原告诉称

王某英向一审法院起诉请求：

1.判决解除双方于2018年1月9日签订的北京市存量房屋买卖合同；

2.判令张某杰向王某英支付违约金300000元；

3.判令张某杰向王某英支付居间服务费50000元；

4.本案的诉讼费由张某杰负担。

张某杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判一审判决第二项为支付王某英违约金25000元。诉讼费由王某英承担。

事实和理由：涉案房屋买卖合同缺少合同共有权人签字，合同未成立，故未生效；房屋买卖合同未能履行的主要原因在于中介公司未尽到提前审核告知义务，导致共有权人一方签字问题成为合同生效及履行障碍，我对此无过错；

王某英不符合行使不安抗辩权的法律规定的情形；涉案房屋买卖合同没有签订成功，法院判决王某英支付给中介公司的50000元中介费并非完全由我造成的。另，一审法院判决由我承担全部诉讼费，有违公平原则。

 

被告辩称

王某英辩称：同意一审判决，不同意张某杰的上诉请求。

 

法院查明

2018年1月9日，王某英（买受人）与张某杰（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出售房屋坐落于北京市大兴区一号，成交价格为1740000元，合同中第一条（三）中所列的物品经双方协商作价2540000元，以上两部分总计4280000元。买卖双方采取自行交割的付款方式，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》（附件一），本合同签订日买受人向出卖人支付购房定金500000元。

第五条违约责任，第（三）项根本违约责任，约定除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。第十一条生效及变更，约定本合同自双方签字或盖章之日起生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容通过书面协议进行变更或补充。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

上述合同签订当日，双方签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》（附件一），但附件二《共有权人同意出售证明》，张某杰妻子不同意签署，王某英考虑到共有权人未签署的风险，未按约于合同签订当日支付定金及后续房款。

2020年4月21日，法院作出判决书，查明：2018年1月9日，张某杰（甲方、出卖人）、王某英（乙方、买受人）与北京市H公司（以下简称H公司）（丙方、居间人）签订《居间服务合同》。……法院经审理认为，张某杰、王某英与H公司三方签订的居间服务合同，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

在张某杰与王某英签订房屋买卖合同时，H公司的居间服务已经完成，居间服务合同已经履行完毕。H公司提供了居间服务合同中列明的大部分服务内容。但房屋买卖合同中共有权人同意出售声明上并未有共有权人的签字，房屋买卖合同仅有张某杰的签字，应视为房屋买卖合同的签订存在瑕疵，H公司的居间服务并没有完全履行完毕。居间服务合同中第三条居间服务的约定为王某英应按照住宅买卖成交价格的2.2%向居间人支付居间服务费，并应于房屋买卖合同签订当日向居间人支付。故根据H公司已提供居间服务的内容，房屋买卖合同签订的程度，以及关于居间服务费的约定，法院酌定王某英应支付H公司居间服务费50000元。

最终判决：一、王某英支付H公司居间服务费50000元；二、驳回H公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，2020年11月3日，王某英向H公司支付居间服务费50000元。

另查，张某杰称，涉案房屋因张某杰与妻子签署离婚协议，于2018年3月18日签订买卖合同出卖，以4400000元的价格出售，但并非王某英所述的一房二卖。

法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。王某英与张某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，自双方签字时合同成立，对张某杰主张的因附件二未签订，合同未成立，法院不予采信。王某英与张某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

根据现已查明的事实，因张某杰妻子未配合签署附件二即《共有权人同意出售证明》，王某英考虑到实际履行中的风险，未按照合同约定于合同签订当日支付定金，并无不妥，现《北京市存量房屋买卖合同》并未实际履行，且涉案房屋已经再次出售，对于王某英当庭要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。

根据合同第五条第（三）项约定“除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。”考虑到王某英已经及时止损，并未产生较大的实际损失，综合本案的实际情况，法院对王某英主张的违约金、居间服务费综合考虑，酌定由张某杰支付王某英违约金60000元。

 

裁判结果

一、王某英与张某杰于2018年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年4月26日解除；二、张某杰于判决生效之日起十日内支付王某英违约金60000元；三、驳回王某英的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点为《北京市存量房屋买卖合同》是否成立并生效的问题。首先，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签名、盖章或者按指印时合同成立。《北京市存量房屋买卖合同》封面及首部明确载明出卖人“张某杰”，已经确定了张某杰为合同一方主体，事实上张某杰、王某英业已在合同尾部签字对合同内容进行了确认，该合同自双方当事人签字盖章时即已成立生效。

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