原告诉称

赵某英上诉请求：撤销一审判决，改判确认赵某英与其母亲林某霞于1997年12月26日就位于北京市丰台区南房两间（以下简称案涉房屋）签订的《立卖契人》有效。

事实和理由：1.一审判决认定基本事实不清。本案系确认合同有效之诉，一审判决却不谈《立卖契人》本身是否客观、真实、有效。赵某英就案涉房屋诉讼继承分割及后续拆迁协议无效诉讼中持有案涉房屋为遗产的意见，与本案《立卖契人》本身是否真实有效无关联，客观事实不应以当事人意志而改变。一审判决未对双方证据逐一分析认定。

2.一审判决适用法律明显错误。一审判决所称“诚实信用原则”与合同效力无关，《立卖契人》符合民事法律行为有效要件，一审判决称“与常理相悖”“反而依据继承关系主张较小的利益，不符合常理”“难以使众人信服”，完全将普通老百姓等同于法律人。3.之前判决书虽然没有作为证据采信《立卖契人》，但并不代表《立卖契人》合同无效。

 

被告辩称

赵某辉、周某芬辩称，同意一审判决，赵某英在以前历次诉讼中均要求继承遗产，其在法院未支持其主张的情况下又主张其是购买了案涉房屋，又无法提供合理理由对矛盾事实进行解释。继承权利小于买房权利，赵某英主张与事实不符，也不符合常理。

赵某亮辩称，不同意一审判决，同意赵某英的上诉请求。

刘某涵辩称，本案与其无关，不发表意见。

赵某英向一审法院起诉请求：1.要求确认赵某英与其母亲林某霞于1997年12月26日就案涉房屋签订的《立卖契人》有效；2.案件受理费由赵某辉、周某芬、赵某亮、刘某涵承担。

 

法院查明

林某霞与赵某强系夫妻关系，育有长子赵某刚、次子赵某亮、女儿赵某英。赵某刚与周某芬系夫妻关系，赵某辉系二人之子。刘某涵系赵某刚与前妻孔某凤之女。赵某强于1994年死亡，赵某刚于2008年死亡，林某霞于2014年死亡。

1983年1月12日，林某霞、赵某强与陈某鑫签订房屋买卖合同，购得北京市丰台区南房两间。2013年林某霞曾起诉钱某兰、陈某静、陈某芳、陈某奎、陈某迪、陈某丹房屋买卖合同纠纷一案，要求判令以林某霞和赵某强为买受人、赵某刚为代理人于1983年1月12日与出卖人陈某鑫就北京市丰台区房屋签订的买卖合同有效。

2013年法院判决，驳回林某霞的诉讼请求。林某霞提起上诉。2013年12月本院判决，确认赵某刚作为林某霞与赵某强的代理人于1983年1月12日就北京市丰台区南房两间与陈某鑫签订的房屋买卖合同有效。

2015年赵某亮、赵某英起诉刘某涵、周某芬、赵某辉继承纠纷一案，要求依法分割案涉房屋。该案审理中，赵某亮、赵某英主张被继承人林某霞立有代书遗嘱，将其名下的所有财产归赵某英和赵某亮所有。法院于2016年裁定驳回赵某亮、赵某英的起诉。该裁定中载明：“诉争的南房系城镇房屋，北京市郊区房地产所有证记载的该房屋的原产权人为案外人陈某鑫，虽经生效法律文书确认赵某刚作为林某霞与赵某强的代理人于1983年1月12日就该房屋与陈某鑫签订的房屋买卖合同有效，但该房屋未办理产权过户手续，且在未取得相关部门审批的情况下进行了翻建，翻建后的权属性质亦未经过有关房管部门确认，法院不宜直接处理此类纠纷。”后，赵某亮、赵某英不服，上诉至本院。本院于裁定驳回上诉，维持原裁定。

