一．基本案情

原告诉称

原告田某一诉称：2017年2月17日，原、被告经案外人天津市某某房地产经纪有限公司介绍，签订了房屋买卖合同，被告将其所有的坐落于某某区某某小区XXX号房屋以125万元的价格卖给原告。合同签订后，给付被告定金130000元。2017年2月28日，被告向原告明确告知拒绝出售房屋。原、被告协商未果，现请求法院依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；由被告给付原告定金130000元。

 

被告辩称

被告李某二辩称：原、被告签订房屋买卖合同之后，被告积极准备履行合同。但2017年2月24日诉争房屋被某某区人民法院查封，导致被告与原告无法办理房屋的过户手续。人民法院的查封行为是被告意志以外的原因，并非被告主观不愿意出售房屋，故被告不存在违约行为，不同意给付原告所主张的违约金。因诉争合同确实无法继续履行，故被告同意解除合同，返还原告定金130000元，并适当承担原告评估费、中介费的损失。

 

二．法院查明

本案经审理认定的事实如下：被告有坐落于某某区某某小区XXX号房屋一套，建筑面积115.56平方米。2017年2月17日，原告、被告在案外人天津市某某房地产经纪有限公司居间服务下签订房产交易合同。合同主要内容为：第一条、房产基本情况：本合同项下房产坐落于天津市某某区某某小区XXX号，房产性质私产，建筑面积115.56平方米，权利人李某二。同时确定了房屋的其他基本情况。第二条、房产价款、相关税费及付款方式：房产成交价格为1250000元。买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金130000元，在买卖双方签订《天津市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款。除定金外的剩余房款1220000元，以银行按揭贷款方式支付。

合同约定了其他权利义务及违约责任，在违约责任中约定：“卖方须保证对上述该房产享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该房产已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，应在买卖交易完成前处理完毕，如因上述情况不能履行，卖方应负责解决，并赔偿买房或第三方由此遭受的一切损失。如买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向其他方支付本合同确定的房屋实际成交价格的10%做为违约金，且某某房地产所收取的服务费不予退还”。合同最后有卖方李某二、买方田某一的签字、捺印，有经纪方天津市某某房地产经纪有限公司盖章。

在原、被告签订房产交易合同同日，原告、被告又签订补充协议，内容为：经买卖双方友好协商，就《房产交易合同》签订如下补充协议：1、买卖双方签订的《房产交易合同》中确认该房屋的实际成交价格为1250000元；2、《房产交易合同》中的房屋实际成交价格包含买方需向卖方支付的定金130000元，该款项于过户之日由买方一次性支付于卖方，交付后双方再办理过户手续，且无需资金监管。卖方收取上述款项后，需向买方出具收条；3、买卖双方签订《天津市房产买卖协议》的过户价格未作明确约定；2017年3月2日，被告告知原告该房屋已被某某区人民法院查封，无法办理产权过户手续。后被告就解除合同和赔偿违约损失问题与原告协商未果，原告成讼。

 

三．法院判决

一、解除原告田某一与被告李某二于2017年2月17日签订的房产交易合同及补充协议；

二、由被告返还原告购房定金130000元。

 

四．律师点评

原、被告签订的房产交易合同及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。双方均应按约履行。因被告其他民事纠纷，致使诉争房屋被法院查封导致合同不能继续履行，无法实现合同目的。原告提出解除原、被告之间房屋买卖合同，返还定金130000元，予以支持。

因被告的房屋被法院查封，被告未及时采取有效措施解除查封，诉争房屋至今仍处于查封状态，造成合同不能履行，被告属违约，应承担违约责任。依双方约定，造成合同解除违约方应向对方支付房屋合同成交价的10%作为违约金。故原告主张被告给付总房款1250000元的10%即125000元的违约金，本院予以支持。

被告仅凭补充协议第七条的约定，在无其他证据相佐证的条件下，主张原告存在炒房、倒房行为，理据不足，不予支持。本案中签订合同的双方当事人为原、被告，且原告向被告交付了定金，并在合同签订后双方又多次就解除合同事宜进行协商，通过上述双方的一系列行为可知，购房人为本案原告。故被告认为原告存在炒房、倒房行为且购房人不明确，合同应为无效的主张，不予支持。