原告诉称

原告周某万向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告及第三人2012年7月17日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》无效；2、判令被告支付原告从2012年8月15日始至实际搬出该案涉房屋之日止的房屋占用费；3、判令被告返还位于北京市门头沟区一号房屋（以下简称一号房屋）；4、判令被告承担本案诉讼费等。

事实和理由：2012年7月17日，原告和被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》及补充协议，约定：原告将一号房屋以41万元的价格出售给被告。合同签订后，被告共计向原告支付购房款39万元。《北京市经济适用住房管理办法试行》第二十一条规定，购买经济适用房不满5年的，不能上市交易，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。

北京市住房和城乡建设委员会回复丰台区人民法院的复函，也可体现出经济适用住房不能上市交易。三方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》由于违反上述法律法规的强制性规定，应属无效。对于房屋占用费，申请法院进行网上询价，以便确定具体数额。为维护原告的合法利益不受侵犯，特诉至人民法院，请求法院支持原告的各项诉讼请求。

 

被告辩称

被告陈某炯辩称：被告和原告及第三人签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，上述合同没有违反法律强制性规定，是当然有效的，双方就应当遵守并履行合同，而且，一号房屋也不是经济适用房，而是按照经济适用房进行管理的房屋。故被告不同意原告的诉讼请求。

第三人B公司述称：首先，案涉合同是有效合同，本案中的房屋不是经济适用住房，不适用原告主张的经济适用房管理规定；第二，原告拿出复函作为合同无效的法律依据，该复函不能对抗合同法、民法典的规定，其不属于国家法律强制性规定，因此不符合合同法和民法典中关于合同无效的规定。第三，关于原告主张的赔偿损失，原告主张赔偿的金额并不明确，应当由原告明确自己的诉讼请求。第四，关于原告主张的腾退房屋，本案中合同是有效的，不需要腾退或者返还房屋，请求法院依法驳回原告诉讼请求。

 

法院查明

2011年3月21日，周某万签订《北京市门头沟区国有土地上房屋征收补偿协议》，周某万可获得建筑面积约36平方米的一居室安置房一套，安置房屋产权为“按经济适用住房产权管理”的房屋。

涉案房屋即一号房系周某万获得的一居室安置房。

2012年7月17日，周某万、陈某炯、B公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定的主要内容为：周某万将一号房屋以41万元的价格出售给陈某炯；陈某炯于合同签订当日给付周某万定金30000元，第一笔房款330000元于2012年8月15日前给付，剩余房款50000元于房本下发过户当日同时支付；陈某炯应支付B公司居间服务佣金15000元，签订本合同当日即付5000元，剩余服务费在房屋交钥匙时一次性付清；当房屋所有权证办理条件成熟时，周某万必须于7个工作日内办理房产证，当周某万房屋所有权证办理完毕后7个工作日内与陈某炯办理房屋网签及产权转移登记手续；

周某万、陈某炯于2012年8月15日进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交予陈某炯；随房出售的设施有整体橱柜、烟机、灶具。一手产权费用由周某万负责，二手转移登记费用由陈某炯负责；周某万收到陈某炯3万元，剩余2万元尾款，过户时一并付清。合同中还约定了三方的权利义务、违约责任等内容。

合同签订当日，陈某炯给付周某万定金30000元。

2012年8月7日，陈某炯给付周某万购房款330000元，2013年4月18日，陈某炯给付周某万购房款30000元。2012年8月15日，周某万将一号房屋交付给陈某炯。

 

裁判结果

驳回周某万的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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