原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1．依法确认房屋买卖合同有效；2．依法判令三被告协助原告办理北京市朝阳区A号房屋（以下简称涉案房屋）的网签及过户手续；3．依法判令三被告支付违约金76万元；依法判令刘某君、吴某峰于上述不动产转移登记次日支付原告补偿金10万元。

事实和理由：2020年9月10日，我和吴某鹏、刘某君通过中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，约定我购买涉案房屋，成交总价380万元。合同签订后，我依约支付了两笔定金共计37万元。在办理购房贷款前，吴某鹏去世，导致贷款手续终止。此后三被告因为对于吴某鹏遗产继承产生纠纷，迟迟不按合同约定协助原告办理涉案房屋的过户手续。我认为三被告的行为已经构成根本违约，故诉至法院，望判如所请。

 

被告辩称

刘某君、吴某峰辩称，关于房屋买卖合同合法有效，我们是认可的。对于协助办理过户手续，我们也同意，但是我方认为原告应当同时向我们支付房款。对于原告主张的违约金，不同意支付，我们没有违约行为，我们还积极的配合原告履行合同。关于补偿金，我们不同意支付，原告的主张没有依据。当时我们为了促进合同的尽快履行，与原告达成了一个补偿协议，目的就是为了尽快履行合同，其中第二条约定分了三个阶段，吴某鹏是2021年1月9日去世，2021年1月15日吴某峰起诉孙某洁继承纠纷，2021年3月12日继承的调解书就出具了。当时约定好的是2021年3月25日我们与原告、中介到房管去办理网签及过户。当天我们去了，但是没有办成，我们认为没有办成的原因不在于我们，我们自始至终都在积极配合。

孙某洁辩称，关于房屋买卖合同有效，我没有意见。对于协助办理过户手续，我也没有意见。对于违约责任的确定，尊重法院的判决，但我拒绝承担违约责任。

 

法院查明

涉案房屋原登记在吴某鹏、刘某君、吴某峰名下。吴某鹏与刘某君原系夫妻关系，于2019年经法院调解离婚，吴某峰系其二人之子。孙某洁系吴某鹏之母，吴某鹏之父于2018年5月13日去世。2021年1月9日，吴某鹏去世。

2020年9月10日，原告（乙方，买受人）与吴某鹏（甲方，出卖人）、刘某君（甲方，共有人）在中介公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定原告购买涉案房屋，房屋成交价格为372万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为8万元，定金37万元，买受人拟采用商业贷款148万元。合同第五条第（一）款约定：买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。……补充协议第二条约定：第一笔定金3万元于2020年9月10日支付，第二笔定金34万元于2020年9月30日前支付。乙方不晚于过户前三个工作日将第一笔首付款180万元以理房通的方式支付甲方。甲乙双方应于出具评估报告后10个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在不晚于2021年2月28日共同办理房屋不动产转移登记手续。

……甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。

合同签订后，原告向吴某鹏、刘某君支付定金共计37万元，并向中介公司支付了居间代理费83600元及保障服务费11400元。

2020年11月17日，吴某鹏、刘某君、吴某峰与原告、中介公司签订了《变更出售方协议书》，新出售方为吴某鹏、刘某君、吴某峰。

2021年1月15日，吴某峰作为原告以继承纠纷为由向本院提交民事起诉状，本院出具调解书，确认登记在吴某鹏、刘某君、吴某峰名下的涉案房屋属于吴某鹏的份额由吴某峰、孙某洁各继承50%，即吴某峰、孙某洁各享有上述房屋所有权16．5%的份额。

2021年2月22日，吴某峰、刘某君（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，称原定于2021年2月28日前过户涉案房屋，因吴某鹏意外去世，造成原合同不能如期履行，双方经过协商达成以下协议：1．双方协商一致同意过户时间后延至2021年5月31日（甲方办理完产权继承，继续履行合同）；2．如3月1日至3月31日之间完成继承手续，赔付补偿款35000元；4月30日前完成继承手续，赔付补偿款70000元；5月31日前完成继承手续，赔付补偿款100000元。

刘某君、吴某峰二人在收到首付款次日按照要求补偿给原告。如2021年5月31日前甲方未能办理下来继承手续，合同无法继续履行，甲乙双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。甲乙双方当事人认可上述条款，其他条款按照原签约合同继续履行。

2021年3月25日，撤销了涉案房屋的网签。

2021年6月18日，涉案房屋登记至吴某峰、刘某君、孙某洁名下。

庭审中，原告表示吴某鹏去世后，孙某洁只需签字同意过户就可以完成涉案房屋的过户手续，即在合同约定的时间内将涉案房屋过户到原告名下，但三被告之间因为对于吴某鹏遗产继承有纠纷以及担心过户之后房款到账分配不均，故而一直未能继续履行合同并配合原告办理涉案房屋的过户手续。

刘某君、吴某峰则表示在吴某鹏去世后吴某峰第一时间起诉至法院处理涉案房屋继承的问题，故其二人没有违约的情形。就此，刘某君、吴某峰提交了刘某君与中介公司工作人员的微信聊天记录，显示2021年3月25日刘某君表示让原告起诉，2021年4月22日刘某君再次表示让原告起诉孙某洁配合过户，其无法与孙某洁直接取得联系，其与吴某峰随时可以配合过户。

孙某洁则表示自吴某鹏去世后其一直积极与吴某峰协商吴某鹏的继承及其他事宜，因为吴某峰不配合协商解决继承问题，导致了继承的诉讼。拿到继承调解书之后其也与吴某峰多次联系希望能推进涉案合同的履行，但吴某峰拒绝协商和沟通，但吴某峰认为继承问题应该到法院解决，其也于2021年1月15日将孙某洁起诉至法院，故其与刘某君不存在违约情形。

经询，原告表示其仍具有购房资格，购房款其同意全款方式支付。

 

裁判结果

一、原告秦某辉与被告刘某君、吴某峰及吴某鹏就北京市朝阳区A号房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效；

二、原告秦某辉于本判决生效后七日内向被告刘某君、吴某峰、孙某洁支付第一笔首付款1800000元，被告刘某君、吴某峰、孙某洁于收到前述款项三日内配合原告秦某辉办理北京市朝阳区A号房屋的网签及产权过户手续，将产权过户至原告秦某辉名下，第三人北京链家置地房地产经纪有限公司予以协助；原告秦某辉于过户当日支付被告刘某君、吴某峰、孙某洁剩余购房款1480000元；

三、被告刘某君、吴某峰于收到上述首付款次日给付原告秦某辉补偿金35000元；

四、被告刘某君、吴某峰、孙某洁于本判决生效后七日内向原告秦某辉支付违约金200000元；

五、驳回原告秦某辉的其他诉讼请求。

 

 

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