北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

郭某芬向一审法院起诉请求：判令确认林某阳与T公司之间针对A号房屋订立的《公有住宅楼房买卖合同》无效。

郭某芬上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持郭某芬起诉的诉讼请求或发回重审。二、一、二审案件受理费由林某阳、T公司、林某康负担。

事实和理由：一审判决认定事实不清。1986年郭某芬与林某康再婚。二人夫妻关系存续期间，林某康承租的位于北京市东城区一、二号房屋被拆迁。1993年5月14日林某康与T公司签订《拆迁安置补助协议书》，当时购买因拆迁分配的2套房屋，即位于北京市东城区A号房屋（以下简称A号房屋）和北京市东城区B号房屋（以下简称B号房屋）。林某康先交付了一半房款。1993年5月15日，T公司出具了《统一银钱收据》，并不存在有一个承租的过度。

T公司与林某阳签订合同的行为是恶意串通。被安置房屋是政策性房屋，拆迁人是对被拆迁人（指被拆迁房屋及其附属物的所有人和使用人）给予补偿。拆迁安置房设置的目的是为了保护原所有人和使用人的利益，而拆迁前，林某阳户口并非在被拆迁房屋内，也并未在此居住。根据规定，他没有资格购买A号房屋。T公司是明知被安置人只有林某康、郭某芬、林某洁、张某娟，没有林某阳；也明知A号房屋只有被安置人才能购买。

A号房屋虽然是以林某康名义购买，但实际上是林某康和郭某芬共同购买的A号房屋。林某康未得到郭某芬的同意，就恶意转让他人，损害了郭某芬的权益。林某阳作为家庭成员也是明知A号房屋有郭某芬的权益，只有被安置人能够购买。根据郭某芬在一审提供的相应证据可以看出，T公司出具了多个证明文件，均显示是要满足5项条件（2次购房款和公共设施维修基金缴纳、准住证手续已办、提供拆迁安置协议）才有资格买。从这几点完全可以看出T公司是明知A号房屋有郭某芬的权益，也明知林某阳不符合购买条件，还配合出具了一整套的虚假购房材料。以上足以说明T公司与林某阳恶意串通，损害了郭某芬的权益。

最后，一审法院认为购房款是否为夫妻共同财产非本案审理范围，郭某芬认为实为不当。如果未侵犯郭某芬的权益，郭某芬就没有资格提起本案诉讼，也就不存在实体审理。另外，2019年10月，郭某芬通过法院调取证据才知道A号房屋登记在林某阳名下，一开始以为是先登记在林某康名下，然后再通过买卖给林某阳。

关于旧房改造的批示，1993年购房的回迁居民按照标准价购买。因为林某康和郭某芬是再婚家庭，婚姻存续期间对于房屋登记在林某阳名下郭某芬并不知情，林某康在标准价改为成本价过程中，T公司配合伪造材料，侵害了郭某芬的合法利益。

 

被告辩称

T公司辩称，不同意郭某芬的上诉请求。一审判决证据充分，事实清楚，法律正确，请求维持一审判决。T公司与林某康、林某阳均不存在恶意串通的行为，不符合合同无效的法律条件。

林某阳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郭某芬的上诉请求不能成立。第一、原二审法院判决撤销原一审判决主要是基于郭某芬在庭审时主张林某康承认郭某芬对于A号房屋登记在林某阳名下、林某康与T公司签订关于A号房屋一系列手续并完成A号房屋登记等事宜不知情。现在本案已经发回过，进行了重审程序，一审法院已经查明并进一步从债权、物权的性质、物权取得条件充分论证了A号房屋并非夫妻共同财产，证实了林某康、林某阳及T公司办理产权符合法律规定。

林某阳与T公司就A号房屋办理相关材料过程中不存在恶意串通，材料也是真实存在的。郭某芬主张恶意串通并没有提供相关证据。第二、郭某芬主张不知情不符合常理。

林某康辩称，同意林某阳答辩意见。郭某芬上诉重申其不知情是虚假的，因为买房是大事，郭某芬同林某康多次前往拆迁办。二人去过林某阳女朋友家中，其母亲问过婚房事宜，郭某芬回复：婚房已经买了，正在装修，郭某芬不可能不知道林某阳购房的事情。林某阳上学、工作一直居住在这里，林某康和郭某芬再婚前，就居住在原拆迁房屋。

2013年，林某康和郭某芬做过公证，A号房屋不属于夫妻共同财产，林某阳一直居住在A号房屋，有合法的产权证书。林某康和郭某芬购买的两居室、一居室都是林某阳出资，郭某芬并未出资。郭某芬和其子女还有另外的住房，对A号房屋并没有任何权利，希望法院维护林某康的权益。

