原告诉称

周某霞在原审法院诉请：1.解除周某霞与A公司于2016年12月22日签订的《北京市商品房现房买卖合同》。2.A公司返还周某霞购房款650000元，周某峰承担连带责任。3.A公司赔偿周某霞损失622345元（基于一房二卖），周某峰承担连带责任。4.A公司赔偿周某霞物业费、采暖费（暂算至2021年5月），周某峰承担连带责任。5.A公司赔偿周某霞利息损失，周某峰承担连带责任。

周某峰上诉请求：撤销原审法院判决第二项，改判由A公司返还购房款650000元或发回重审。

上诉理由：1.本案中，周某峰、周某霞、A公司均认可周某霞与A公司之间存在买卖合同关系，但原审法院却主观介入周某霞的诉求，存在主观臆断，同时违背了周某霞的诉讼本意，严重违反了不告不理原则，直接导致了审理思路及方向偏离，严重侵害了周某峰的合法权益。

2.原审法院认为周某峰与周某霞虽未签订书面合同，但一方已履行主要义务，对方接受的则合同成立，属严重错误；不论从合同更名的法律意义，还是《声明》约定的内容来看，周某峰与周某霞之间不存在买卖合同的合意。3.涉案房屋至今仍登记在A公司名下，《房屋抵付工程款合同》并未履行，在房屋所有权变更之前，不存在将房屋转让给周某峰一事，周某峰仅仅是代为收取了钱款，二是A公司同意周某霞等购房人将房款指示交付到周某峰指定账户。周某峰收取周某霞购房款，属于代A公司收取，该购房款应由A公司偿还。4.案件受理费不应由周某峰承担。

周某霞坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。

A公司未提出上诉。

 

法院查明

1.A公司开发建设了北京市平谷区H号楼，该楼所在土地用途为商业。A公司（甲方）、北京F公司（乙方）、C公司（丙方）签订《房屋抵付工程款合同》。该合同约定：鉴于甲乙双方之间的《建设工程合同》正在进行工程结算，而乙方尚欠丙方合同价款1132947元，其中374700元是由D公司与丙方的项目转移给乙方债务，758247元是北京F公司欠丙方的材料款并转移给乙方的债务。

甲乙丙三方针对还款事宜达成一致意见：甲方以其开发的北京市平谷区一二号房抵付甲方所欠乙方1132947元，乙方以上述房屋抵付乙方所欠丙方1132947元；甲丙双方同意丙方于本协议签署之日起5日内将上述房屋按套内建筑面积单价与甲方签订《商品房预售合同》，一号房款总额为626359元等内容。该合同落款处有上述三家公司的盖章，但未有落款时间。

2.2016年12月22日，周某霞及其亲属给付周某峰购房款共计650000元。2016年12月22日，周某霞与A公司就涉案房屋买卖问题签订了《北京市商品房现房买卖合同》，但未办理网签备案。此后，周某霞取得涉案房屋实际控制权，且实际居住至今。同时，周某霞支付了入住后的物业费、采暖费。

3.庭审中，周某霞提交了周某峰出具的《声明》。该声明显示，原买受人周某峰与售楼处签署《北京市商品房现房买卖合同》，购买的一号房由于个人原因，现更名为周某霞等内容。该声明下另注：本人已知晓此房暂时不能网签，具体网签待开发商通知。上有周某霞、周某峰签字及捺印。周某霞提交的2016年12月27日《客户变更申请表》显示，周某峰因个人原因申请将一号房更名为周某霞。周某峰对上述证据的真实性予以认可，但表示《声明》并非给A公司提供担保。周某峰认可自周某霞处收取购房款650000元。

4.2015年6月27日，A公司作为借款人与出借人高某签订《借款合同》。2015年6月29日，双方当事人向北京市某公证处申请办理前述《借款合同》公证，北京市某公证处于2015年6月29日作出公证书，确认：“自前面的《借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力”。

2017年12月4日，北京市某公证处作出执行证书。此后，高某持公证书、执行证书向法院申请强制执行。执行过程中，法院依法查封了A公司名下多处房屋，含本案所涉位于北京市平谷区一号房屋，查封期限3年，但未影响周某霞实际使用。周某霞作为案外人曾向法院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封措施。法院作出执行裁定书，驳回了周某霞的执行异议。周某霞在法定期间内向法院提起执行异议之诉，经法院判决驳回周某霞的诉讼请求。周某霞不服一审判决结果，上诉至北京市第三中级人民法院，经二审法院审理，维持原判决。

