北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某轩原一审诉讼请求：1.赵某轩与陈某君签订的房屋买卖合同无效；2.陈某君返还赵某轩房屋；3.诉讼费由陈某君承担。

赵某轩上诉请求：1.撤销再审一审判决，维持北京市大兴区人民法院民事判决或依法判决赵某轩与陈某君农村房屋买卖合同无效。2.判令陈某君承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：1997年5月8日，赵某轩与陈某君签订《买卖房产契约》，约定赵某轩将自家位于北京市正房五间及院落出卖给陈某君。协议签订后，赵某轩向陈某君交付涉案房屋。但涉案房屋为农村房屋，陈某君为居民身份，非本村村民，《买卖房产契约》违反法律强制性规定，系无效协议。

1.法院启动再审程序违反《民事诉讼法》的规定。原一审判决已经发生法律效力，早已超过六个月的再审申请期间，且无《民事诉讼法》第二百零五条规定的例外情况，宅基地使用证原件不属于新证据。2.再审法院适用法律错误，陈某君持有的宅基地使用证未取得合法审批手续。3.陈某君持有的宅基地使用证因为违反法律规定而不具有合法效力。4.陈某君不是集体经济组织成员，无权通过房屋买卖的方式享有该集体组织的宅基地使用权，不能成为涉案房屋的合法宅基地使用权人。

陈某君辩称，同意再审一审判决，不同意赵某轩的上诉请求及理由。

 

法院查明

1997年5月4日，赵某轩（卖方）与陈某君（买方）签订《买卖房产契约》，约定：赵某轩现有正房五间财产愿意以14800元出售。经调解人赵某鹏调解，陈某君愿意以原价购下，享受本村待遇。调解人将双方协议共同合意成交，陈某君当时把钱款点清交给赵某轩，赵某轩及时把房产权移交陈某君，当面点清立字为证，永不反悔。庭审中，陈某君称其在购买涉案房屋后办理了宅基地使用证，现因房本拿去做抵押贷款，无法提供相应原件及复印件，故提供北京市大兴区某村村民委员会提供的《证明》，内容为：“陈某君房屋情况属实。”该证明加盖有北京市大兴区某村村民委员会及北京市某镇人民政府村镇规划建设管理科的章。

对此证据，赵某轩不予认可。另查，赵某轩系北京市大兴区某村村民；陈某君非北京市大兴区某村村民，系居民户口。

法院认为：本案中《买卖房产契约》的标的物为赵某轩所有的农村宅基地房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农村集体所有，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让给非本村集体经济组织成员。

本案中，陈某君不属于北京市大兴区某村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此赵某轩与陈某君之间对宅基地使用权及地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

故，对于赵某轩要求确认其与陈某君签订的《买卖房产契约》无效的诉讼请求，法院予以支持。关于赵某轩要求陈某君返还房屋的诉讼请求，因陈某君称在其购买房屋后进行了加盖，涉案房屋情况已发生变化，且本案中无法确定涉案房屋现价值，双方就相关损失问题亦未提出主张，故法院不在本案中一并解决，双方可另案主张。

陈某君的再审请求：1.请求撤销原一审判决。2.诉讼费用由赵某轩承担。事实理由：陈某君已经取得涉案宅基地使用证，陈某君对该宅基地拥有合法权利，那么陈某君应视为该集体组织成员，双方之间的房屋买卖合同随着土地使用权证书的颁发，应从无效合同转为有效合同。原一审时因客观原因未能提交该宅基地使用证原件，现该原件出现，属于足以推翻原审判决的新证据。

再审一审认定事实：赵某轩和陈某君对于双方之间在1997年存在农村房屋买卖事实并无争议，双方争议焦点在于陈某君系居民户口且户籍不在某村村，在此情况下双方之间签订的《买卖房产契约》是否有效。陈某君自原一审时一直称其已经取得涉案宅基地使用证书，只是手中并未持有原件，陈某君在申诉阶段称原审法院作出的判决认定了涉案宅基地登记在陈某君名下。经查询，之前判决处理的是李某与陈某君、陈某之间农村房屋买卖合同纠纷，也即本案涉案房屋于2012年12月23日由陈某君出售给了李某，陈某君的弟弟陈某为该房屋买卖进行担保，该案中李某称，陈某君名下的涉案宅基地使用证书原件在其手中。

本案中，法院向李某询问涉案宅基地相关情况时，李某将该宅基地使用证原件交给法院。该宅基地使用证书记载如下：户主姓名陈某君，……。在备注栏目中，乡镇政府意见处落款日期为98年9月加盖政府公章，签发机关处落款日期为98年9月3日加盖大兴县土地管理局土地管理专用章；在变更栏目中，记载变更信息为“因户主姓名有污迹，经农建科验证户主姓名为陈某君特此证明2012.12.7”，乡镇政府意见处为同意，落款日期12年12月7日，并加盖北京市大兴区某镇人民政府村镇规划建设管理科公章。

再审一审认为，当事人对自己提出的主张，应当举证证明。陈某君名下的宅基地使用证颁发于1998年9月3日，按照当时的法律规定，农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。由上述法律规定可知，1998年9月3日有权审批涉案宅基地的机关应为乡人民政府，陈某君名下的宅基地使用证书系由大兴县某人民政府审批通过，由大兴县土地管理局签发，符合前述法律规定。

陈某君购买涉案房屋后，已经取得涉案宅基地使用权，因此涉案《买卖房产契约》已不存在无效之情形。原一审时，因陈某君未能提交宅基地使用证原件，原一审认定其无权享有该村农村宅基地的使用权，现有证据足以证明原一审认定事实有误，应予纠正。

 

裁判结果

一审判决：一、赵某轩与陈某君于一九九七年五月四日签订的《买卖房产契约》无效；二、驳回赵某轩的其他诉讼请求。

二审判决

判决：一、撤销北京市大兴区人民法院之前判决；二、驳回赵某轩的诉讼请求。

 

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