原告诉称

周某洋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令被告按照合同成交总价款的20%向原告支付违约金256万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2021年7月23日，经北京F公司（以下简称F公司）居间介绍，原告委托其母亲陈某霞代其与被告签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》《交易资金交付方式及风险提示函》《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《钱款交付书》和《资金划转补充协议》），约定周某洋将名下位于昌平区某号全部房产出售给被告，约定购房款总金额为1280万元整。

同日，为进一步明确双方权利义务，双方又签订了《货金划转补充协议》，其中明确规定：“定金壹佰万分两次支付：签合同当日交付伍万元整，剩余定金在2021年7月31目前支付。”

2021年7月31日，被告未按《资金划转补充协议》的约定向原告支付剩余95万的定金。2021年8月3日，被告通过中介给原告递达了《关于终止房屋买卖合同的函）》。2021年8月9日，原告通过F公司向被告送达了《律师函》，《律师函》中原告委托律师针对被告于2021年8月3日发出的《关于终止房屋买卖合同的函》的几个问题进行了沟通解答。此外，该《律师函》中原告向被告明确提出如下主张：（1）若被告希望继续履行合同，请被告于收到律师函后的3日内向原告支付《资金划转补充协议》第6条中约定的剩余定金，计人民币95万元整，并按照《买卖合同》第七条第（二）款第一项的约定，向原告支付逾期违约金，即自2021年8月1日起至实际交付之日止，按日以成交总价款1280万的万分之五同时向原告支付逾期违约金。

（2）若被告向原告明确表示不再继续履行《买卖合同》并强行违约解除合同，则被告需按照双方签订的《买卖合同》第七条之约定，按照成交总价款的20%向原告支付违约金，即人民币贰佰伍拾陆万元整。后F公司告知原告，被告明确表示要求解除双方于2021年7月23日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》和《资金划转补充协议》，因双方对解除合同及解约违约金无法达成一致意见，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。

 

被告辩称

金某浩辩称，同意解除合同；不同意支付原告违约金，双方在合同订立时并未就剩余定金支付期限约定，合同订立后也未就支付期限达成一致，根据双方签订的房屋买卖合同，只明确了房屋价款，具体付款期限见补充协议，但补充协议中约定定金100万未约定支付期限，由此说明双方签署协议时并未就定金支付时间达成一致。

而原告提供的合同中补充协议关于定金支付期限内容，被告在签署协议时候并不存在，两份协议约定不一致情况，应视为双方未达成一致，不应以约定定金支付期限为准，故被告不存在逾期付款违约情形，既然被告不存在逾期付款，原告主张按照合同成交价20%支付违约金缺乏事实合同及法律依据。根据主合同第7.2违约责任条款，只是用于被告逾期付款超过30日，且卖方解除合同情形，由于被告不存在逾期付款，故原告主张20%违约金缺乏依据。

因原告存在多次隐瞒涉案房屋重要信息不诚信行为，被告认为合同履行存在众多不确定风险，才向原告发出终止函，被告行为不构成违约，不应承担违约责任。

原告不诚信行为有几点:1.合同订立时原告隐瞒涉案房屋涉及偷逃税诉讼情况，影响被告作出是否购房判断，且被告担心房屋后续仍存在诉讼风险。2.双方签订合同条款，前后矛盾，存在以合法形式掩盖非法目的导致的税务风险，双方签订合同中房屋成交价1280万，装饰装修815万，定金465万，该约定不符合常理且违反法律规定。

3.合同履行中原告多次虚假陈述，违背诚信义务，被告有理由认为房屋存在权属纠纷，致使合同无法履行，合同签订前，中介及原告母亲称其为实际产权人，签订合同时被告得知并非如此，原告母亲称涉案房屋可以由她做出处分决定，但履行中，原告与其母亲难以达成一致，被告知晓产权人为原告后，原告方称涉案房屋为原告个人婚前财产，与其配偶无关，但涉案房屋尚有贷款，有其配偶份额，被告坚持该房屋出售一定要征得原告配偶同意，原告出具了同意出售证明，但经被告比对字迹，发现该同意书系原告伪造，并非其配偶亲笔签名，其配偶也一直未视频核对，且原告曾要求被告向其配偶隐瞒房屋交易价格，故被告对原告失去信任。