 

法院查明

林某康与林某阳系父子关系。1986年郭某芬与林某康再婚，婚后未生育子女。1993年5月14日，林某康（乙方，被拆迁人）与拆迁办（甲方，拆迁人）订立《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定，乙方住址一、二号在拆迁范围内有正式住房两间，居住面积26.6平方米，有正式户口四人，应安置人口四人。临时过渡方式为自行周转，过渡期限1993年5月14日至1995年5月14日。过渡期满后安置到和平里A号、B号，房屋三间，居住面积47.26平方米。正式户口人口包括林某康、郭某芬、林某洁、张某娟。

1993年5月15日，林某康交纳了B号房屋、A号房屋第一次60％购房款。1995年4月二日，林某康交纳剩余40％购房款及维修金。1995年5月13日，拆迁办向林某康发放《住房证》，载明林某康承租B号房屋（两间）及A号房屋（一间）。同日，拆迁办房管科出具A号房屋《购房证明》，载明住户姓名林某康，（1）预付购房款第一次60%已交；（2）第二次购房款40%已交；（3）公共设施维修基金已交；（4）准住证手续已办；（5）拆迁安置协议。以上（1）（2）（3）（4）（5）项该住户已经办理手续，在办理进住手续时将准住证、拆迁安置协议书已交给改建处房管科，待领取产权证时请携带此证明和购房发票，公共设施维修基金发票一起到房管科领取产权证。

根据《购房证明》载明情况，A号房屋是否只能将产权办理登记至林某康名下，T公司称在当时特殊的历史时期，有经被拆迁人同意将产权登记在子女名下的情况，且A号房屋是政策之外补偿的特殊安置，根据性质可能按照被拆迁人的意志办理到子女名下，但该中心现无法提供文件依据。因拆迁办未移交档案材料，现资料已遗失，所以T公司无法出示A号房屋相关办理手续等文件，也无法就拆迁、安置等相关政策进行解释说明。

2000年12月二日，《交款通知单》载明林某康补交A号房屋费用3022.29元，该房已交清各种费用。

根据A号房屋档案资料显示：2000年10月二日，拆迁办向东城区房屋土地管理局提交《改按成本价购房变更产权申请》，载明职工林某阳于1993年按标准价优惠办法购买A号房屋，现申请按成本价购房，补交房价款3063.29元。郭某芬与林某康、林某阳均认可补交款2000年12月二日已交纳，因房屋面积存在偏差，故补交款项数额存在差异。

就为何《交款通知单》载明由林某康补交问题，林某阳及林某康解释称因拆迁协议由林某康签署，所以补交房款即以林某康名义。2000年12月18日，林某阳（乙方）与拆迁办（甲方）订立《公有住宅楼房买卖合同》，约定，乙方原以标准价购房，于2000年自愿申请改按成本价购房，补交房款3063.29元。由甲方负责为乙方办理房屋买卖过户及所有权登记手续。2003年12月15日，拆迁办出具《购房交款证明》，载明A号房屋购房人为林某阳。

2004年5月10日，林某阳领取A号房屋产权证。《单位出售公有住房房价计算表》中显示A号房屋未使用工龄折抵。该房屋档案材料中，还包括1995年4月30日由拆迁办房管科出具的《购房证明》，除住户姓名载明为“林某阳”以外，与1995年5月13日由拆迁办房管科出具的《购房证明》内容完全一致。

对此，T公司未予以解释，林某阳及林某康称，办理房屋拆迁时，林某康是以户主的身份订立合同并履行一系列手续，后期需要变更到林某阳名下，所以为林某阳开具《购房证明》。办手续过程中，拆迁办称不符合政策条件，让房主林某康又补办了一个《购房证明》，但应以林某阳的证明为准。

庭审中，郭某芬提交《各项补偿补助费领款凭证》《准住证》，B号房屋、A号房屋交纳通气费的收据，拟证明林某康名下的房屋被拆迁，回迁两套房屋，林某康持有A号房屋住房证，所以只有林某康有资格购买该房屋，林某康也持续交纳两套房屋的相关费用。经质证，林某阳、T公司及林某康认可证据的真实性，但是否认证明目的。

林某阳、T公司提交公证《遗嘱》及公证相关材料，证明郭某芬知晓A号房屋系林某阳所有，才未要求林某康就A号房屋进行遗嘱公证。该《遗嘱》订立于2013年11月21日，立遗嘱人为林某康，载明B号房屋所有权登记为林某康，但系夫妻共同财产，林某康去世后，房产中属于林某康的份额由郭某芬继承。就该遗嘱的订立情况，郭某芬在2020年4月14日庭审中称其与林某康共同至公证处办理，当时以为两套房子都登记在林某康名下，双方商量B号房屋归郭某芬、A号房屋归林某康，所以没有将A号房屋进行公证。

