原告诉称

杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英向一审法院起诉请求：1.确认杜某杰与A公司于2006年1月11日签订的《拆迁安置购房合同书》无效；2.本案的诉讼费由杜某杰、A公司负担。

杜某杰上诉请求：撤销海淀区人民法院民事判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：原审法院对基本事实没有查明，歪曲庭审中查明的事实，严重违背事实真相，判决显失公平，没有依法维护杜某杰的合法权益。1.原审法院没有依法采纳杜某杰提交的调查取证申请，没有依法采纳杜某杰请求追加第三人杜某坤为本案的被告，致使基本事实没有查清。2.原审法院并没有对杜某亮详细调查询问，致使基本事实没有查清。

3.杜某杰是经过全家协商一致且依法取得争议房屋的，取得争议房屋合法有效，且系苏某赠与，不存在恶意串通行为。4.原审判决自相矛盾，颠倒是非。原审法院认定苏某、杜某杰分别与A公司签署两份协议，显然缺乏合理性；认定两份协议中对于涉案房屋的地址描述也与杜某杰的主张不相符是不当的；判决仅由杜某杰承担本案的诉讼费用无法律依据；认定争议房屋过户至杜某杰名下系为代持、出售方便严重错误，且对方均没有合法证据予以证明；认定杜某杰对A公司提交的产权转让证明的真实性认可错误。

 

被告辩称

杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英辩称，同意一审判决，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求驳回杜某杰的上诉请求。1.涉案房屋产权证办理下来后一直由杜某坤持有，租金也由其收取，租金用于苏某的生活和养老。2.苏某是和杜某坤生活，杜某杰把旧的产权证作废，办理了新的产权证，杜某坤的陈述都是虚假陈述。

3.2006年把涉案房屋登记在杜某杰名下，只是因为苏某是被拆迁人，并没有经过所有人的同意，办理产权证的当时是由杜某亮、杜某杰、杜某坤和A公司的人员在场，这个是各方都没有异议的，但房屋的产权人应是上诉人和被上诉人。3.A公司与杜某杰之间形成通谋虚伪的意思表示，故双方签订涉案合同书的行为应认定为无效。

A公司辩称，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应予以改判。1.本案一审原告并非本案适格诉讼主体，系争合同是否有效与原告的继承权利益无直接关系，其无权就系争合同提起确认合同无效之诉，应驳回起诉。涉案合同书是双方的真实意思表示，合法有效，本案原告并不是涉案合同的当事人，根据合同相对性原则，无权提起本案诉讼。

2.原告家庭内部在诉请时自认杜某杰系代持涉案房屋，我方亦认可系代持，原告已去世的母亲亦认可系代持，在杜家进行法定继承分割前，案涉合同的签署并未实际侵害任何继承人的继承利益，本案是杜某的继承纠纷，与我方无关。3.我方在系争合同签署时已经尽到审慎审查义务，有充分合理理由相信杜某杰具有签署系争合同的权利。苏某作为案涉房屋的被拆迁安置人及案涉合同初始产权人，在其具备民事行为能力之时作出的真实意思表示为合法的意思表示，我方在收到苏某的书面变更产权申请时，有义务配合其办理相关手续，不存在过错。

4.苏某、杜某亮、杜某坤、杜某杰作为杜某的继承人，对案涉房屋共享有十八分之十七的财产份额，该四人当场向我方表示同意将案涉房屋登记至杜某杰的意思表示，对涉案房屋的其他共有人发生法律效力，合法有效。5.原判决适用法律错误，依法应予纠正。关于房屋持有性质、涉案房屋买卖协议签署时间的认定，我方与杜某杰持不同观点，我方自始依苏某及其家属申请，协助配合办理相关登记手续，不存在任何恶意串通情形，且杜某亮一方并未提交任何恶意串通证据。

6.从合同无效后的法律后果来看，该合同被确认无效后亦不利于杜家实际纠纷的解决。如系争合同被认定无效，则杜某及苏某的全部继承人仍需指定一名代理人和我方另行签署合同办理房屋产权登记，待法定继承程序完成后再行进行产权变更，在其家属未能就代理人达成一致前，其家庭矛盾始终无法解决，本案合同完全可以通过瑕疵补正的程序解决，而非简单认定无效。

 