2018年9月7日，搬迁人（甲方）：北京市丰台区搬迁办公室（以下简称搬迁办公室）与被搬迁人（乙方）：（赵某刚已故）赵某辉签订协议，约定，乙方被搬迁房屋位于北京市丰台区。在册人口1人，分别是承租人赵某辉。并约定搬迁补偿款、奖励费、补助费、周转补偿费、搬迁所得款、搬迁安置面积及购房款等项目。2018年9月8日，甲方搬迁办公室与乙方（被搬迁人）赵某辉签订《大红门居民房屋搬迁安置房认定单》，载明，应安置面积合计77+30平方米；共计认定2套，总建筑面积140平方米。总购买面积140平方米，总购房款772600元。

2020年，赵某亮、赵某英曾起诉北京市土地整理储备中心丰台区分中心、赵某辉、北京R公司、第三人北京W公司确认合同无效纠纷一案，要求确认北京市土地整理储备中心丰台区分中心委托北京R公司与赵某辉就北京市丰台区房屋签订的《拆迁协议》及《大红门居民房屋搬迁安置房认定单》无效。该案中，赵某亮、赵某英仍主张被继承人林某霞立有代书遗嘱，将其名下的所有财产归赵某英和赵某亮所有。二人提交材料一份，载明：我名下一切财产归女儿赵某英和儿子赵某亮两人所有，与其他人无关。2014.3.9，杜某雪代笔、周某贤，左下方书写林某霞名字并加盖手印。

法院于2021年1月判决驳回赵某亮、赵某英的诉讼请求。判决后，赵某亮、赵某英不服，上诉至本院。二审中，赵某亮、赵某英提交《立卖契人》和收条，欲证明赵某英系案涉房屋的所有权人。本院于判决驳回上诉，维持原判。该判决中载明：“……其三，赵某亮、赵某英在二审中提出《立卖契人》等材料，并上诉主张赵某英系案涉房屋的所有权人，但自上述材料中记载的时间节点即1997年12月26日之后，涉及案涉房屋的纠纷经历了多次诉讼。直至本案一审过程中，赵某英从未就其系案涉房屋所有权人的身份提出过相应主张；

况且，赵某英在前案以及本案中均提出2014年3月9日林某霞立有代书遗嘱一事，并一直持其系案涉房屋的继承人之意见；对于赵某英在本案中提交的自相矛盾的两份证据，赵某亮、赵某英并未作出合理解释且前后陈述不一，本院难以排除其妨碍民事诉讼之嫌，并对此给予负面评价。鉴于以上，赵某亮、赵某英以其享有案涉房屋之拆迁权益为由上诉主张确认案涉拆迁协议无效，缺乏证据佐证，本案不予支持。”

本案审理中，赵某英再次提交《立卖契人》和收条，主张其与林某霞之间存在房屋买卖关系。《立卖契人》载明：立卖房人林某霞现住正方贰间，因林某霞治病手中缺乏人民币将此房卖与赵某英，房价叁萬伍仟园整。卖房人林某霞、买房人赵某英。公元一九九七年十二月二十六日。收条载明：今收到房款叁萬伍仟园整，一次付清，并不缺少，特此证明。收款人林某霞，交款人赵某英。公元一九九七年十二月二十七日。

周某芬、赵某辉不认可两份证据的真实性，但表示不申请鉴定。庭审中，赵某英对于基于房屋买卖主张权益的解释是，称其记性不好，有时候想起来有时候想不起来。其认为以林某霞的遗嘱为依据好进行拆迁工作。但起诉拆迁协议无效一案败诉后，才找到《立卖契人》。

法院认为，在之前的历次诉讼中，赵某英始终主张案涉房屋是林某霞的遗产，其仅是享有继承权。现赵某英在主张继承未果后，又以林某霞已将案涉房屋出售给其为由提起本案诉讼。对于前后矛盾的诉讼行为，其解释是因自己记性不好，确认合同无效纠纷败诉后才找到《立卖契人》。其解释和做法，与常理相悖，难以使人信服，法院不予采信，具体理由如下：

