部门进行变更登记、朱某清对一号房屋享有永久居住权利。

合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意愿强加给另一方，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。此为合同法中强调的平等自愿的原则。庭审过程中，被告强调签订此协议并非朱某清自愿，是在受胁迫的情形下签订，对此，被告仅以一份落款为朱某清的遗嘱材料进行举证。对此，正如前文所述，朱某清本应是该合同纠纷的被告，在遗嘱真实有效的情况下，遗嘱内容中与原告主张相吻合的部分，构成自认；与原告主张相矛盾的，视为被告方的抗辩，被告方应出示其他证据予以证明。但被告并未对该项主张予以证明，且朱某清在该协议签订后并未起诉确认协议无效，故该项抗辩法院不予采信。

取得案涉一号房屋，是在A号房屋售房款的基础上，再行支付三十余万元差价款而取得。根据前述查明的A号房屋的购买时间，以及朱某清与三原告母亲郭某芬婚姻存续期间，可以确认A号房屋系朱某清与郭某芬的夫妻共同财产。在郭某芬去世后，各方均未举证说明存在郭某芬存在遗嘱，在此情况下，发生法定继承。

朱某清享有A号房屋5/8的产权份额，三原告项有3/8产权份额。三原告在A号房屋中有3/8产权份额，且约定承担全部差价款，即便肯定换房存在单位福利，由此约定一号房屋归三原告与朱某清共同共有，亦是相对公平的，不存在对任何一方显示公平的情形。

结合上述情况，该协议合法有效，各方应予遵守。

四、关于协议的履行。

在案涉协议中，取得一号房屋的义务为在单位内部出售A号房屋及交纳差价款两部分。

根据前述查明，A号房屋早已出售并交付。此外，朱某霞支付100000元、朱某雪支付1．5万美金、朱某丽支付35000元、15000元、9000元、11000元、40000元。上述朱某霞及朱某雪付款的情况，在被告出示的遗嘱材料亦能印证；朱某丽的前述四笔付款，均有单位提供的刷卡单予以明确，40000元的存款亦发生在朱某清向单位支付房款当日，且转入账户正是朱某清向单位支付房款的账户。对于2009年8月25日，朱某丽向朱某清转账10414．83元的问题，该转账发生在2009年8月27日朱某清第一次支付房款前两天，且转入的账户正是2009年8月27日朱某清支付第一笔173606元房款的账户。

对于朱某雪支付的1．5万元美金，在被告出示的遗嘱材料中也被视为10万元人民币，三原告也主张当时的汇率折算为10万元人民币。故从现有证据来看，就购买涉案房屋，三原告至少支付了320414．83元。对于三原告主张的7万元现金付款，三原告未予以证明。对于被告所持的三原告未履行付款义务的抗辩，不能成立，法院不予采信。

对于涉案房屋的付款情况，法院两次向相关单位联系调取，仅调取到前述证据材料。根据目前查证的材料，仅能认定三原告支付了320414．83元，对于与协议约定的339740元相差的一万余元，三原告主张已全部甚至超额支付，但现金部分无法予以证据证明，但鉴于朱某清本人已经去世，且被告在本案中也未提出差额付款的偿还主张，故就此差额部分，朱某清继承人在查证清楚后，可另行主张。

五、关于涉案房屋已变更物权登记的问题。

根据前述查明，2013年2月4日，转出方朱某清与转入方苏某珍签订房屋归属协议，该房产原登记在朱某清名下，现转移至朱某清和苏某珍名下，二人共同共有，并签订共有协议。由此，朱某清及苏某珍取得共有案涉一号房产的产权证书。法院认为，苏某珍取得案涉房屋的物权登记，采取的是签订共同共有协议以及归属协议，但其实质为朱某清赠与房屋产权、苏某珍接收赠与的合意。在苏某珍明知朱某清与三原告之间就出售A号房屋、购买一号房屋，支付房屋差价款、协助变更产权登记形成一揽子债权债务协议的情况下，仍与朱某清达成赠与的合意，无偿取得对案涉一号房屋的产权，应当认定朱某清与苏某珍存在恶意，且损害三原告的权利义务。

