原告诉称

陈某彤向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告2018年5月1日签订的《租赁协议书》无效；2.判决被告返还原告购房款400万元，并赔偿利息损失，；3.判决被告赔偿原告装修费损失479740元；4.判决被告负担诉讼费。

事实与理由：原告得知被告售卖位于北京市顺义区某处的房屋，并承诺1至2年后能补办房屋所有权证书。2018年8月1日，被告与原告签订《租赁协议书》，合同约定：“租赁期限20年。租赁期限届满乙方续租的，甲方免收租金”。原告共计缴纳了400万元购房款。原告对房屋进行装修后入住，现原告得知被告一直未取得涉诉房屋的任何手续，也不具备出售房屋的资质。

并且被告以租赁名义进行销售的行为，属于有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。该行为扰乱了房地产市场秩序，损害了社会公共利益。因此，双方签订的《租赁协议书》属于违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为，是违法行为，应被认定为无效。原告遂向被告提出退还购房款，但被告一直不予退还。现双方协商未果，故诉至法院。

 

被告辩称

H公司辩称：不同意原告的全部诉求。双方签订的是租赁协议书，从协议内容看双方是对房屋的租赁。原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉，法院应以一个法律关系为本案审理内容。原告主张双方就房屋租赁是虚假意思表示，被告不认可。被告出租房屋的意图很明确，没有任何虚假意思表示，因此租赁合同不存在无效情形，也不存在以合法手段隐瞒非法目的的情形。涉诉房屋没有取得房本，被告也没有承诺过给原告办理房本，如果是买卖合同，肯定是需要说明的，也是原告应该审查的，对于原告完全民事行为能力人来讲，原告在签订合同时也明知房屋是租赁而非买卖，所以不同意原告诉求。

 

法院查明

2018年5月1日，H公司（甲方）与陈某彤（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方承租甲方位于顺义区某处内的建筑设施一套，租期自2018年5月1日至2038年4月30日，乙方如需续租，应在租赁期限届满前6个月向甲方提出续租要求，双方重新协商订立租赁协议，租赁期限双方另行约定。乙方如若将房屋转租，须经甲方同意。租赁期限届满乙方续租的，甲方免收租金。

双方约定租赁范围内租金总额为400万元，于本协议签订之日起90日内交清合同期内的全部租金。《租赁协议书》的附件为《物业服务协议》，甲方为H公司，乙方为原告，约定物业服务期限为一年，物业服务费由业主按其租赁物业的建筑面积交纳。

2018年12月15日，原告母亲林某慧向被告给付263万元，2018年12月17日向被告给付108万元，2018年12月18日向被告给付29万元，2018年12月27日被告向原告母亲林某慧开具收据：共计收取陈某彤联排1601房屋租赁费400万元。

2019年原告与W公司（以下简称W公司）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，花费共计40到50万元。

被告对原告装修事实认可，对原告装修花费均不认可。原告不申请对装修损失进行鉴定。

被告提交建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、土地使用证，上述材料显示涉诉房屋属于被告，被告称因涉诉房屋土地性质系集体土地，地类用途为机关宣传，使用权类型为划企，故无法为原告办理房屋产权证书。经询，若本院认定双方签订的合同无效，被告表示不在本案中就合同无效的后果一并主张。

 

裁判结果

一、确认原告陈某彤与被告北京H公司签订的《租赁协议书》无效；

二、被告北京H公司于本判决生效之日起七日内退还原告陈某彤4000000元；

三、被告北京H公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈某彤装修损失130000元；

四、驳回原告陈某彤的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

以虚假意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应当依照有关法律规定处理。《租赁协议书》约定租赁期限为20年且原告续租免除租金，如遇征地拆迁导致房屋被拆除，设施补偿归原告所有等，根据庭审查明情况以及协议内容，原、被告双方之间签订的合同实质是房屋买卖合同关系，并非租赁关系，故应当按照房屋买卖合同关系处理。

法律规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确认的用途使用土地。集体建设用地包括集体经营性建设用地的使用者，应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确认的用途使用土地，不得随意改变土地用途。本案中，涉案土地规划的用途为机关宣传，而被告将房屋交付给原告用于居住，属于违反土地的规划用途，故双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。

收藏 0 支持 0 反对 0

延伸阅读