法院查明

杜某与苏某生有三子五女，即杜某亮、杜某峰、杜某怀、杜某贤、杜某彪、杜某英、杜某杰、杜某坤。杜某于2001年3月1日去世，苏某于2016年6月16日去世。

1997年12月29日，A公司（甲方）与苏某（乙方）签订《拆迁安置、房屋买卖协议书》。该协议书载明：乙方住址在拆迁范围内有正式住房，房产系私房，共陆间，建筑面积92.82平方米，居住面积68.8平方米；有正式户口肆人，应安置伍人，户主苏某，之夫杜某，之子杜某坤，之孙杜某昊，之儿媳陈某雪；甲方同意将改造区内楼房住宅安置给乙方，建筑面积约138.1平方米，居住面积约68平方米；

夫工龄35年，妻工龄30年，合并工龄65年，乙方实际应付购房款87610.64元；甲方支付乙方搬家补助费900元、提前搬家奖励4000元、自行周转补助费每人每月120元，乙方人口叁人，第一年甲方共补助乙方周转费4320元，私房作价补偿93937.35元。杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英与杜某杰确认杜某昊系杜某彪之子，陈某雪是杜某坤的前妻。

另查，A公司（甲方）与杜某杰（乙方）签订《拆迁安置、房屋买卖协议书》。该协议载明：甲方同意将改造区内楼房住宅安置给乙方，建筑面积60.07平方米；合并工龄65年，乙方实际应付购房款38108元。该协议书显示落款时间为1997年12月29日。杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英庭审中表示该协议是2006年1月11日才签署的；杜某杰表示该协议与苏某、A公司签订的《拆迁安置、房屋买卖协议书》同时签署；A公司表示该协议是双方于2006年1月11日签署。

2006年1月11日，A公司（甲方）与杜某杰（乙方）签订《拆迁安置购房合同书》。该合同书载明：甲方同意将改造区内住宅二居室1套，建筑面积60.07平方米，按标准价出售给乙方；夫工龄35年，妻工龄30年，合并工龄65年，乙方实际应付购房款38108元。杜某杰于2006年12月11日取得涉案房屋的房屋所有权证书。

杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英主张，杜某与苏某生前未留有书面或口头遗嘱。位于北京市海淀区居民区房屋是杜某、苏某的财产。拆迁安置方式是产权置换，1平方米公房置换1平方米安置房；购买安置房的钱款是从拆迁款中抵扣的；计算购房款时使用了杜某、苏某的工龄。

另外，苏某表达将房屋落在杜某杰名下时有杜某亮、杜某坤、杜某杰，还有A公司的两位委托诉讼代理人在场。由于苏某年龄较大，为了苏某生病需要用钱时出售房屋方便，故涉案房屋办到杜某杰名下，由杜某杰代持。其认为杜某杰与A公司签订的《拆迁安置购房合同书》属于无权处分，且有恶意串通，损害第三人利益的情形，故应为无效合同。

杜某杰主张，杜某与苏某生前未留有书面或口头遗嘱。位于北京市海淀区居民区房屋是杜某、苏某的财产。拆迁安置方式是按照标准价购买安置房；购买安置房的钱款是从拆迁款中抵扣的；计算购房款时使用了杜某、苏某的工龄。另外，苏某表达将房屋落在其名下时，有其、杜某亮、杜某坤，还有A公司的两位委托诉讼代理人在场。苏某说其履行生养死葬的义务，苏某将涉案房屋赠与给其。其认为其与A公司签订的《拆迁安置购房合同书》合法有效。

A公司主张，位于北京市海淀区居民区房屋是杜某、苏某的财产。拆迁安置方式是1平方米房屋置换1平方米公房安置房，然后再以标准价按房改房政策购买；购买安置房的钱款是从拆迁款中抵扣的；计算购房款时使用了杜某、苏某的工龄。另外，苏某表达将房屋落在杜某杰名下时，有杜某亮、杜某坤、杜某杰，还有其公司的两位委托诉讼代理人在场。其公司委托诉讼代理人询问苏某是否同意将涉案房屋暂时写在杜某杰名下，一旦苏某需要钱款时，可以将房屋出售，由杜某杰办理相关手续，苏某表示可以。其公司认为其公司与杜某杰签订的《拆迁安置购房合同书》合法有效。

