北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某文、赵某、张某杰向本院提出诉讼请求：1.判令位于北京市昌平区A室房产归张某文所有；2.判令被告配合原告办理涉案房屋过户登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：张某文与赵某系夫妻关系，张某杰系张某文、赵某之女。张某文与三被告系兄妹关系。张某文母亲高某于2012年8月30日去世，父亲张某贤于2020年5月3日去世。

1996年三原告共同居住的北京市西城区一号平房拆迁，以老人高某、张某贤及三原告为被安置人，分得公租房一套，1996年9月16日北京市W公司房管部出具《北京市公有住宅租赁合同》，写明：承租人张某贤，出租方北京市W公司房管部，住宅坐落昌平区A室。

至2013年1月15日，根据政策要求，张某文出全资购买上述房产，并办理房屋所有权证，登记产权人系张某贤。现张某贤去世，其生前于2014年10月17日留有《遗嘱》一份，写明涉案房屋系2013年1月15日由原告张某文全部出资购买，其百年后该房产归张某文所有。综上，为明确涉案房屋权利人，原告诉至法院，望判如所请。

 

被告辩称

张某英辩称，不同意原告的诉请，按我父亲2019年5月11日的遗嘱继承，四个子女平分。

张某亮辩称，原告请求不成立。不认可房屋全部归原告张某文所有，房屋所有权人是张某贤，原告请求没有依据，原告证据也不能证明房屋是原告的。张某贤生前共做了两份遗嘱，刚开始说想给原告张某文，后来因为某些原因让老人改变遗嘱，做了另外一份遗嘱说房产四人平分，同意按照2019年遗嘱继承，四人均分。

张某晨辩称，不同意原告的诉讼请求，尊重老人遗嘱，按照2019年5月11日遗嘱继承，四人均分。

 

法院查明

张某贤与高某系夫妻关系，二人生育三子一女，分别是长子张某亮、次子张某晨、三子张某文、女儿张某英。张某文与赵某系夫妻关系，张某杰系二人之女。高某于2012年8月30日死亡。张某贤于2020年5月3日死亡。

1996年9月10日，张某贤（乙方）与北京市W公司（甲方，以下简称W公司）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助补偿协议书》，约定乙方住址一号，在拆迁范围内有正式住房2间，居住面积28.5平方米，有正式户口4人，应安置人口5人；……甲方支付乙方拆迁奖2.5万+1.5万=4万元整。乙方居住公房的，要服从当地区、县人民政府和房屋产权单位住房制度改革。协议签订后乙方在1996年9月17日前应将原住房腾空交甲方拆除。

1996年9月16日，张某贤（承租人，乙方）与W公司（出租方，甲方）签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于昌平县A室房屋，居室3间，此外，双方还对租金和其他权利义务进行了约定。原有住房拆迁后安置的另一套公房昌平县B室房屋（以下简称B室房屋）由张某英承租。

2010年11月16日，张某贤（购买方，甲方）与S公司（销售方，乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定乙方向甲方出售甲方现住的乙方拥有产权的房屋，甲方购买房屋为昌平区A室，甲方新购房屋按房改价格政策，实际房价款37537元。2013年1月15日，张某贤取得了昌平区A室房屋（以下简称A室房屋）的所有权证，载明房屋性质为房改房（成本价），建筑面积87.67平方米。张某英出资购买了昌平区某B室房屋（以下简称B室房屋）。2013年1月，张某英取得了B室房屋的所有权证。

另查，2014年10月17日，张某贤订立代书《遗嘱》一份，载明我叫张某贤，我爱人叫高某，于2012年去世，共4个孩子：张某辉、张某晨、张某英、张某文。在2013年1月15日，我在北京市昌平区某A室楼房一座，此楼房是小儿子张某文全部出资购买的，其他三个儿女没有出资。将来在我百年去世之后，将北京市昌平区某A室楼房由我的小儿张某文继承，其他儿女不享有继承以上楼房的权力（利）。以上内容是我真实意思表示！立遗嘱人处有“张某贤”的签名，代笔人处有赵某的签名，注明了日期为2014年10月17日。同时该遗嘱上注明了“见证单位：北京某法律咨询中心”字样。

诉讼中，张某文还提交了北京某法律咨询中心的工作人员赵某对张某贤作的询问笔录，但询问笔录上“张某贤”签名与上述遗嘱上张某贤的签名明显不同。诉讼中，张某文陈述订立上述遗嘱时，代书人、见证人有两人在场，另一个人拍摄视频。张某英不认可，陈述当时是其带张某贤去订立的遗嘱，代书人、见证人就一个人，拍摄视频的人是自己，并非其他见证人。

