原告诉称

秦某杰向本院提出诉讼请求：1．判决被告赵某鑫、林某悦返还原告购房款229万元及相应利息损失；2．判决被告赵某鑫、林某悦、中介公司共同赔偿原告损失255．8万元，并支付相应的迟延履行利息（自生效法律文书确定的履行期间届满之日起计算）；3．判决被告中介公司返还中介费59540元及利息损失。

事实和理由：2013年3月2日，秦某杰通过中介公司购买赵某鑫名下的北京市昌平区一号房屋。后秦某杰履行了全部合同义务，并在昌平区办理了不动产登记，将房屋变更到自己名下。但秦某杰2017年7月得知，经中介公司介绍并居间促成的房屋系赵某鑫无权处分的房屋，赵某鑫的前妻林某悦以该房屋是其与赵某鑫的夫妻存续期间的共同财产，赵某鑫无权单独处置为由，起诉请求判决该房屋买卖合同无效。

2018年7月4日，北京市海淀区人民法院作出判决书，确认上述买卖合同无效，责令秦某杰退还房屋，后经北京市第一中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。秦某杰认为，根据规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应该互相返还，而原判决仅判决了秦某杰向赵某鑫、林某悦返还房屋，并未判决该二人返还购房款并支付相应利息，这严重侵害了秦某杰的利益，秦某杰只能另行起诉。

在秦某杰与赵某鑫签订的合同第五条中，赵某鑫作出了对房屋产权无纠纷的保证，中介公司在明知的情况下，协助被告伪造诉讼文书（该事实已经被原判决确认）以促进居间业务成立，收取居间费。秦某杰败诉是三被告严重的过错行为造成的，最终导致秦某杰无家可归，现房价已经增长一倍，根据相关法律规定，秦某杰的购房损失应该由三被告共同承担，并应该返还其已经收取的购房款和费用。故秦某杰向法院提起诉讼。

 

被告辩称

赵某鑫辩称：一、关于第1项诉讼请求，赵某鑫同意由赵某鑫和林某悦共同返还秦某杰229万元购房款，但不同意支付相应利息损失。涉案房屋原是赵某鑫和林某悦夫妻关系存续期间的共同财产。该229万元售房款应作为赵某鑫和林某悦的共同债务，共同返还。可通过变卖该房屋偿还债务，或待赵某鑫与林某悦关于该房屋回归后的分割诉讼结束后一并处理。

赵某鑫不同意支付相应利息损失，理由是：自涉案房屋买卖合同无效判决判决生效后，秦某杰既没有按判决的要求腾出房屋，也没有配合赵某鑫办理过户手续，涉案房屋一直在秦某杰名下，被秦某杰占有使用。

二、关于第2项诉讼请求，本案诉争合同被认定无效，并非赵某鑫的过错导致，赵某鑫不承担缔约过失责任，对于秦某杰的损失，赵某鑫没有赔偿义务。事实和理由：1、从公安局刑侦笔录看，秦某杰当时并不具备在京购房资质，是非善意第三方，为了解决购房资质问题，秦某杰主动联系中介，并支付了9万元的好处费让其帮助伪造假的司法文书，而赵某鑫与该伪造的司法文书没有任何关系，完全不知情。这些都是该案原一审查明的事实，在判决书第16页有明确的记录。

2、该房产的交易和过户是赵某鑫和秦某杰共同委托北京中介公司作为中介办理的。赵某鑫、秦某杰与北京中介公司在交易中签订了北京市正规的房屋买卖三方合同，而该房产的过户则是中介公司用一个伪造的法院的调解书以法院判决、仲裁房屋转移的方式办理的过户手续，三方合同并没有在昌平区建委备案，由此可见，秦某杰和中介是在隐瞒真实信息的情况下，骗取被告的信任签署了房屋买卖三方合同。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。

3、赵某鑫是在生命垂危、被林某悦遗弃，在找不到林某悦的情况下不得已出售房屋的水平不存在过错。赵某鑫作为该房的出售方，提供的房源是真实的、合法的，并且与秦某杰和中介公司签订了正规的房屋买卖三方合同，赵某鑫完全尽到了自己应尽的法律义务。4、赵某鑫在一号房屋买卖的商谈、合同签订及过户过程中对法院的调解书以及该房以调解书的方式过户完全不知情。