A公司为证明其主张，提供产权转让证明。该证明显示：苏某于1999年6月25日申请将涉案房屋产权转让给杜某。同时，A公司表示产权转让因杜某去世，故未实际履行。杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英与杜某杰认可该证据的真实性。A公司提供房屋产权人变更申请书。该申请书载明：被拆迁人苏某回迁安置的住房，因继承原因，经我们共同研究，确定产权人更改为杜某杰，对此均无异议，今后如出现产权纠纷，由我们自行负责；2006年元月11日。同时，该申请书上显示有“苏某”字样的签名，还有捺印。

杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英表示签名是杜某坤签署的，不是苏某签署的。杜某杰认可该证据的真实性。

A公司提供登记办理房产证变更申请人的申请。该申请载明：A公司，我是拆迁人苏某回迁户，因现在我们需要申请办理房产证，但原拆迁人因赠予母女原因，需要将原拆迁协议中的拆迁人变更成杜某杰，进行房产登记。经我们全家协商，同意将原拆迁协议中的安置人名更换成现在的杜某杰进行房产登记，原协议内容不变，如发生家庭财产纠纷及产权纠纷，一切法律责任及相关赔偿由我们自己负责，与A公司无关。

同时，该申请原拆迁协议人处显示有“苏某”字样的签名，还有捺印；现更名人处有杜某杰签名。杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英表示签名不是苏某签署的。杜某杰认可该证据的真实性。A公司提供杜某、苏某的工龄证明。上述证明显示杜某工龄35年，苏某工龄30年。杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英与杜某杰认可该证据的真实性。

法院认为，关于涉案房产的性质问题。根据双方当事人陈述及举证情况看，涉案房产是杜某、苏某在马甸居民区的私房经拆迁置换成公房的同时，再由杜某、苏某出资购买，故该房屋应为杜某、苏某的夫妻共同财产。杜某、苏某对该房屋是平等的处理权。杜某去世后，该房产应作为杜某全部法定继承人的共有财产。杜某杰作为杜某的法定继承人之一，A公司作为拆迁人均应当知悉上述情况。

关于苏某签署的《拆迁安置、房屋买卖协议书》与杜某杰签署的《拆迁安置、房屋买卖协议书》是否为同时签署问题。杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英与A公司主张上述两份协议不是同时签署的，杜某杰是于2006年1月11日才签署；杜某杰主张上述两份协议是同时签署的。

从双方当事人所提举的证据看，苏某签署的协议中对于两套安置房屋已经进行了约定，再由杜某杰同时签署另一份协议，显然缺乏合理性。同时，两份协议中对于涉案房屋的地址描述也与杜某杰的主张不相符。另外，根据杜某杰陈述的签署该协议目的，与其所主张的签署时间存在冲突。基于上述原因，本院对于杜某杰的主张，不予采信；进而，本院采信杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英与A公司的主张，即上述两份协议不是同时签署，杜某杰的协议是2006年1月11日签署的。

关于杜某杰与A公司签订《拆迁安置购房合同书》效力问题。如杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英与A公司所述，签署该份合同是为了便于出售房屋，借用杜某杰的名义进行产权登记，但该合同会直接导致涉案房屋的权属发生变化，在A公司与杜某杰未提供相应的证据证明签署合同的行为已经经过杜某的全部法定继承人同意的情况下，该行为已经侵犯了其他继承人合法权益，故应为无效合同。

再如杜某杰所述，签署该份合同是苏某将房屋赠与给其，同样该合同亦会直接导致涉案房屋的权属发生变化，在A公司与杜某杰未提供相应的证据证明签署合同的行为已经经过杜某的全部法定继承人同意的情况下，签署合同的行为亦侵犯了其他继承人合法权益，故应为无效合同。鉴于此，本院对于杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英的诉讼请求，予以支持。

另查明，庭审期间杜某亮一方在接受询问时曾表示要求确认合同无效的依据是根据《民法典》第154条无权处分，恶意串通损害第三人利益。

 

裁判结果

一审判决：确认杜某杰与北京A公司于2006年1月11日签订的《拆迁安置购房合同书》无效。

二审判决

一、撤销北京市海淀区人民法院民事判决；

二、驳回杜某亮、杜某贤、杜某峰、杜某怀、杜某彪、杜某英的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

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