2019年5月11日，张某贤又立代书《遗嘱》一份，载明立遗嘱人张某贤，住址北京市昌平区某A室。我叫张某贤，今年87岁，我共有4个子女，即长子张某亮、次子张某晨、三子张某文，女子张某英，4个子女均已成家立业。我妻子高某于2012年8月30日去世，现趁我身体健康，精神良好，立遗嘱如下：把北京市昌平区某A室的房屋中属于我名下的份额平均分配给我的4个子女。本遗嘱是本人的真实意思表示，请按本人的遗嘱执行。立遗嘱人处有“张某贤”的签名；公证人、代书人刘某签名，并书写了代书人的身份证号和电话号码，注明了日期。同时，张某贤在订立该份遗嘱时，代书人宣读遗嘱内容和张某贤签名、按手印时录有视频。

诉讼中，张某英陈述当时因其没有房屋，拆迁时张某贤与张某晨协商，让张某晨安置房屋三居室改为二居室，从而为张某英争取了一个一居室，即上述B室房屋。张某晨陈述当时自己是单立户，本来应该得三居，但因为张某英没房，张某贤就从自己处要一个一居给了张某英。

张某文陈述当时购买A室房屋时是自己出资购买的，当时张某英也与其一同去交付的购房款，张某贤在2014年10月17日的遗嘱中也陈述了A室房屋购房款是自己交付的。张某英认可是与张某文一起去的，并陈述张某文当时拿的是现金，不知道钱的来源。张某文、张某英均认可购买A室房屋时使用了张某贤的工龄政策福利，张某文同时陈述因为用张某贤的工龄政策福利购房，所以就得写张某贤的名字，当时如果写自己的名字要多花费两三万元。张某英亦陈述使用张某贤工龄政策福利，购房款数额要少些。

 

裁判结果

一、登记在张某贤名下的位于昌平区A室房屋由张某文继承和享有70%的份额，由张某亮、张某晨、张某英分别继承10%的份额；

二、驳回张某文、赵某、张某杰的其他诉讼请求；

三、驳回张某英、张某亮、张某晨的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。继承从被继承人死亡时开始。具体到本案，争议焦点之一在于案涉A室房屋是否属于被继承人张某贤的遗产或者有无其遗产份额。A室房屋在进行房改之前属于拆迁安置的公租房，张某贤作为承租人，后该房屋于2010年房改时出资购买成为个人产权。对于该房屋的出资，法院结合张某贤2014年10月17日订立遗嘱时自己对房屋出资的描述及庭审时张某文和张某英的陈述，能够达到高度盖然性的证明标准，法院认定A室购房款系由张某文出资购买。

张某英、张某亮等主张A室购房款是由张某贤交付，但并未提供相应证据予以证明，法院对此不予采信。鉴于原、被告均陈述在购买该房屋时使用了张某贤的工龄政策福利折抵了部分购房款，因此该工龄政策福利对诉争A室房屋具有相应的财产价值，换言之，张某贤对A室房屋也享有一定的财产权益。

A室房屋虽登记在张某贤名下，但法院根据出资和工龄折抵房款情况，认定A室房屋属于张某贤和张某文共有。结合原、被告的陈述和当时购房时的房改政策和工龄折抵情况，法院酌情认定张某文对A室房屋享有60%的财产权益，张某贤对A室房屋享有40%的财产权益。

本案争议焦点之二在于案涉两份代书遗嘱的效力问题。首先，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。2014年10月17日的代书遗嘱，该遗嘱系由案外人赵某见证并代为书写，虽遗嘱有张某贤的亲笔签名，亦注明了年、月、日，但仅有一个人在场见证，遗嘱上仅有代书人和遗嘱人签名，没有其他见证人签名，该遗嘱不符合代书遗嘱的法定形式要件，故2014年10月17日的代书遗嘱应属无效。

原告辩称2014年10月17日遗嘱有其他见证人在场，但并未提供充足证据证明，且遗嘱上并无其他见证人签名，故法院对其辩称不予采信。

其次，2019年5月11日的遗嘱，该遗嘱也是代书遗嘱，该遗嘱由见证人兼代书人刘某代为书写，同样，遗嘱上虽有张某贤和代书人刘某的签名，遗嘱也注明了年、月、日，但该代书遗嘱并无其他见证人在场见证，遗嘱上也没有其他见证人签名，该份遗嘱同样不符合代书遗嘱的法定形式要件，依法应属无效遗嘱。

继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。鉴于张某贤生前订立的案涉两份遗嘱均无效，故依法应按法定继承办理。涉案A室房屋中属于张某贤的财产份额，在其去世后，相应的财产份额属于其遗产。张某贤去世后，共有张某亮、张某晨、张某英、张某文四名法定继承人，法院酌情认定张某贤遗留在A室房屋中的财产份额由上述四人平均继承，即每人继承10%的份额。继承发生后，张某亮、张某晨、张某英每人继承A室房屋10%的财产份额，张某文享有70%的份额。关于三原告主张A室房屋由张某文一人所有及三被告要求A室房屋由三被告与原告张某文平均继承，双方主张均缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于三原告要求被告配合原告办理涉案A室房屋过户登记手续，依据不足，法院不予支持。