5、该房产是以市场价成交的，赵某鑫没有从中谋取任何额外利益。如果秦某杰未串通中介制作假的司法文书，即使赵某鑫售房时没有征得林某悦的同意，依照善意取得制度，秦某杰作为善意第三人也可以取得房屋所有权。因此，赵某鑫单方面处理夫妻共同财产的事实并不是导致合同无效的因素。

综上所述，赵某鑫在导致该合同无效上没有过错，不应承担任何损失赔偿，秦某杰作为非善意第三方也没有任何理由要求赔偿。

林某悦辩称：不同意原告诉讼请求。涉案房屋经生效判决认定，合同先效。均与林某悦无关。不承担夫妻共同债务。秦某杰、赵某鑫和中介公司存在串通，存在过错，造成合同无效，不应当由林某悦承担。对原审判决没有意见。

中介公司:原告主张损失不成立，原告在明知没有购房资格的情况下以违法的方式骗取资格，所购房屋应被认定无效。出卖人具有重大过错，涉案房屋为夫妻共同财产，在明知原告在没有购房资格情况下，提供虚假配偶同意证明，对该过错应承担主要责任。房屋买卖合同交易是秦某杰和赵某鑫的买卖主体，该合同的履行最大受益方也是秦某杰和赵某鑫，对于买卖合同被认定无效，考虑合同收益情况认定损失涉案房屋在一审就18年市场价值进行评，我方认为，评估时间不应为10月份，已签约时房屋成交价格为准。

2013年4月，原告强占房屋，明知存在其它共有权人，对此之后扩大的损失，秦某杰承担。公安机关对赵某鑫询间，是2013年8月13日，此时秦某杰应知涉案房屋的取得不合法。综上，中介公司认为原告所主张的损失不成立，2018年10月的评估价值不成立。

 

法院查明

赵某鑫与林某悦原系夫妻关系，双方于1999年2月3日登记结婚。婚后双方购买位于北京市昌平区一号的房屋（以下简称一号房屋），并登记于赵某鑫名下。房屋性质为经济适用住房。赵某鑫与林某悦于2012年发生矛盾，开始分居生活。

2013年3月2日，经中介公司居间介绍，赵某鑫与秦某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某鑫将一号房屋出售给秦某杰，成交价格为229万元。该合同第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况等。

2013年3月2日，赵某鑫（甲方）、秦某杰（乙方）与中介公司（丙方）签订《居间服务合同》。合同约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就一号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，2013年3月2日，赵某鑫（甲方）、秦某杰（乙方）与K公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》。

签约时，秦某杰不具备在京购房资格。2013年3月2日，秦某杰签署《购房承诺书》，主要内容为：本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。

2013年3月2日，赵某鑫向中介公司提供《声明》，主要内容为：本人赵某鑫作为一号房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权。本人谨在此严正声明：本人名下的上述房屋未设定抵押。如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。

本案诉讼过程中，秦某杰向法庭提交《补充协议》一份，该协议载明甲方为赵某鑫、乙方为秦某杰、丙方为中介公司，协议主要内容为：此协议是乙方购买甲方房屋所签《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议的有效补充，与主合同一起具有同等法律效力。三方友好协商达成如下补充，以兹三方信守：1．为配合更好过户，双方协商甲方出具一份欠条，涉及金额人民币58万元整，在甲方为乙方出具欠条同时，乙方必须支付给甲方同金额的现金，过完户之后，不得拿借条为证追究任何经济责任。2．乙方支付给甲方的58万元整的钱作为总房款的一部分，剩余款项必须于过户当天全部付清。

3．丙方作为见证方见证此事。赵某鑫、秦某杰分别在该协议落款“甲方”、“乙方”一栏处签字，协议落款“丙方”一栏处记载为“中介公司”，但未有中介公司盖章及签名。经质证，中介公司对该协议的真实性不予认可；赵某鑫、秦某杰认可该协议的真实性，认可该《补充协议》由中介员工杨某亚书写，但对于签订此补充协议的目的，双方均未能作出合理解释，且对于是否实际出具欠条，双方均表示记不清了。