2020年7月21日庭审中，郭某芬又称双方并未协商A号房屋归属问题，因郭某芬认为该房屋登记在林某康名下，故自然认为房屋归属于林某康。现郭某芬与林某康正在进行离婚诉讼，在离婚过程中发现A号房屋未登记在林某康名下。郭某芬称其见过B号房屋产权证，但从未见过A号房屋产权证，因A号房屋《准住证》显示林某康，所以认为A号房屋产权登记在林某康名下。A号房屋自2003年即由林某阳居住，当时林某康只表示给林某阳居住，未表示由林某阳取得产权。

林某康称当时办理遗嘱时考虑已经将A号房屋给了林某阳，郭某芬也是知情的，所以在处分B号房屋时没有考虑由林某阳继承部分份额；且林某康得知有另行分房的消息，郭某芬提出将该房屋由其继承，故双方办理了公证。对此，郭某芬予以否认，称因林某康婚内不忠诚，双方无法在一起生活，提出房屋分配问题时才将B号房屋遗嘱公证给郭某芬继承。

根据郭某芬调取证据的申请，法院调取了庭审录像。郭某芬认为该份证据能够证明以下事实：1.A号房屋购房款由林某康缴纳；2.A号房屋登记在林某阳名下，郭某芬不知情；3.拆迁政策只有承租人、被拆迁人才能购买；4.林某阳没有购买资格，应认定林某阳、T公司及林某康存在恶意串通。

林某阳、林某康对该份证据的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可。T公司认为该份证据与其无关联，不发表质证意见。

法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案的争议焦点为：林某阳、T公司于2000年12月18日签订的《公有住宅楼房买卖合同》是否有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，1993年林某康因一、二号被拆迁与拆迁办订立拆迁安置协议书，虽然1995年林某康取得B号、A号房屋承租权，但在此之前林某康已经支付上述两套房屋的购房款，而作为承租权凭证的《住房证》办理时间与《购房证明》为同一天，可见上述文件均系拆迁办为办理B号、A号房屋回迁事宜进行的一系列购房手续。

林某康作为一、二号被拆迁人及回迁房屋的承租人，根据相关政策以标准价购买回迁房屋，并无不妥。林某康交纳上述两套房屋购房款并由拆迁办出具《购房证明》，虽然双方并未订立书面合同，但已成立事实合同关系。因物权尚未登记，因此林某康并未取得相应物权。2000年，在上述房屋根据政策变更为成本价购房过程中，A号房屋买卖合同主体由林某康变更为林某阳。根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

现根据档案材料记载，拆迁办同意林某康将合同中的权利义务一并转让给林某阳，作为拆迁办承继主体的T公司，也认可该转让行为，故上述合同中权利义务转让不违反相关法律。现郭某芬称林某阳与T公司存在恶意串通，但根据其提交的证据难以证明林某阳与T公司存在恶意串通的事实，更难以判断两者存在共同损害郭某芬利益的故意，故郭某芬以此为由认为林某阳与T公司之间的《公有住宅楼房买卖合同》无效，理由不足。

郭某芬诉称仅有被安置人才能购买A号房屋的意见，缺乏依据，法院不予采信。根据证据显示，林某康虽有对A号房屋出资的行为，但购买房屋的法律行为并未登记为物权，仅为债权性质，因此该出资是否为夫妻共同财产，以及林某康的出资是否侵犯郭某芬的权利，非本案审理范围。应当指出，郭某芬对A号房屋产权登记是否知情，不足以得出被告及第三人恶意串通之结论。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

郭某芬提交了新证据：证据一、林某康的记事本，欲证明A号房屋于2000年已下发产权证。证据二、录音光盘及文字整理稿，欲证明郭某芬撬锁后才发现A号房屋房本不在，同时发现了林某康的记事本。欲证明林某康一直都在撒谎。

T公司质证意见：证据一来源不合法，且已超过举证期限不属于二审新证据，林某康本人书写的情况不一定是真实情况，应以法庭查明为准。是否办理产权登记应有相关证明，目前并未提供林某康办理产权的手续。证据二的证明目的不予认可。林某阳质证意见：证据一真实性认可，但该证据不属于二审新证据，取证不合法；证据内容只能体现林某康对日常生活、A号房屋处分个人财产的叙述，无法体现恶意串通。

证据二取得不合法，不属于新证据，只能证明林某康与林某阳沟通情况，无法证明郭某芬证明目的。林某康质证意见：同林某阳质证意见，另，证据一只是通讯记录本，林某康居住在哪里与记事本没有关系。

 

裁判结果

驳回郭某芬的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

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