但值得注意的是朱某清向苏某珍赠与的意思表示明确的，且由于朱某清现已去世，无法认识到赠与行为对于三原告的侵害后重新调整和处分其权利。基于上述情况，法院认为，在2010年11月10日的协议中，各方对案涉一号房屋今后的权利归属约定为共同拥有。但朱某清的去世，致使共有的基础丧失，应对朱某清享有的权利份额予以析出，在朱某清有权处分的范围内，继续维持原赠与合意及变更登记的法律效力；对于其余部分应当依据2010年11月10日协议的合意，向三原告进行转移登记，以此兼顾各方当事人权益，在生者权利和逝者意愿之间达到更好的平衡。对于夫妻共同共有，在分割时，一般均等分割；故朱某清当年为共同共有的变更登记，应推定其赠与的意愿份额为房产的二分之一。

六、应当向三原告转移登记的权利份额问题。

正如前文“三、关于协议的内容”一节所述，协议的共识1的实质内容为遗嘱性质，不能构成平等主体之间的协议内容。遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。在2010年11月10日协议签订后，朱某清与苏某珍签订相关协议并就房产进行变更登记的行为，即是对原有遗嘱的撤销或变更。所以，三原告要求被告协助将案涉一号房屋全部产权过户至三原告名下的诉求，法院无法予以全部支持。

依据2010年11月10日协议，协议各方将今后各方对案涉一号房屋的权利份额未做约定，而是约定为共同拥有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。共同共有关系终止时，共有财产的分割，有协议的，按协议，没有协议的，按照等额原则处理，并考虑共有人对共有财产的贡献大小，且兼顾共有人生产生活需要等。

按份共有关系终止时，份额约定不清楚的，按照出资确定份额，出资额不能确定的，视为等额享有。对于能够出资购得的物品，按照出资比例，出资即是取得该财产权利的贡献。综上，无论是共同共有还是按份共有，通过上述规定不难看出，份额比例实质依据贡献大小确定，如是更符合公平原则。结合本案实质情况来看，严格按照出资情况计算，原有A号房屋的售价为528289元，朱某清占5/8，相当于出资330180．63元、三原告占3/8，相当于出资198108．37元。此外，本案中，查明的三原告出资320414．83元，320414．83元加上198108．37元共计518523．20元，三原告的出资占到购买一号全部房款的59．74%元、朱某清占到40．26%。与此同时，考虑案涉房屋是朱某清生前单位协调配售，结合房屋单价，可以看出存在一定的福利性质。

但鉴于在单位协调下售出及购买房价均较低，而一号房屋购房款的重要来源是A号的售价款，而A号房屋又是各方按份共有，除了前述较为明确的可折合的购房款贡献比例外，朱某清不同于三原告之处主要体现在27．03平米新增面积的售价、两套房屋地段、新旧程度的调整上的职工福利。故在全面考虑房屋来源、款项支付、协议约定、前后两套房屋具体情况的基础上，朱某清对涉案一号房屋取得贡献比例应酌情从40．26%提高至50%；三原告对取得案涉一号房屋的贡献确定为50%。与此同时，鉴于三原告的诉讼请求主张三原告是等额的，应视为三原告就其三人的份额约定为等额按份共有。

综合上述认定，法院认为朱某清在其应当享有的50%的房屋产权份额内对苏某珍的赠与是有效的。结合前述分析，朱某清赠与的意愿份额亦是50%。对于其余50%，应由朱某清的继承人向三原告协助办理过户手续。对于朱某清的继承人问题，庭审中，苏某珍主张其为遗嘱继承人。故不论遗嘱是否真实有效，苏某珍均是朱某清的继承人；在遗嘱无效的情况下，三原告也是继承人，权利及义务混同。

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