上述合同签订后，秦某杰向赵某鑫支付购房款229万元，赵某鑫将一号房屋交付给秦某杰。2013年3月6日，秦某杰向中介公司支付中介费59540元。秦某杰另提供《收条》一份，载明：今收到秦某杰交来代办过户定金人民币壹万元整，如果办理不成功金额退款，收款人杨某亚，2013年3月2日。

2013年3月11日，一号房屋转移登记至秦某杰名下。经查房屋登记档案材料，其中：（1）房屋所有权转移登记审核意见，记载转移类型为法院判决、仲裁机关裁决房屋转移；（2）房屋登记受理通知书，记载申请人（权利人）为秦某杰、申请人（义务人）为赵某鑫，提交申请材料清单中第10项为人民法院或仲裁委员会生效的法律文书。秦某杰、赵某鑫分别在“权利人或受托人”、“义务人或受托人”一栏处签名；

（3）房屋登记询问笔录，记载秦某杰、赵某鑫均签字确认申请登记事项是申请人的真实意思表示，并对提交材料的真实性、合法性、有效性负责，没有虚假或隐瞒相关事实，同时确认申请登记房屋非共有房屋（包括夫妻共有）。房屋登记档案材料中有一份加盖院印为“人民法院”的民事调解书。该调解书记载双方当事人自愿达成协议如下：被告赵某鑫自愿同意将其所有的一号房屋作价570000元，折抵给原告秦某杰，被告赵某鑫于本协议签订后十个工作日内协助原告秦某杰办理房屋过户登记手续。在一号房屋登记档案材料中，并无秦某杰与赵某鑫签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

2013年4月22日，林某悦经向北京市昌平区住房和城乡建设委员会查询，发现一号房屋已于2013年3月11日办理法院判决、仲裁机关裁决房屋转移业务，现房屋所有权人为秦某杰。后林某悦向法院申请撤销民事调解书，法院认为该调解书涉嫌伪造，遂于2013年5月29日将案件移送公安局立案侦查，其受理的案件现尚在刑事侦查过程中，并未终结。

秦某杰于2013年8月13日在接受公安机关讯问时称：我于2013年2月到中介公司咨询买房事宜，中介公司的工作人员经询问了解到我不是北京户口且在北京只缴了一年社保，不符合在京买房条件的情况下，表示可以变通手续买房，要走一个法院的什么手续，具体是什么我不知道；

房屋过户时我没注意过户手续中有一份民事调解书，过户手续都是中介公司的杨某亚拿的，只是要我签字就签字，其他的都没有问；我向中介公司除支付中介服务费59000余元外，还向杨某亚共计支付了9万元办理其他变通手续的费用。

赵某鑫于2013年8月20日在接受公安机关讯问时称：我于2013年2月为筹款救命，在找不到配偶林某悦的情况下，单方处置了一号房屋，将该房屋卖给秦某杰，我事前并不知道秦某杰是否具备在京购房资格；过户时需要出具一份配偶同意出售证明，由于找不到配偶林某悦，我就在中介公司打印的配偶同意出售证明上代替林某悦签了字；我不知道假调解书是怎么来的，有关房屋交易的文件都是由中介公司做的，我没有认真看过户手续里面都是什么。

2015年，林某悦向北京市朝阳区人民法院提起离婚诉讼，诉请判决离婚，一号房屋按照现价400万元赔偿给林某悦等。法院判决林某悦与赵某鑫离婚。对于一号房屋，该判决认为“物权转移变更登记所涉材料目前正在刑事案件处理过程中，此事关物权归属问题，可待刑事案件终结后再行处理”。后赵某鑫不服该判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

2017年7月31日，林某悦向北京市海淀区人民法院提起诉讼，以赵某鑫与秦某杰恶意串通，利用非法手段将一号房屋转移到秦某杰名下等为由，诉请确认赵某鑫与秦某杰之间就一号房屋签订的房屋买卖合同无效，并请求判决一号房屋产权归林某悦所有、秦某杰向林某悦返还腾退房屋、赵某鑫及秦某杰共同赔偿经济损失50万元等。法院判决确认赵某鑫与秦某杰于2013年3月2日签订的北京市存量房屋买卖合同无效，秦某杰于判决生效后30日内将一号房屋腾空交还林某悦及赵某鑫，并驳回林某悦的其他诉讼请求。

