北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某向本院提出诉讼请求：1、判决被继承人刘某遗产上海市S号房屋（以下称S号房屋）由赵某继承，归赵某所有，苏某配合办理该房产的法定继承手续，协助将该房产过户至赵某名下。2、判决被继承人刘某遗产北京市朝阳区H号房屋（以下称H号房屋）由赵某继承，归赵某所有，苏某配合办理该房屋法定继承手续，协助将该房产过户至赵某名下。3、判决被继承人刘某遗产北京市朝阳区某号车位（以下称某号车位）由赵某继承，归赵某所有，苏某配合办理该车位的法定继承手续，协助将该车位过户至赵某名下。

事实和理由：赵某是被继承人刘某的母亲。刘某是台湾地区居民，于2018年6月2日去世。刘某生前未订立遗嘱、未签订遗嘱抚养协议或其他具有遗产分配效力的文件，因此，其全部遗产将进入法定继承程序。

刘某生前未缔结任何婚姻关系，无配偶，无亲生／收养子女，其父亲刘某奎己于2009年9月1日先于刘某去世，即，其母亲赵某是刘某唯一第一顺位法定继承人，将依法继承刘某全部遗产。刘某生前所购买的下述财产，一直委托苏某代为持有，具体包括：S号房屋、H号房屋、某号车位。上述财产属于刘某先生的遗产范围，应由赵某女士依法继承，苏某女士应予以配合，但其拒绝配合。

周某向本院提出诉讼请求：1、判决上海S号房屋归周某所有。2、判决朝阳H号房屋、某号车位归周某所有。

事实和理由：首先，争议的房产是刘某的遗产。虽然在苏某名下，但都是由刘某购买和使用的。周某认为这是属于共同财产，并且刘某贡献比较多，要求苏某配合过户。

其次，周某照顾、抚养刘某长达三四十年，刘某从小、成年以后都跟周某生活在一起。赵某是刘某的生母，有继承权，但是她有恶意转移财产的行为。北京市朝阳区公寓是刘某跟开发商签合同买的，赵某在刘某去世后通过遗产公证的方式将该房产从开发商处过户到赵某名下，公证时没有披露刘某继母周某的情况。

另外的房屋原来有房产证，在刘某名下，赵某也通过遗产公证的形式过户到了赵某名下，公证时没有披露刘某继母周某的情况。因为赵某存在转移遗产的情况，所以周某要求分得本案中的全部遗产。赵某非常清楚周某是刘某的继母，但是她在本案起诉时也隐瞒了周某的继母身份。

 

被告辩称

苏某辩称：不同意二原告的诉讼请求。原告对苏某以“借名买房”为由提起的诉讼主张明显没有事实和法律依据，应予驳回。主要理由如下：一、赵某实行双重标准，对其不利的证据和事实一概不认，明知刘某和苏某二人自1995年、1996年开始即以夫妻名义共同生活、共同经营、共同创造财富长达20多年等事实，但为了让人相信其所谓的“借名买房”，却不予认可。

二、起诉“借名买房”，必须同时满足以下三个条件才可能成立：1、借名人和出名人“双方有借名买房的合意”；2、房屋全部款项全部由借名人出资；3、借名人实际掌握房屋权利凭证并实际占有、享有房屋实际权益等。三者缺一不可，其中第l点双方有借名买房的合意是核心和关键，此外还要看双方关系等实际情况来综合判断。

本案中，明显是苏某自己买房，刘某和苏某本来就没有借名买房的合意，原告也没有依法提供刘某和苏某之间有借名买房、借名买车合意的任何证据，涉案房屋的全部款项也不是全部由刘某先生出的，原告也没有提供任何由刘某实际持有相应权利凭证，实际居住、使用、实际享有房屋权益的证据，故原告的主张明显不成立。

三、苏某提供了她和刘某先生以夫妻名义同居生活、共同经营20多年的证据，她自己购买涉案房屋的认购协议、购房合同、购房发票、房产证、交纳公共维修基金、契税等的票据和权利凭证，苏某母亲帮着她选房、买房，苏某出资对涉案房屋装修、装饰及交纳契税、水电、物业、暖气费等的相关凭证，及苏某和家人自购房开始一直占有、居住、使用涉案房屋、车辆的证据，还进一步提供政策文件证明原告主张刘某先生因购房受限才借名买房与事实不符等证据。

