原告诉称

周某祥向本院提出诉讼请求：1.请求确认我与H公司签订的房屋认购协议书无效；2.请求判令被告返还我购房款1224653.2元及利息；3.请求判令被告赔偿我装修损失共计151654元及利息。

事实及理由：我与H公司于2017年10月14日签订房屋认购协议书，约定H公司将位于北京市延庆区的房屋卖给我，P村委会将本村集体土地卖给H公司建房，并且为我的贷款提供了担保。认购书签订当天，我支付了定金20000元，认购书约定H公司应该在我支付完剩余房款后与我签订购房合同。

然而时至今日，双方也未签订购房合同。该房屋属于没有销售许可证的房屋，也就是俗称的小产权房。H公司交付的房屋也因各种问题无法居住，给我造成重大损失，特诉至法院。

 

被告辩称

H公司及赵某颖共同辩称，不同意周某祥的诉讼请求。1.涉案的房屋认购协议标的是房屋使用权，并非房屋所有权买卖协议。2013年3月，我公司与P村委会签订了《合作协议》，签约前我公司了解到该建设项目国家土地、规划等相关部门手续齐全，项目合法。签约后即开工建设，2014年底竣工验收交付。

2.周某祥主张我公司购买P村集体土地建房与事实不符。P村委会旧村改造项目因政府资金投入不足，项目难以启动，村委会与我公司协商垫资建设，工程交付后，P村委会欠我公司工程款若干，为保证我方债权实现，并将租房款打到我方账号上，我公司与村委会约定，以我方名义与原告签订协议书。我公司的目的只是实现建筑工程款债权。周某祥把款交齐后，仍需和P村委会签订合同，这一点在购房款借款协议第四条中有明确约定。况且此行为后周某祥已使用房屋四年有余，现要求全部退款显然是无理要求，另外，周某祥的装修费用是其与装饰公司签订的装修合同，与我公司无关。

综上，该房屋买卖和装修费用纠纷我公司及我个人都不是适格被告，我方只为实现工程款债权所为，关于该行为是否合法，听从法院判决。为了进一步说明认购协议的性质，2017年10月28日我公司、周某祥、P村委会签订的借款协议第四条约定：原告还清借款时才与P村委会签订新社区住房合同。即周某祥付清房款后才能与村委会正式签约，且仅取得住房资格，并非取得房屋所有权。由此，周某祥以房屋买卖合同诉我公司并无法律依据，其请求法院确认房屋认购协议书无效没有事实依据。

另，周某祥远在市区，由熟人推荐前来。房屋情况周某祥俱已悉知，并几次查验房屋后做出选择，说明双方真实意思表示一致。周某祥于2017年10月14日与我公司签约，并即时实现了房屋实际占有，交易成立。若该协议无效，周某祥应承担相应法律责任。综上，我公司与周某祥签约行为符合《民法典》第一百四十三条的规定，受法律保护。

P村委会述称，H公司说的基本属实。我们是把存量房屋由H公司使用出租，来收回他的投资，此案跟村委会没有利害关系，村委会是把存量的房子委托转让，以公司的名义出租，承租的收入归H公司出资款的收回。房子产权应该是属于集体所有，所有住房的人包括村民都是使用权没有所有权。农村的房屋所有权不能转让。双方行为有效无效、返还价款都跟村委会无关。

 

法院查明

2017年10月14日，周某祥与H公司签订《房屋认购协议书》，约定H公司将位于北京市延庆区一号以每平方米9800元，合计1224653.2元的价格卖给周某祥，付款方式为按揭贷款，协议书签订之15日内支付总价的69%，即834653.2元，剩余370000元约定以借款明细为准。

另认购协议书载明买方认购上述房产，在签订本认购书时自愿交付定金20000元，买方须于2017年10月30日之前支付总房款的剩余房款到卖方指定账户中后，方可签订住房买卖合同的，否则视买方放弃购房权利，本认购协议书自行失效，所付定金不予退还，卖方有权处置上述房产；住房买卖合同签定后即视本认购书履行完毕，已付定金全部转为认购方（买方）总房款的一部分。协议书落款处有售房方H公司公章及认购方周某祥签字按捺。

认购协议签订后，H公司交付了房屋钥匙，周某祥取得涉案房屋后并对其进行了装修，并提交了《装修合同》及四份收据证明自己共支付装修费151654元。同年10月28日，周某祥交付首付款及定金合计854653.2元，H公司出具收据一张。同日，贷款方H公司与借款方周某祥及担保方P村委会签定《购房款借款协议》，周某祥认购一号房屋一套，现因资金不足，剩余370000元购房款以个人住房贷款形式向H公司借款，该款项直接用于支付购房款。

借款时间共三年，自2017年11月至2020年10月，年利率为5.2%，采用等额本息还款，周某祥应在每月20日前支付相应本息。此外协议对提前还款、逾期还款及保证条款等都做了约定。借款协议落款处有H公司公章，周某祥的签字按捺及P村委会的公章。截止到2020年10月，周某祥已将借款及利息全部偿还完毕。

庭审中，H公司称P村委会旧村改造项目因政府资金投入不足与其协商垫资建设，工程交付后，P村委会欠H公司工程款。为保证债权实现，H公司与P村委会约定，以H公司名义与周某祥签订协议书，村委会给300户房屋出租，约定将租房款打到H公司账号上折抵投资款，并称周某祥明知房屋没有大产权，房屋的所有权归集体所有，实际出租的就是房屋的使用权。

P村委会表示情况属实，合法建筑不存在卖地的问题，村委会只是用这种方式偿还投资。周某祥表示其不知是小产权房，认为所签房屋认购协议结合房价、付款方式等可以看出本质上就是房屋买卖合同，且房屋建筑的合法性，不能证明买卖房屋的合法性。房屋是集体所有，H公司和P村委会都没有权利买卖房屋。

现周某祥以其支付完剩余房款后，P村委会未与其签订购房合同，且该房屋没有销售许可证为由要求确认房屋认购协议书无效，返还购房款及利息，并赔偿装修损失、维修基金、天然气初装费等损失。

 

裁判结果

一、周某祥与北京H公司于2017年10月14日签订的《房屋认购协议书》无效；

二、北京H公司于本判决生效后七日内退还周某祥1224653.2元购房款；

三、北京H公司于本判决生效后七日内支付周某祥装修损失费81893元；

四、驳回周某祥的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

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