综合上述行为，被告认为继续履行合同会导致一系列风险，故发出终止函，鉴于定金支付期间未达成一致，被告不存在违约行为，不承担违约责任，对于原告主张违约金数额，被告认为被告发出终止函并未对原告造成实际损失，主张金额缺乏法律依据。

 

法院查明

在北京F公司的居间服务下，2021年7月23日，周某洋（出卖人、甲方）委托母亲陈某霞与金某浩（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于北京市昌平区某商品房（以下简称涉案房屋）全部出卖与乙方，成交价格为12800000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价8150000元一并另行支付给甲方。乙方在签订本合同的同时向甲方支付定金4650000元。具体付款方式及期限的约定见《资金划转补充协议》。关于逾期付款责任约定：乙方未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过30日后，甲方有权解除合同。

甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起30日内按照成交总价款的20%向甲方支付违约金。双方当事人可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议变更或补充。双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。签订上述房屋买卖合同当日，买卖双方还签订了《资金划转补充协议》，金某浩支付周某洋购房定金50000元。

周某洋与金某浩及中介工作人员约定2021年7月31日商谈合同后续履行相关问题。后，金某浩向周某洋发送了落款日期为2021年8月3日的《关于终止房屋买卖合同的函》，称合同中存在诸多不规范和漏洞，双方无法达成一致，使得合同无法履行，要求周某洋退还50000元定金并终止合同。周某洋认可在2021年8月3日收到该函。

关于购房款（含定金）的支付方式，周某洋向本院提交了如下证据：1.其（甲方）委托母亲陈某霞与金某浩（乙方）就涉案房屋买卖合同签订的《资金划转补充协议》（签订日期为2021年7月23日），约定涉案房屋成交总价为12800000元，其中房屋主体价格为8150000元，在此基础上乙方自愿支付给甲方4650000元作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿。经甲、乙双方协商一致，所需支付款项包括：（1）定金1000000元。（2）首付款。

乙方应于2021年8月31日前（银行扣款日）支付给甲方首付款6000000元优先用于甲方偿还贷款。待乙方支付首付款后1个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方须至抵押权人处全额还请甲方的贷款余额，并办理抵押注销手续……（4）甲乙双方同意在过户前3日内将5700000存入银行制定监管账户做资金监管。（5）甲乙双方同意交房保证金为100000元，此款项在双方办理万物业交割、结清物业等费用，在交房当日由乙方支付。该协议中关于付款方式的补充约定为手写，内容为定金1000000元分两次支付，签订合同当日支付50000元，剩余定金在2021年7月31日前支付。双方在协议中还就其他权利义务事项进行了约定。

2.其（甲方）委托母亲陈某霞与金某浩（乙方）就涉案房屋买卖合同签订的《钱款交付书》，约定涉案房屋买卖交付定金金额为50000元，乙方于2021年7月23日将上述款项交付给甲方。金某浩认可《钱款交付书》的真实性，但不认可《资金划转补充协议》的真实性，并向本院提交了双方在2021年7月23日签订的另一份《资金划转补充协议》，该协议中关于付款方式的补充约定无手写内容及其他内容。金某浩还向本院提交了《钱款交付书》，该协议书中有周某洋母亲陈某霞手写“今收到金某浩交来的购房定金伍万元整。”

