原告诉称

原告孙某露向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金105466.8元；2、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2014年9月1日，原告向被告支付人民币7278595元，用于购买被告开发建成的A号住房，按照合同约定，2015年7月20日是交房时间，交房后730日内原告应取得该房屋所有权证书，即取得房屋所有权证书的时间应为2017年7月20日。但实际是2021年7月9日原告才取得房产证，逾期1449天，按合同第二十二条约定，每日违约金为万分之零点一，即每日72.785元。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。

 

被告辩称

被告M公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告主张逾期办证违约金于法无据。1、业主在签订商品房预售合同的同时，签订了委托书一份，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建。原告本应自觉遵守相关法律规定，却实施委托加建的行为，本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。同时，根据《北京市商品房预售合同》第22条（第16页）之规定，“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”

2、根据预售合同第16条第（五）款第2项（第13页）之约定，原告应当在办理入住手续时向被告交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，从本案的证据看，原告并未交齐相关费用。根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第（1）（2）项之约定，办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，且原告未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，被告不承担责任。

3、原告部分主张已过诉讼时效。按照相关法律规定，违约金按日计算的，应该按日分别计算其诉讼时效，应从法院起诉之日往前推3年，3年前的违约金不应得到支持，具体时间以法院核实为准。

三、原告主张的违约金计算有误。1、根据附件十《补充协议》第九条（第55页）之约定，“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房……另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算……”涉案房屋在约定交房之日前已经符合预售合同约定的交付条件，原告未按合同履行其收房义务，办证期限应当自原告实际收房之日起算。

2、本案中，原告存在逾期交款的行为。根据预售合同附件五及附件十《补充协议》第2条第5款之约定，原告应当在预售合同签订之日（2014年9月1日）起45日内将全部房款支付完毕。原告房款付清的时间是2014年12月26日。根据预售合同第14条第2款的约定，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，被告不承担顺延期间内的责任。上述第1、2中延期的总天数应当在原告的诉请中予以核减。

四、即使法院认为M公司应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院依法予以核减。

在本案中，加建部分自房屋交付以来一直由原告使用，原告在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求M公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。

五、自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，原告主张的自2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。

六、2021年2月22日被告已经在积极履行合同义务，组织原告办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为被告应当承担2020年1月23日后的违约责任，违约期限的计算亦应当截至2021年2月24日（原告所在楼栋办证资料收集日期）止。同时，根据预售合同第22条之约定，只有在因M公司原因导致未能及时办证的，才由M公司承担责任。根据双方合同的约定，M公司是“代收”代办证的费用，并为业主办证安排了代办公司，代办费已交给代办公司，办证的责任主体（委托人）是原告，办证的受托人是代办公司，在涉案房屋符合办证条件（至迟不超过2021年2月24日）后，M公司即不应当承担办证逾期的责任。

七、原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。同时，原告委托加建的过错行为非但导致未能如期办证，还致使M公司产生巨大的罚款损失，现要求M公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，该诉请不应当得到支持。

 

法院查明

2014年9月1日，M公司（出卖人）与孙某露（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定，孙某露购买门头沟区A号（以下简称A号）房屋，房屋总价7278595元。

预售合同第十二条交付条件第一款约定，（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十四条逾期交房责任，2.买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。

合同第十六条交接手续，第（五）项第2款：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。

预售合同附件五约定，孙某露应于2014年7月2日前向出卖人支付2508595元（含定金拾万元）作为该商品房首付房款。其余房款4770000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。

合同附件十《补充协议》第2条：5.自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至商品房所在楼栋的工程进度具备放款条件之日起15日内)，买受人申请的商业贷款仍未达到出卖人账户的，视为买受人不能取得商业贷款，则买受人应于前述期限届满之日起15日内一次性付清剩余房款，否则出卖人有权单方解除合同；

第9条：1.买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带相关证件（包括预售合同、房款发票及身份证件等），办理该商品房交接手续。若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，买受人应当在预售合同约定的交付期限届满之日携带相关证件前往该商品房所在地办理该商品房交接手续。买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。