第一，房屋买卖系家庭之大事，且本案中案涉房屋又未过户至其名下，故赵某英仅以记性不好或前案中未找到合同为由未行使其权利，显然缺乏说服力；第二，林某霞的遗嘱载明案涉房屋由赵某英和赵某亮二人继承，且加之案涉房屋系林某霞、赵某强夫妇购买，那么案涉房屋中可能有赵某强的遗产。这样相比较而言，赵某英依据全家人均签字的《立卖契人》对房屋享有的权益远大于遗嘱。在先前的诉讼中，赵某英不主张其对房屋享有全部权益，反而依据继承关系主张较小的利益，不符合常理；

第三，林某霞所立遗嘱事实上处置了案涉房屋，明显侵害了赵某英的权益。赵某英非但没有维护自身权益，反而依据遗嘱主张继承。而赵某英基于遗嘱主张权利的前提恰恰是认可案涉房屋是林某霞的遗产，林某霞才是房屋的合法权利人。

民事活动和民事诉讼均应当遵循诚实信用原则。《立卖契人》与林某霞的遗嘱之间间隔十余年，而赵某英以《立卖契人》为由主张房屋归其所有，距其首次起诉要求继承房屋也已间隔五年。若依赵某英在本案中主张的理由，一般人皆可作出房屋属于她的判断。但赵某英作为房屋买受人，在与其自身利益关系密切的情况下，却在两次诉讼及拆迁过程中，历时五年的时间里未提过林某霞已将房屋出售给她。

现赵某英在败诉之后，又以房屋出售给其为由主张权利，其行为有违诚实信用原则。且在已经生效的判决中，赵某英、赵某亮曾依据《立卖契人》主张权利，但北京市第二中级人民法院并未采信该证据，进而驳回其上诉请求，维持原判。现赵某英又单独提起诉讼要求确认《立卖契人》效力，且仍未作出合理解释，故对其诉讼请求，法院不予支持。

 

裁判结果

驳回赵某英的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

结合庭审情况及赵某英的请求，本案争议焦点为：赵某英与其母亲林某霞于1997年12月26日就案涉房屋签订的《立卖契人》是否有效。

根据已查明的事实，《立卖契人》系林某霞与赵某英于1997年12月签订，现有证据表明，赵某英在历次诉讼中，均未出示该份《立卖契人》，亦未提及过此事，其系在2020年，赵某亮、赵某英起诉北京市土地整理储备中心丰台区分中心、赵某辉、北京R公司、第三人北京W公司确认合同无效纠纷一案的二审诉讼中，才首次在法庭上出示，故赵某英应对该份《立卖契人》存在及形成的合理性、合法性进行充分举证。但法院经审查认为《立卖契人》存在下列疑点：

第一，《立卖契人》系1997年12月签订，其内容约定的是林某霞将案涉房屋出卖给赵某英。可见，依据《立卖契人》的约定，赵某英应于1997年12月购买了案涉房屋。但事实上，案涉房屋一直未由赵某英居住使用，而是由他人居住，且赵某英一直未主张房屋的占有、使用、过户等相关事宜。

赵某英的解释为因母亲在世所以未主张上述事宜。但现有证据显示，其母林某霞死亡后，赵某英亦未及时主张权利，而是于2015年，曾以继承遗产为由提起过诉讼。直至2021年，赵某英才以案涉房屋是其所购为由主张权利。赵某英的上述行为显然与常理不符。

第二，2013年，林某霞曾起诉钱某兰、陈某静、陈某芳、陈某奎、陈某迪、陈某丹房屋买卖合同纠纷一案，赵某英对林某霞提起的该案诉讼事宜是知晓的。但赵某英当时并未要求参与诉讼，主张其是案涉房屋真实所有权人。赵某英解释为，因母亲在世，一切听母亲的。该解释显属理由不充分。退一步讲，如果赵某英的该解释成立，事实上，在林某霞死亡后，赵某英于2015年的诉讼中，其并未依照《立卖契人》主张所有权，而主张的是继承权。

且在赵某亮、赵某英于2020年提起的确认《拆迁协议》及《搬迁安置房认定单》合同无效纠纷一案中，赵某英亦未依据《立契约人》主张其是案涉房屋所有权人的权利。赵某英的上述行为亦有悖常理。

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