周某洋还向本院提交了证人朱某峰证言，该证人为双方签订房屋买卖合同的中介工作人员，其称本案当事人双方协商涉案房屋价格为12800000元，约定的定金为1000000元，但金某浩当时没钱只给了50000元，约定剩余定金950000元在2021年7月31日给付，当时签有三份《资金划转补充协议》，因为疏忽，只有自己（中介）手里的一份有手写关于定金支付的内容。综合考虑双方提交的《资金划转补充协议》中关于购房款的构成、支付时间、金某浩支付定金过程等因素，同时考虑证人证言，本院认为周某洋提交的证据可相互印证，形成完整的证据链，足可证明涉案房屋购房款的支付方式包括支付金额、支付时间等。本院对周某洋提交的证据予以采信，认定双方对包括购房定金在内的购房款数额和支付时间约定内容明确。

关于未依约支付履行后续合同义务并要求解除合同的原因，金某浩向本院提交了如下证据：1.北京市存量房屋买卖合同及资金划转补充协议，证明双方签订的协议中并未约定定金支付期限，自己不存在逾期支付的情形。2.周某洋委托律师发送的落款日期为2021年8月9日的《律师函》，证明周某洋在签订合同时未事先告知涉案房屋涉及偷逃税诉讼等重要信息，影响自己作出是否交易的真实意愿。3.北京市存量房屋买卖合同、资金划转补充协议、民事判决书，证明涉案房屋成交价格组成的约定前后矛盾，且《资金划转补充协议》中房屋主体价格与原告2012年取得时价格相同，极有可能引发税务风险。

4.周某洋配偶与中介公司的聊天记录及2021年7月23日的配偶同意出售证明，证明周某洋对涉案房屋权属情况、房屋出售授权情况陈述前后矛盾，恶意隐瞒房屋真实情况，违反诚信义务，导致自己对合同继续履行产生顾虑。关于证据1，本院已作出相关认定，不再赘述。关于证据2，周某洋亦向本院提交了电子回单及收据，证明其在2020年6月2日已履行民事判决书确定的义务。本院认为纳税是集体或个人的义务，涉案房屋是否存在偷逃税行为并不影响房屋的交易，且周某洋已经向案外人履行民事判决书确定的义务，之后周某洋以何种价格将涉案房屋出售给何人系意思自治，且金某浩亦通过签订合同的方式认可了房屋的价格。

对金某浩提交以上证据2、3的证明目的，本院不予采信。关于证据4，周某洋称其配偶一直同意出售，不存在造假，是金某浩臆想，且双方又约定7月31日见面，与其配偶视频，并提交了证人证言及通话录音等证据，通话录音亦表明周某洋具有配合金某浩与自己配偶视频的意愿。本院认为，双方约定2021年7月31日见面说明周某洋有让金某浩与自己配偶视频的诚意，金某浩未提交充足证据证明周某洋拒绝其配偶与自己视频，对此应承担举证不利的后果。周某洋提交的证据可相互印证，本院予以采信。同时考虑金某浩履行合同义务的实际情况，本院认定金某浩具有恶意违约而欲解除合同的情形。

关于周某洋的损失。周某洋向本院提交了如下证据：1.律师费发票、公证费发票、向案外人微信转账及聊天记录；2.周某洋母亲陈某霞与中介的微信聊天记录、房屋买卖订金协议、陈某霞与中介的电话录音，证明因金某浩违约且不与自己正式解除房屋买卖合同，造成自己与其他房屋买方签约失败，从而产生利益损失13450000元。金某浩不认可上述证据的证明目的，并向本院提交了涉案房屋在豪宅网上的挂牌信息，证明涉案房屋挂牌价格为14200000元，价格未发生下跌，周某洋不存在损失。

另查一，涉案房屋为周某洋于2012年购买，并于2012年11月14日取得《房屋所有权证》。

另查二，金某浩于2021年11月10日收到本案起诉状及证据材料。诉讼中，经释明，若存在违约行为，金某浩认为周某洋主张的违约金过高，要求以其实际损失认定违约金。

 

裁判结果

一、确认周某洋与金某浩签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2021年11月10日解除；

二、金某浩于本判决生效之日起七日内向周某洋支付违约金200000元；

三、驳回周某洋的其他诉讼请求。

 

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