原告诉称

原告郭某金向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间于2011年5月23日签订的《房屋转让协议书》；2、依法判令二被告立即将北京市通州M室房屋腾退归还给原告；3、本案诉讼费用由二被告承担。

事实与理由：2009年4月21日，原告郭某金与北京W公司（以下简称W公司）签订《商品房预售合同（限价商品房）》（以下简称购房合同），约定由原告郭某金购买W公司建设的位于北京市通州区M室房屋。2011年5月23日，原告郭某金（甲方）与被告林某豪、邹某杰（乙方）签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书），约定：甲方愿将名下M室房屋无偿转让给乙方，所述住房相关的权利义务均由乙方继受。2012年7月4日，郭某金依法取得了M室房屋所有权证书。

因原告所有的M室房屋系政策性保障房，不得进行借名买房，故原告多次与被告协商要求被告归还M室房屋，但最终协商未果。事后，二被告于2017年将原告诉至北京市通州区人民法院，诉求：郭某金将M室房屋过户至林某豪、邹某杰名下。法院于2018年2月28日依法裁判的判决书驳回了林某豪、邹某杰的诉讼请求，并明确载明协议书为履行不能。基于法院的生效判决，原告再次与二被告进行协商解除协议书，但至今协商未果，现诉至法院。

 

被告辩称

被告林某豪、邹某杰辩称，同意解除《房屋转让协议书》，但是原告必须对二被告进行赔偿，具体数额详见反诉状；同意腾退涉案房屋，但原告必须按照我方的第一项反诉数额进行实际支付后才可以。要求对方进行房屋退还时，希望能给我方留出充足的时间。

被告林某豪、邹某杰提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人返还二反诉人支付的购房款474402.52元，房屋面积差价款2536元，税款8000元，公共维修资金17200元，产权代办费700元，印花税85元，贷款担保服务费823元，以上共计503746.52元；2、请求法院判令被反诉人向二反诉人赔偿房屋增值部分220万元；3、请求法院判令被反诉人赔偿二反诉人房屋装修等经济损失74550元；4、诉讼费、房屋价值评估费、房屋装修价值评估费及二反诉人律师费用由被反诉人负担。

事实与理由：2011年5月23日二反诉人与被反诉人签订《房屋转让协议书》，约定：“郭某金愿将其名下位于北京市通州区M室房屋无偿转让给林某豪、邹某杰。并且郭某金承认住房的所有费用（包括首付款、每月贷款等相关费用）均由林某豪、邹某杰实际偿付”。现在涉案房屋所有购房款及银行贷款均已经由二反诉人支付完毕。北京市通州区人民法院判决书认定《房屋转让协议书》为履行不能，并非协议无效。

反诉人认为，被反诉人背信弃义、违背当时的承诺，造成现在两家关系破裂，因通州地区房价上涨，也因此耽误了反诉人历次购房的机会，并给反诉人造成了物质和精神层面的损失，反诉人当时的出资及增值部分应得到相应的补偿。

原告郭某金针对被告林某豪、邹某杰的反诉辩称，同意第1项反诉请求，返还反诉人支付的购房款；不同意第2、3、4项反诉请求，理由是借名买房合同之所以不能继续履行，是因为违反了相关法律法规的规定，同时，反诉人与被反诉人在签订房屋转让协议书的当时，被反诉人是基于亲属关系将名额无偿提供给反诉人使用，并没有收取任何利益，现在人民法院确认协议是无法履行的，责任应由反诉人自行承担。

因为当时反诉人也知道是经济适用房，反诉人本人是不具备购买条件的，因此，产生的相应的损失全部应当由反诉人承担。请法庭在查明事实的基础上驳回反诉人的反诉请求，签订协议时候被反诉人并没有获利，上次诉讼中因为协议违反国家相关规定，所以导致合同无法履行。增值损失没有事实与法律依据，双方签订合同主要责任在反诉人，在签订合同时候，被反诉人也没有收取任何费用，合同解除的损失应由反诉人承担。

 