结合苏某提交的证据，原告“借名买房”的主张明显与事实不符，没有任何事实和法律依据，应予驳回。

四、虽然涉案上海房产及北京的房产购房款来源于刘某，但苏某和刘某从1995年、1996年即以夫妻名义共同生活、共同经营、共同创造财富，但很明确当时是苏某买房，苏某买的房产当属于苏某个人所有，与刘某无关，更不存在“借名买房”问题。苏某购买房产后稳定享有所有者权利，且占有、使用、享有相关权利、承担相关义务10余年，对此，刘某明知也完全认可，不持任何异议。

且刘某名下的财产一直比苏某多，因二人没有领结婚证，刘某很清楚苏某个人购买的房产、车辆是属于苏某的，这是对苏某的交代和保障，是符合社会常识的，这是当年的实际情况。刘某和苏某感情很好，活着时不持任何异议，其去世后其继承人无权提出任何异议，无权主张任何权利，毕竟，其法定继承人的一切权利都来源于刘某先生。原告方的“借名买房”主张明显不成立，且至今己长达10余年，也明显超过诉讼时效，原告基于“借名买房”的诉讼请求应予全部驳回。

周某对赵某的诉讼请求辩称：不同意赵某的诉讼请求。理由同周某诉讼请求的事实和理由，周某是合法继承人，并且赵某故意隐瞒真相转移财产。

赵某对周某的诉讼请求辩称：不同意周某的诉讼请求。对于抚养关系是否成立应适用与抚养最为密切地区的法律，根据中国台湾地区法律，周某对刘某的遗产不享有继承权。周某没有提交任何实质性证据证明她对刘某有抚养事实。

 

法院查明

刘某奎与赵某原系夫妻关系，双方均系中国台湾地区居民，婚后于1962年9月16日生育刘某。台湾地区户籍记载刘某奎与赵某于1967年2月21日离婚，刘某由母亲赵某抚养，刘某奎1970年3月12日与周某结婚。2018年刘某因意外去世。刘某生前未婚，无子女。刘某奎已于2009年9月1日去世。

2007年8月28日，苏某作为购房人与开发商签署《上海市商品房预售合同》，购买了S号房屋，成交价3978884元。S号房屋购房款均系刘某支付。苏某2010年6月7日取得产权证，登记为S号房屋所有权人。

2007年9月29日，苏某作为购房人与开发商签署《北京市商品房现房买卖合同》，购买了H号房屋，成交价448万元。苏某2007年11月8日取得产权证，登记为H号房屋所有权人。2017年12月26日，苏某作为购买人与物业公司签署《存量房屋买卖合同》，购买了某号车位，成交价50万元。苏某2018年6月28日取得产权证，登记为某号车位所有权人。苏某称，H号房屋的购房款来自刘某。

苏某提交S号房屋、H号房屋、某号车位的购房合同、购房款发票、产权证、装修施工合同等装修材料、水电气费开通资料和交费凭证、居住证明等证据，证明上述房屋和车位一直由其实际居住使用。

苏某提交其与刘某的住宿登记表、居住证等证件、照片，证明其与刘某自1996年建立恋爱关系后长期共同居住生活。

苏某提交公司员工高某等人的书面证言公证书、证明苏某与刘某自1996年建立恋爱关系后共同经营公司直至刘某去世。

因赵某、周某在本案中以继承纠纷起诉主张分割的遗产房屋并未登记在被继承人刘某名下，赵某请求确认刘某与苏某之间存在借名买房法律关系，进而继承相关房产。本院在庭审中已经释明，本案中对刘某与苏某之间是否存在借名买房法律关系进行实体审理并作出判定后，根据一事不再理的法理，原告方不得再行就此另案诉讼，赵某、周某对此无异议。

 

裁判结果

一、驳回原告赵某的全部诉讼请求。

二、驳回原告周某的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

对于苏某所提原告起诉超过诉讼时效的抗辩，现无证据证明原告此前得知诉争房产登记在苏某名下，苏某该项抗辩意见法院不予采信。

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案首先的争议焦点在于诉争的S号房屋、H号房屋、某号车位是否为遗产，即诉争房产是否为被继承人刘某去世时遗留的个人财产。

经审理查明，S号房屋、H号房屋在刘某去世时均已办理不动产登记，登记的产权人均为苏某。中国大陆和台湾地区法律均规定，不动产的物权登记具有公示效力。某号车位虽在刘某去世后取得产权证，但系2017年以苏某名义购买，产权最后亦登记在苏某名下。房产属大额财产，原告主张相关房产系刘某借苏某名义购买和登记产权，对此应由原告承担举证责任。

本案中，原告未提交任何证据证明刘某与苏某之间存在借名买房的书面或口头约定，原告的主张均系基于刘某与苏某之间经济实力差距所做的推测。综合现有证据，原告未能完成举证责任，未能举证证明刘某与苏某之间存在借名买房的约定。

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