……另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限自买受人实际接收该商品房之日起算。视为交付后，买受人应按该商品房的实测数据与出卖人据实结算房价款。第12条产权登记：（1）买受人在预售合同中关于办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销。（2）买受人应在该商品房交付前提交办理该商品房权属转移登记与抵押登记所需的证件及相关材料。签署所需的相关文件，并缴纳委托费用及与该商品房权属转移登记与抵押登记相关的各项税费；该商品房交付后，如需补交文件或费用的，买受人应在收到出卖人或其指定的代办机构发出的通知之日起5日内补齐。买受人逾期提交前述证件与材料、逾期签署前述文件或逾期缴纳前述税费的，每逾期一日买受人应按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，同时预售合同约定的初始登记与转移登记期限亦相应顺延，因延期办理权属转移登记与抵押登记所导致的相关后果与责任由买受人承担。

M公司分别于2014年9月12日、2014年9月21日、2014年12月31日向孙某露出具三张发票，发票金额共计7278595元，2015年7月31日，M公司向孙某露代收契税218357.85元。2015年8月16日，M公司实际向孙某露交付A号房屋。同日，M公司向孙某露代收公共维修基金38530元、物业费15049.82元、有线电视初装费300元、产权代办费500元、房屋登记费80元、印花税5元。案涉房屋于2021年7月9日取得不动产所有权证书。

在本院审理的同类案件中，M公司自认不能办理该小区房屋初始登记的原因，系因房屋实测面积超出《建设工程规划许可证》许可的建筑规划面积。房屋建筑面积超规划的原因系业主委托案外人对阳台和结构洞口进行了封闭。同时，M公司自认未出售房屋也做了阳台和结构洞口封闭。

关于原告孙某露的诉讼请求是否超过诉讼时效问题，其提供了孙某露之父孙某霖与北京市规划和自然资源委员会门头沟分局工作人员微信聊天记录以及孙某霖与M公司工作人员短信记录，用以证明原告一直在向被告主张权利。

孙某霖与北京市规划和自然资源委员会门头沟分局工作人员微信聊天记录内容为，2019年12月11日、2020年3月23日、2020年8月3日、2021年2月24日，孙某霖询问门头沟区西山御园房产证办理的问题有没有新进展。孙某霖与M公司工作人员短信记录内容为，2021年2月24日，孙某霖向M公司工作人员发送短信，称听说西山御园的房子可以办理房产证了，是否？M公司工作人员未回复。

经质证，M公司提出，对上述证据的真实性无法核实，身份无法核实，证据的关联性不认可，本案原告诉请是要求M公司赔偿逾期办证违约金，两份证据始终并没有提到逾期办证违约金，与本案争议焦点没有关系。

另查，孙某露于2021年11月26日向本院递交起诉状。

 

裁判结果

一、北京M公司于本判决生效之日起七日内支付孙某露二〇一八年十一月二十六日至二〇二一年七月八日的逾期办证违约金69583.37元；

二、驳回孙某露的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。M公司未按照合同约定按期为原告办理涉案房屋不动产权转移登记手续，应按照合同约定承担违约责任，原告主张的按照已交房款的万分之零点一的标准支付每日违约金的意见，符合法律规定，法院予以支持。

对M公司主张无法办证的原因系因孙某露委托案外人将房屋进行加建、改建的意见，其未提交证据予以证明，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了加建、改建，M公司辩称不应承担违约责任的意见，法院不予采信。因本案未办理房屋所有权证系M公司超出规划标准建设造成，故M公司辩称孙某露逾期交纳购房款、应顺延办证义务期限的意见，法院不予采信。

M公司辩称孙某露交付房款时间晚于合同约定，交付房屋和办证期限应相应顺延，但M公司实际于2015年8月16日将房屋交付孙某露，且双方合同约定办证时间的计算系以交付房屋时间为起算点，故办证时间起算点应为2015年8月16日，M公司以晚支付房款的时间相应顺延办证期间和支付违约金期间的辩称意见，法院不予采纳。

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