北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与赵某兰订立的《北京市存量商品房买卖合同》；2.判令赵某兰向我双倍返还已支付的定金340万元；3.判令赵某兰向我支付违约金171万元；4.判令赵某兰赔偿我律师费损失10万元；5.判令林某杰就第二、三、四项诉请与赵某兰承担连带责任。

事实与理由：坐落于北京市朝阳区M号房屋系赵某兰所有。我于2019年4月23日与赵某兰签订《买卖房屋定金协议》，于2019年4月24日与赵某兰签订《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》及《补充协议》，依前述协议，我以855万元的价格购买涉案房屋，并应在2019年4月29日前支付定金，定金总计170万元，赵某兰应在合同订立之日起160日内完成房屋所有权变更登记。

2019年4月23日、24日、28日，我依照前述协议约定，分数笔向赵某兰支付了购房定金170万元。2019年6月，赵某兰告知我，因涉案房屋已在另一诉讼程序中被查封，其无法履行合同。为此，我于7月5日与赵某兰订立补充协议，赵某兰自愿承担违约金17万元，赔偿中介费损失8万元，并承诺若未能按期退还定金、违约金及赔款，则应依原合同约定支付违约金，补充协议签订后，赵某兰已退还30万元定金。

我认为，我与赵某兰签订的合同均合法有效，对当事人均有约束力。赵某兰应依约按期办理房屋过户手续。现因赵某兰原因，致涉案房屋被查封，确定无法交付，其已构成根本违约，我有权解除合同，并要求赵某兰按照合同约定承担违约责任171万元。依据规定，收受定金的一方不履行合同义务，应双倍返还定金。我累计向赵某兰支付定金170万元。合同无法履行，故赵某兰应向我双倍返还定金340万元。林某杰与赵某兰系夫妻，上述债务为夫妻共同债务，林某杰应承担连带赔偿责任。

 

被告辩称

赵某兰辩称：我与秦某芳签订过房屋买卖合同，并签订过解约协议，秦某芳于2019年8月1日已经违反了2019年7月5日签订的补充协议的约定，向法院提起诉讼。我在签订补充协议后，一直在与秦某芳女儿沟通，但是其一直拖延时间，目的是为了让本案进入庭审程序。我同意解除合同，同意返还定金并支付17万元违约金，不同意秦某芳的其他诉讼请求。秦某芳主张的违约金过高，应当予以酌减。

林某杰辩称：赵某兰涉及的债务是个人债务，秦某芳与赵某兰签订合同时我不在场，赵某兰出售房屋，我并不知情，我也不同意。我与赵某兰于2019年10月离婚，如此天价的房屋买卖超出了夫妻共同债务的范畴，秦某芳与赵某兰签订合同的时候，没有了解房屋是否满五唯一，是否为夫妻共同财产，这些都违反常理。秦某芳也是明知房屋价格过低的。

 

法院查明

北京市朝阳区M号房屋登记于赵某兰名下。2019年4月23日，赵某兰作为出卖人与秦某芳作为买受人签订《买卖房屋定金协议》。2019年4月24日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某兰将涉案房屋出售，房屋成交价格为855万元，买受人向出卖人支付定金170万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。

合同还约定了办理过户登记及交付时间等。同日，双方还签订了《补充协议》，约定买方2019年4月23日支付给卖方5万元，2019年4月24日支付给卖方100万元，2019年4月29日前支付给卖方65万元，共计定金170万元，秦某芳资质审核通过后，在出网签之前，支付卖方300万元，用于银行资金解押。买方全款购房，网签价265万元，剩余购房款385万元于过户前一日或当天通过银行进行资金托管380万元，过户后赵某兰收到尾款380万元后一个工作日内交房办理物业交割，剩余5万元办理完过户后物业交割赵某兰结清物业费供暖费及各项费用后当天结清。

赵某兰、秦某芳与北京某中介公司还签订了《居间服务合同》，约定居间服务费10万元，由秦某芳负担。签订上述合同后，秦某芳于2019年4月23日支付定金5万元，2019年4月24日支付定金100万元，2019年4月28日支付定金65万元，合计支付定金170万元。

后，涉案房屋被法院查封，买卖合同无法继续履行，2019年7月5日，赵某兰与秦某芳签订《买卖合同解约协议》，约定赵某兰因在卖房期间导致房屋被查封无法履行合同，通过和秦某芳协商，赵某兰自愿承担全部违约责任，自愿承担违约金17万元，及买方支付中介费8万元，共计人民币25万元。同日，赵某兰退还秦某芳定金30万元，双方又签订《买卖补充协议》，约定如果2019年9月5日前，秦某芳收到赵某兰所支付的买房定金及卖方赔偿买房的违约金及中介费共计165万元，双方所签买卖合同自动解除。

如果2019年9月5日之前，赵某兰未付清秦某芳所支付的买房定金及卖方赔偿买方的违约金和中介费，赵某兰应按买卖合同违约责任赔偿买方秦某芳违约金。

庭审中，林某杰主张涉案房屋系其与赵某兰的夫妻共同财产，赵某兰在处置房产期间其并不知晓赵某兰出售夫妻共同财产一事，且其二人已于2019年10月离婚。秦某芳则主张其在签订合同时并不知晓涉案房屋为夫妻共同财产。

 

裁判结果

一、原告秦某芳与被告赵某兰于签订的《北京市存量商品房买卖合同》解除；

二、被告赵某兰于本判决生效之日起七日内返还原告秦某芳购房定金一百四十万元；

三、被告赵某兰于本判决生效之日起七日内向原告秦某芳支付违约金四十二万元；

四、驳回原告秦某芳的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

赵某兰与秦某芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。

关于涉案合同解除的后果，2019年7月5日，赵某兰与秦某芳签订《买卖合同解约协议》，双方已对合同解除不持异议，现秦某芳要求解除其与赵某兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》，法院不持异议。双方对于赵某兰尚有140万元定金未予返还，亦无异议，法院对于秦某芳要求赵某兰返还定金140万元的部分予以支持。

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金。约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当酌减。本案中，涉案房屋买卖合同因赵某兰违约而导致解除，且赵某兰并未按照《买卖合同解约协议》及《买卖补充协议》的约定向秦某芳返还已付定金、支付违约金和中介损失。虽然赵某兰、林某杰主张其未如期返还上述款项系因秦某芳原因导致，但对于上述款项的给付秦某芳并无先履行义务，秦某芳先行起诉等行为不能成为赵某兰履行抗辩权、不按照《买卖补充协议》约定继续履行给付义务的理由，赵某兰应按照双方所签《买卖补充协议》约定的付款时间完成给付义务。

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