5.自2015年起，A公司作为出卖人与买受人高某分别于2015年10月27日、2016年6月28日、2017年3月2日签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定高某购买A公司开发建设的北京市平谷区H号楼内66套房屋，其中包括涉案房屋。高某在法院庭审笔录中认可其与A公司之间多次签订房屋买卖合同，多次办理网签备案手续，但双方之间并不是房屋买卖合同关系，而是以签订房屋买卖合同的形式为A公司向高某的借款提供担保。涉案房屋的网签人为高某，第一次网签时间为2015年6月27日。A公司已于2014年11月14日取得涉案房屋的所有权初始登记。

6.庭审中，周某峰明确表示在本案中不解决周某霞占用房屋问题。庭审中，周某霞放弃关于物业费、采暖费及损失622345元的主张。

法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为涉案房屋出售给周某霞时，出售方的认定问题。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。合同双方尚未签订书面合同，但合同一方已经履行主要义务，对方当事人接受的，该合同成立。合同成立与否关键在于合同双方是否具有达成合同内容的合意，而不以合同双方直接洽商或同时签字等为必要条件。

本案中，依据当事人陈述及经审查确认的现有证据，可以认定周某霞在购买房屋时，涉案房屋实际已由A公司通过以房抵债方式转让给C公司，再由C公司转让给周某峰。周某霞的更名申请亦由周某峰变更为周某霞。周某峰的卖房款由周某霞支付。因此，可以认定系周某峰将涉案房屋出售给周某霞。周某峰辩称涉案房屋系A公司出售给周某霞，缺乏事实及法律依据，法院对此辩解不予采信。

周某霞和周某峰二人达成了买卖涉案房屋的合意并履行了合同应有的主要义务，可以认定周某霞和周某峰之间就涉案房屋建立了房屋买卖合同关系。

关于周某霞和A公司签订《北京市商品房现房买卖合同》问题。根据现有证据可知，真实的房屋买卖合同关系建立在周某霞和周某峰之间，周某霞和A公司签订《北京市商品房现房买卖合同》的真实意图并非出售涉案房屋，其法律意义在于将A公司为周某峰办理房屋权属转移登记的义务变更成为周某霞办理权属转移登记，这亦符合周某峰协助周某霞办理更名手续义务的要求。因涉案房屋被法院查封，导致周某霞购买的房屋存在不确定性，现周某霞要求解除与A公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》法院予以支持。

周某霞解除与A公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》后，周某霞与周某峰达成的房屋买卖协议亦应解除。根据法律规定，协议解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因周某霞在购买涉案房屋时已明确知晓该房屋暂时不能网签，具体网签时间不能确定，故周某霞具有一定过错，其请求A公司或周某峰赔偿利息损失，法院不予支持。合同解除后，周某峰应返还实际收取周某霞的购房款。周某霞放弃主张要求周某峰、A公司支付赔偿款622345元及物业费、采暖费，法院对此不持异议。

周某霞主张要求周某峰、A公司承担部分费用的连带返还责任，缺乏事实及法律依据，法院对此不予支持。

 

裁判结果

一、解除周某霞与北京嘉厚房地产开发有限公司于二〇一六年十二月二十二日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；二、周某峰于本判决生效后十五日内返还周某霞购房款650000元；三、驳回周某霞的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

涉案房屋属于A公司所有，因A公司欠案外人债务，A公司与案外人达成以房抵债的协议，之后周某峰作为买受人，就涉案房屋签订了买卖合同，而周某峰并未实际向A公司支付购房款，购房款仍是A公司所欠债务折抵，即周某峰与A公司之间的买卖关系，仍是以房抵债协议的履行部分，并不是一个独立的房屋买卖关系；现周某峰将其与A公司之间的合同权利义务关系转让给周某霞，周某霞与A公司之间签订买卖合同的基础来源于周某峰与A公司之间的权利义务关系，周某霞与A公司之间也非独立的买卖关系，该买卖关系是基于周某峰与A公司之间的权利义务关系而成立；因此，本案最终的买卖法律关系虽然是周某霞与A公司之间，但买卖关系建立的原因仍是A公司与案外人的以房抵债的意思表示，并非A公司与周某霞之间独立的买卖关系。

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