后秦某杰不服该判决，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。该二审判决认为：“秦某杰与赵某鑫虽就一号房屋签订买卖合同，并已完成过户和房屋交付，但当时秦某杰并不具备在京购房资格，且赵某鑫系在林某悦不知情的情况下将属于夫妻共同财产的一号房屋出售，秦某杰与赵某鑫在办理一号房屋过户手续时，并未将房屋买卖合同在相关行政部门备案，而是通过虚假的民事调解书，以法院判决、仲裁机关裁决房屋转移的方式办理房屋过户手续，该交易行为违反法律规定，应属无效。”

现一号房屋仍登记于秦某杰名下，并由秦某杰占有使用。

房屋总价为484．8万元。中介公司认为秦某杰于2013年房屋过户后强行收房时，林某悦已向秦某杰表明对于赵某鑫卖房不知情，当时秦某杰应当知道其购房存在重大问题，但其未采取相应措施导致损失扩大，故此后因房价上涨产生的损失，应由秦某杰自行承担或由赵某鑫根据其过错承担相应责任。

 

裁判结果

一、赵某鑫于本判决生效后10日内返还秦某杰购房款2290000元；

二、中介公司于本判决生效后10日内返还秦某杰中介费59540元；

三、驳回秦某杰的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，秦某杰与赵某鑫签订的房屋买卖合同已被法院生效判决确认为无效。根据该生效判决的认定，秦某杰与赵某鑫虽就一号房屋签订买卖合同，并已完成过户和房屋交付，但当时秦某杰并不具备在京购房资格，且赵某鑫系在林某悦不知情的情况下将属于夫妻共同财产的一号房屋出售，秦某杰与赵某鑫在办理一号房屋过户手续时，并未将房屋买卖合同在相关行政部门备案，而是通过虚假的民事调解书，以法院判决、仲裁机关裁决房屋转移的方式办理房屋过户手续，该交易行为违反法律规定，故此，在导致合同无效的过错上，秦某杰与赵某鑫应负同等责任。

秦某杰、赵某鑫虽称对虚假民事调解书一事不知情，但二人均于过户时在房屋登记机构的相关文件中签字确认提交了人民法院或仲裁委员会生效的法律文书，并保证提交材料的真实性，故对该二人的主张，法院不予采信。

房屋买卖合同无效后，赵某鑫因该合同取得的购房款229万元，应当予以返还。关于秦某杰主张的购房款利息，房屋买卖合同为双务合同，在合同无效时，价款返还与标的物返还互为对待给付，在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。根据本案查明的事实，法院生效判决虽已判令秦某杰返还房屋，但一号房屋现仍由秦某杰占有使用，故在秦某杰尚未实际返还房屋前，其主张由赵某鑫支付资金占用的利息，法院不予支持。

秦某杰分别与赵某鑫、中介公司之间成立房屋买卖合同关系、居间合同关系，两者虽系不同的法律关系，但民事法律并未规定一个案件只能处理一个法律关系，根据本案的具体情况，从更有利于纠纷解决的角度考虑，法院对本案中房屋买卖合同和居间合同所涉相关争议问题一并予以处理。

法律规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，中介公司作为从事房地产交易居间服务的专业机构，在明知秦某杰无在京购房资格的情况下，仍促成房屋买卖合同的签订，并提供法院裁判文书过户方式以规避住房限购政策，且未对赵某鑫提交的配偶同意出售证明是否系林某悦的真实意思表示进行严格审查。

中介公司的以上行为违反了尽职居间义务，损害了作为委托人的秦某杰、赵某鑫的利益，对由此造成委托人的损失负有过错，依法不得要求支付报酬。现秦某杰要求中介公司返还中介费59540元，理由正当，法院应予支持。秦某杰要求中介公司支付中介费利息，法律依据不足，法院不予支持。

关于秦某杰主张的房屋差价损失，对房屋买卖合同无效的过错上，秦某杰并不具备在京购房资格，赵某鑫系在林某悦不知情的情况下将属于夫妻共同财产的一号房屋出售，秦某杰与赵某鑫在办理一号房屋过户手续时通过虚假的民事调解书，以法院判决、仲裁机关裁决房屋转移的方式办理房屋过户手续，该交易行为违反法律规定，秦某杰、赵某鑫对于合同无效应负同等责任，秦某杰主张赵某鑫承担赔偿责任证据不足，法院不予支持；

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