北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告陶某一诉称：陶某一与刘某二均是湖南某某职业技术学院教职工。刘某二因工作关系由单位分配住房一套，位于某某路X号XX室房，实际面积80.04平方米，产权证面积71.38平方米。2005年因刘某二、刘某四夫妇退休而移居广州，且该房产面临拆迁，年初双方协商刘某二将该房产以18万元价格出售给陶某一。2005年3月15日，刘某二与南岳第一峰改建工程某某区拆迁协调领导小组签订拆迁安置补偿协议书。2005年3月20日因刘某二已经到达广州，委托儿子刘某五与陶某一补签了该房产买卖协议，然而自该房产可以办理变更登记时起，陶某一多次催促刘某二履行协议约定，办理变更登记，刘某二均以各种理由推辞，拒不履行协议。现请求法院依法判决刘某二、刘某四履行2005年3月20日签订的购房《协议书》，协助陶某一、刘某三办理坐落于某某区某某村X号X栋XXX室房产的过户手续，将该房产变更登记至陶某一、刘某三名下；

 

被告辩称

被告刘某二辩称：案涉某某市某某路X号的房屋所有权是刘某二所有，刘某二从未与陶某一签订房屋买卖协议，从未授权委托他人与陶某一签订房屋买卖协议。刘某二只是于2005年3月15日出具书面的授权委托书给陶某一，由其代刘某二处理房屋拆迁及新房安置事宜，没有将该房屋出售给陶某一的表示；2、委托书的签订时间是2005年3月15日，陶某一提供的所谓的房屋买卖协议签订时间是2019年的3月20日，陶某一要求刘某二履行3月20日签订的购房协议，协议书中的甲方刘某五的签字与刘某二无关，签字行为没有得到刘某二同意，因而该协议对刘某二不产生法律效力且是无效协议；案涉新房屋是刘某二原房屋拆迁所安置的房产，目前登记在刘某二名下。本案所涉房屋仍属于刘某二；陶某一超越代理权限没有经得刘某二授权的情况下，导致安置房经济低于原拆迁房屋价值，陶某一应当赔偿刘某二的经济损失，所以刘某二提起了反诉。

 

二．法院查明

依据本院确认的证据及当事人的陈述，本院确认事实如下：陶某一与刘某二均系原湖南某某职业技术学院教职工。陶某一与刘某三是夫妻关系，刘某二与刘某四是夫妻关系。刘某二工作期间湖南某某职业技术学院分配给其位于某某市某某路X号XX室房住房一套并归其所有。2005年刘某二、刘某四夫妇因退休而移居广州市。此时，因南岳第一峰景区扩建工程的需要，上述湖南某某职业技术学院职工的私有房屋纳入拆迁范围，且经政府协调由湖南某某职业技术学院承建并统一安置新房。

2005年3月15日，刘某二、刘某四之子刘某五以刘某二之名与南岳第一峰改扩建工程某某区拆迁协调领导小组签订了房屋拆迁安置补偿协议书，主要内容为：乙方同意以产权置换的方式与甲方签约，由湖南某某职业技术学院在某某村地段全权承建安置楼；房屋产权证面积为71.38平方米，实际面积为80.04平方米，湖南某某职业技术学院按实际面积赔偿乙方安置房；乙方安置房产权证和土地使用证由甲方和湖南某某职业技术学院共同负责办理；乙方同意于2005年3月25日前将某某市某某路X号XX室房搬迁完毕交甲方拆除。刘某五在该协议上签名，同时签有刘某二名字。

 

2005年3月15日，刘某二向陶某一出具委托书，2005年3月20日，刘某五以刘某二名义与陶某一签订协议书，主要内容为：刘某二现有住房某某市某某路X号303房，实际居住面积为80.04平方米，以人民币十八万元整出售给陶某一；本协议签订后，乙方将购房款人民币十八万元整一次性付给房主甲方，甲方即将同某某区拆迁办签订的某某市南岳第一峰改扩建房屋拆迁安置补偿协议书交给乙方，甲方十天内将该房屋的所有私人财产搬出；该房因拆迁所发生的安置费、装修赔偿、拆迁奖励的费用由乙方办理并归乙方；安置新房于2007年5月分配，刘某二名下分有某某市某某区某某村X号X栋XXX室一套，建筑面积为106.96平方米。

 

三．法院判决

被告刘某二、刘某四在本判决生效之日起十日内协助原告陶某一、刘某三办理某某市某某区某某村X号X栋XXX室的房屋所有权变更登记手续，变更登记在陶某一、刘某三名下；

 

四．律师点评

刘某二之子刘某五经刘某二同意，以刘某二名义与陶某一就案涉某某市某某路X号XX室房屋签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，应受法律保护。在陶某一按合同约定支付了全部购房款后，双方应当办理房屋所有权变更登记。但因该房被纳入拆迁范围，且房屋所有权证已交拆迁方，双方不能办理房屋所有权变更登记。对此双方在合同中约定该房因拆迁所发生的安置费、装修赔偿、拆迁奖励的费用由陶某一办理并归其所有，并委托陶某一负责办理某某村新建安置房的登记、分配、验收等具体事宜。约定新建安置房所发生的房价款、税费等一切费用由陶某一承担，新建安置房建成后，刘某二协助陶某一办理房屋产权过户手续，同时房屋拆迁安置补偿协议书交给陶某一等等。应当视为刘某二将其在案涉房屋拆迁安置协议中享有的权利与义务转让给了陶某一。

案涉某某市某某区某某村XX号X栋XX室房屋系案涉某某市某某路X号XX室房屋拆迁安置而来，根据双方房屋买卖合同的约定，案涉某某市某某区某某村XX号X栋XX室房屋应归陶某一所有。因房屋相关政策的限制，案涉某某市某某区某某村XX号X栋XX室房屋应先行登记在刘某二的名下后再变更到陶某一名下，此举不改变双方应当按照房屋买卖合同的约定履行各自的义务。新房限制交易期限到期后，陶某一要求刘某二协助其办理案涉安置房屋所有权变更手续，符合双方合同约定，且陶某一、刘某三一直在实际使用并管理该案涉安置房屋。故陶某一、刘某三要求刘某二、刘某四协助办理坐落于某某市某某区某某村XX号X栋XX室房屋所有权的过户手续，将该房屋所有权变更登记至陶某一、刘某三名下的诉讼请求，合理合法，予以支持。

刘某二、刘某四反诉要求判令房产买卖的协议书无效、判令陶某一、刘某三立即返还代为领取的安置补偿金138790元、判令陶某一、刘某三赔偿房屋调换导致的经济损失112000元、要求陶某一、刘某三在判决生效之日起15日内腾空搬出案涉房屋、要求陶某一、刘某三支付刘某二、刘某四从2009年新房竣工后一直居住在该房屋的租金12万元等诉讼请求，理由均不成立，均不予支持。