法院查明

原告郭某金与案外人张某芳系夫妻关系，被告林某豪系张某芳外甥，被告林某豪与被告邹某杰系夫妻关系。因郭某金具有购限价房资格，原被告经协商，借用郭某金名义购房。2009年4月21日，原告郭某金与北京W公司（以下简称W公司）签订《商品房预售合同（限价商品房）》（以下简称购房合同），约定由郭某金购买W公司建设的位于北京市通州区室（以下简称M室）房屋，房屋性质为限价商品房，房屋预测建筑面积85.36平方米。房屋成交价格为403894元，其中首付款123894元，其余购房款280000元以公积金贷款方式支付。首付款由被告林某豪支付，公积金贷款亦由林某豪予以偿还，现已全部清偿完毕。

2010年11月11日，W公司交付M室，由林某豪交齐面积补差款后对M室进行装修并入住。被告林某豪、邹某杰为购置案涉房屋，支付了购房款474402.52元（含贷款利息）、房屋面积差价款2536元、税款8000元、公共维修资金17200元、产权代办费700元、印花税85元、贷款担保服务费823元。

2011年5月23日，原告郭某金（甲方）与被告林某豪、邹某杰（乙方）签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书）一份，约定：“1、甲方愿将其名下位于北京市通州区M室住房无偿转让给乙方，所述住房相关的全部权利义务均由乙方继受。2、甲方在取得所述住房的房屋权属证书五年后的三个月内，应将所述住房的产权过户给乙方。3、如果国家现行政策、规定改变，导致在所述住房的房屋权属证书五年后不能将产权人变更为乙方，甲方不得解除合同，应允许乙方在所述摇号所得住房内继续永久居住，并在国家政策、规定允许变更产权人后立即将所述摇号所得住房的产权过户给乙方。

4、所述住房的所有费用（包括首付款、每月贷款等相关费用）均由乙方实际偿付。5、乙方自2009年6月25日起，在每月还款日（25日）前将当月需要偿付银行贷款的款项按时、足额转入甲方公积金银行卡中……”被告林某豪、邹某杰称2009年购买M室时曾与原告郭某金、案外人张某芳口头协商一致，由林某豪、邹某杰以郭某金名义购买该房屋，交纳购房款等全部相关费用，并由二人实际居住使用，待符合过户条件时将房屋过户至二人名下。后为将口头协议内容落实，于2011年5月23日签订上述协议书，协议书所载内容与口头协商内容一致。

另查，2017年，林某豪、邹某杰起诉郭某金、案外人张某芳，要求郭某金协助林某豪、邹某杰将位于北京市通州区M室房屋所有权过户到林某豪、邹某杰名下，郭某金在该案中提出反诉，要求确认2011年5月23日签订的《房屋转让协议书》无效。后我院作出判决驳回林某豪、邹某杰的全部诉讼请求，判决驳回郭某金的全部反诉请求。

经评估，房屋价值271万元，装修价值74550元。

 

裁判结果

一、原告（反诉被告）郭某金与被告（反诉原告）林某豪、邹某杰于2011年5月23日签订的《房屋转让协议书》于本判决生效之日解除；

二、原告（反诉被告）郭某金支付被告（反诉原告）林某豪、邹某杰购房款、房屋面积差价款、税款、公共维修资金、产权代办费、印花税、贷款担保服务费，以上共计503746.52元，于本判决生效之日起七日内执行清；

三、原告（反诉被告）郭某金支付被告（反诉原告）林某豪、邹某杰装修折价款74550元，于本判决生效之日起七日内执行清；

四、原告（反诉被告）郭某金支付被告（反诉原告）林某豪、邹某杰房屋增值折价款1153053元，于本判决生效之日起七日内执行清；

五、被告（反诉原告）林某豪、邹某杰将位于北京市通州M室房屋腾退给原告（反诉被告）郭某金，于原告（反诉被告）郭某金支付完毕本判决第二、三、四项案款后30日内执行清；

六、驳回原告（反诉被告）郭某金的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）林某豪、邹某杰的其他反讼请求。

 

房产律师靳双权点评

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