原告诉称

吴某莉向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与张某涛、B公司于2020年9月19日签订的《房屋买卖合同》；2.判令张某涛双倍返还我给付的购房款80万元；3.判令B公司返还我支付的居间费10万元；4.判令张某涛支付我可期待利益损失100万元；5.本案诉讼费由张某涛、B公司承担。

事实与理由：2020年9月19日，我与张某涛在B公司的居间斡旋下签订了《房屋买卖合同》三方协议。该合同约定：我购买张某涛位于丰台区一号房屋（以下简称一号房屋），建房屋总价为816万。并约定房款分三次付清，分别是2020年9月19日支付50万元定金，2020年10月30日支付房款700万元整，2021年3月15日支付房屋尾款66万元整。后来双方又签订了一份补充协议，约定2020年9月21日支付房屋定金40万元，2020年10月30日支付房款710万。

同时约定在该房屋取得房产证之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并约定了违约责任。合同签订后，我如约向张某涛支付了房款定金40万元整及向B公司支付了居间费10万元整。依约履行合同后，我了解到定向安置房在取得房产证五年内不能上市交易的事实。于是我去房管局调取了该房屋的权属信息，发现该房屋是2016年6月24日取得的房产证，至今未满五年，不能上市交易，也不能实现合同约定的在本房屋取得房产证30日内变更权属登记的合同目的。

由于无法实现合同目的，请求法院依法解除我与张某涛、B公司签订的《房屋买卖合同》，并请求张某涛、B公司退还我向其支付的所有款项、赔偿违约金。2021年6月4日，张某涛已将房屋另售他人。

 

被告辩称

张某涛辩称，原告原审提交的证据说明当时违约的是原告，原告违约的初衷是想甩开中介、私下交易，不支付中介费。由于我没答应原告的条件，造成现在的后果。我当时跟中介也说清了，房屋还过不了户。原告跟中介确定过户没问题之后，原告要求签合同。后原告多次要求延期付款，并以各种理由不付款，直至提起诉讼。原一审结束之后，原告提起上诉。原告两次诉讼都是确定的要求解除合同，确定不买房，所以我耽误了这么长时间，我得卖房筹钱解决自己的问题，所以我卖了房子。首先，可以解除合同，但是原告违约，应该给我违约金。其次，我不同意支付80万，是原告违约。最后，我不同意支付损失。

B公司辩称，逾期支付房款时间超过一个月，卖方是可以解除合同的，买方已经支付的定金不退，还要赔偿违约金。合同已经解除了，在原一审的时候就解除了，因为原告未支付房款时间超过一个月，按照合同约定，已经解除。居间费原告未支付。

 

法院查明

一号房屋于2016年3月1日被核准减免全部契税。2016年6月24日，张某涛取得一号房屋的不动产权证书，其上记载“权利性质”为定向安置住房。

2020年9月19日，张某涛（出卖人）、吴某莉（买受人）与B公司（经纪机构）签订《房屋买卖合同》，约定吴某莉购买张某涛所有的一号房屋，房屋总价为816万。该合同第二条约定房屋性质为定项安置住房。第七条约定该房屋取得房产证之日起30日内，双方办理房屋权属转移登记手续，逾期超过30日，守约方有权解除合同，违约方支付总房款15%违约金。

第十条约定购房款分三次付清，于2020年9月19日支付定金50万元，于2020年10月30日支付房款700万元，于2021年3月15日支付房屋尾款66万元。第十二条约定买受人于签订合同之日向B公司支付居间报酬2%。后三方签订《补充协议合同》，约定吴某莉于2020年9月21日支付房屋定金40万元，于2020年10月30日支付房款710万。

2020年9月21日，吴某莉向张某涛支付定金40万元，向B公司支付中介费10.5万元。后B公司向吴某莉退回中介费0.5万元。2020年10月，吴某莉因过户时间与B公司产生争议。后吴某莉诉至本院形成本案。

原审过程中，吴某莉主张其签约付定金及中介费后才知晓涉案房屋属于定向安置房且取得房产证未满五年，不能上市交易，也不能实现合同约定的在本房屋取得房产证30日内变更权属登记的合同目的，故诉请解除《房屋买卖合同》。张某涛称吴某莉亦是拆迁被安置人，其所安置的房屋在同一小区，且曾出售过该小区房屋，吴某莉应当知道一号房屋需满五年才能上市交易，并提交三方签订合同时的录像视频为证。

吴某莉对视频真实性认可，对证明目的不认可，主张B公司未向其阐述定向安置房的过户限制，也没有明确告知一号房屋只能在满五年后才能过户。B公司称，合同约定在房屋取得房产证之日起30日内办理房屋权属转移登记手续，实际是指在一号房屋交清契税满五年后30日内办理，公司已明确告知吴某莉一号房屋于2021年3月1日之后才能过户，过户需要预留十多天时间，因此约定尾款2021年3月15日支付，是吴某莉对过户时间条款的理解有误。吴某莉对B公司的上述主张不予认可。

2021年3月30日，本院作出原审判决驳回了吴某莉要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。吴某莉不服，上诉至北京市第二中级人民法院。该院审理期间查明，张某涛已于2021年6月4日将涉案房屋另行出售并过户完毕，并因此裁定撤销本院判决，发回本院重审。

吴某莉于本案中主张张某涛在诉讼期间，在《房屋买卖合同》尚未解除的情况下将涉案房屋二卖构成违约。张某涛对吴某莉上述主张不予认可，提出吴某莉未按《房屋买卖合同》及《补充协议合同》约定于2020年10月30日支付房款710万，已构成违约；在提起诉讼要求解除合同被原一审驳回的情况下仍然提起上诉，坚持要求解除合同，其解除合同、不继续购房意思明确；其在原一审后曾通过中介人员联系吴某莉询问是否继续履行合同，但吴某莉拒接电话；故其在吴某莉确定不买房情况将涉案房屋另售他人，以筹钱解决问题，并不构成违约。B公司同意张某涛意见。

张某涛曾于原审期间对吴某莉提出反诉，请求判令吴某莉继续履行合同并立即支付710万元购房款及违约金。本院向张某涛送达交纳诉讼费用通知后，张某涛未在七日内预交案件受理费。张某涛于本案中明确表示不再提起反诉。

 

裁判结果

吴某莉、张某涛及北京B公司签订的《房屋买卖合同》于解除；

张某涛于本判决生效后15日内退还吴某莉购房款40万元；

 

房产律师点评

依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。吴某莉与张某涛、B公司签订的《房屋买卖合同》和《补充协议合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。

当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

首先，涉案合同载明了房屋性质为定向安置房，吴某莉作为购房人，对房屋交易政策应尽谨慎注意义务；

其次，B公司在协助双方签订合同的过程中，提到一号房屋于2021年3月1日过户，过户的同时吴某莉向张某涛支付尾款，吴某莉未提出异议，并约定于2021年3月15日支付尾款；

再次，该房屋已于2016年6月24日取得房产证，双方于2020年9月19日签订合同时约定过户时间为房屋取得房产证之日起30日内亦不合常理。

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