原告诉称

周某鹏、秦某燕向本院提出诉讼请求：1．判令两原告与两被告2013年1月30日签订的《协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告周某鹏与秦某燕系夫妻关系，被告周某平系两原告的儿子，被告周某平与孙某露系夫妻关系。2013年1月30日，两原告与两被告签订了一份《协议书》，内容为周某鹏名下位于北京市通州区Y号的房屋五年后由两原告无偿过户至乙方即两被告名下，此房屋应属于两被告婚后财产。

原告周某鹏购买上述房屋后并未实际居住使用，而是由被告负责装修并居住使用至今。但该房是由于是限价商品房，所以购买时对购房人是有严格的资质条件要求的，然而两被告当时并不具备购房资质，双方签订上述协议的时间为2013年，下发房本的时间在2013年之后。两原告认为上述协议书的约定违反了购房的政策性强制性规定，应为无效合同。故起诉。

 

被告辩称

孙某露辩称，我方不同意原告的诉讼请求和事实理由。双方签订的协议书为双方真实意思表示，同时未侵犯任何第三人或国家、集体的利益，也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。协议书约定的内部过户问题为家庭内部的财产分割，并未将房屋上市交易，故不存在损害社会公共利益的情形。就原告陈述的违反了购房的政策性规定，目前法律还是行政法规没有规定限价商品房家庭内部分割期满之后过户行为或合同是无效的。原告的请求没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

周某平辩称，房屋是我和孙某露认识之前我父母申请的，房子快下来我们俩才认识。我们2013年1月4日领证结婚，2013年底签了书面协议。我和孙某露不具备购买两限房的权利，我们想要通过协议制约我父母。归根结底，本意是规避政策。

 

法院查明

2011年10月6日，周某鹏与北京T公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定由周某鹏购买坐落于北京市通州区Y号（以下简称Y号房屋），总价款为485523元整。合同签订后，周某鹏依约支付房屋首付款229928元。周某鹏、秦某燕称其另支付房屋10个月贷款24000元，包括前述费用共计支付272833．28元。2013年3月13日，北京住房公积金管理中心通州管理部出具的《住房公积金贷款还清全部贷款证明》，载明“借款人周某鹏、秦某燕已于2013年3月1日将发放的贷款金额26万元，住房公积金贷款全部偿还”。

Y号房屋于2012年10月交付后由孙某露进行装修，并由周某平、孙某露及二人之子共同居住使用。孙某露及周某平称，Y号房屋目前无人居住，房屋钥匙在孙某露处。

周某鹏、秦某燕系夫妻关系，周某平系二人之子。孙某露与周某平于2013年1月4日登记结婚，2017年3月22日生育一子周某旭。2013年1月30日，周某鹏、秦某燕（二人为甲方）与周某平、孙某露（二人为乙方）签订《协议书》，约定“一、甲方自愿在五年后政策允许的情况下将位于北京市通州区马Y号无偿过户到乙方名下，此房屋应属乙方婚后财产。二、上述房屋由甲方周某鹏、秦某燕交付首付款，手续费及部分房款共计247528元，剩余全部贷款均由乙方孙某露一人一次性支付。……”。

周某鹏于2014年6月4日取得北京市通州区Y号房屋不动产权证书。《协议书》签订后，孙某露于2013年2月25日通过其父孙某奇的银行账户向周某鹏转账243681．19元。在案号为（2019）京0112民初22252号原告孙某露与被告周某鹏、秦某燕及第三人周某平合同纠纷一案庭前会议中，关于签订《协议书》的缘由，周某鹏及秦某燕称“当时孙某露和周某平刚结婚，为了二人婚姻稳定，没有细看协议，关于房屋购买过程孙某露参与情况，周某鹏、秦某燕称“周某平和孙某露是2012年认识，当时我们买房孙某露不知道，后来知道时也是处在恋爱期间。

周某平曾于2019年以孙某露为被告向本院提起离婚诉讼，后自行撤回起诉材料。

 

裁判结果

驳回原告周某鹏、秦某燕的全部诉讼请求。

 

房产律师点评

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外；行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

就确认合同效力纠纷而言，关键在于审核双方签订的合同有无上述条文规定的导致合同无效的情形。就本案而言，周某鹏、秦某燕主张合同无效，法院的审查重点和着力点应放在周某鹏、秦某燕与孙某露、周某平于2013年1月30日签订的《协议书》是否存在上述导致该协议书无效的情形。法院结合原、被告双方的陈述、举证质证、法庭辩论等，从该《协议书》签订的背景、内容及Y号房屋的装修、使用等情况，综合认定本案原、被告双方于2013年1月30日签订的《协议书》并未存在法律规定的无效情形，周某鹏、秦某燕的诉讼请求应依法予以驳回，具体裁判理由如下：

一、本案的争议焦点为《协议书》是否损害社会公共利益。《北京市限价商品住房管理办法》第二十六条规定，“购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”。

尽管《协议书》订立时涉案Y号房屋尚未取得不动产权证书，但《协议书》约定的是“甲方自愿在五年后政策允许的情况下将位于北京市通州区马Y号无偿过户到乙方名下，此房屋应属乙方婚后财产。

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