原告诉称

原告齐某龙向本院提出诉讼请求：1、确认孙某芳与齐某慧签订的《房地产转让合同书》无效；2、判令齐某慧配合将北京市通州区一号房屋过户至齐某龙、齐某慧、齐某德名下；3、本案的诉讼费用由齐某慧承担。

事实与理由：孙某芳与齐某刚系夫妻关系，二人育有子女三人即齐某龙、齐某慧、齐某德。齐某刚于2001年4月7日去世，孙某芳于2020年12月13日去世，二人均未留有遗嘱。1984年6月，孙某芳通过法定继承取得位于北京市通州区S号北房两间，并于当年办理了该两间房屋的产权登记手续。1990年7月，孙某芳取得了该两间房屋的所有权证。因涉案房屋继承于孙某芳与齐某刚婚姻存续期间，故该房屋属于二人夫妻共同财产。齐某刚死亡后，涉案房屋应属孙某芳、齐某龙、齐某慧、齐某德共同共有。

2010年3月，孙某芳和被告齐某慧在未告知取得原告齐某龙同意的情况下，擅自签订《房地产转让合同书》，将其中一间房即北京市通州区一号房屋（以下简称一号房屋）过户至被告齐某慧名下。原告齐某龙认为，孙某芳与被告齐某慧之间的房屋过户行为应属无权处分，且其二人在明知过户行为侵犯其他家庭成员权益的情况下，恶意办理房屋过户手续，应属无效。

 

被告辩称

被告齐某慧辩称：不同意原告的诉讼请求。我对一号房屋享有的单独所有权是经善意取得获得的，是合法有效的。《房地产转让合同书》不存在符合法律规定的无效情形。《房地产转让合同书》已经履行11年，无人提出异议。关于共有的问题，一号房屋只有一间，大部分的份额由我所有，退一步讲，我主张一号房屋整体所有权归我，由我给原告和第三人房屋折价款。

第三人齐某德述称：不同意原告的诉讼请求。房子是我母亲婚前个人财产。

 

法院查明

齐某刚与孙某芳系夫妻关系。二人育有子女3人即长子齐某龙、女儿齐某慧、次子齐某德。齐某刚于2001年4月7日死亡；孙某芳于2020年12月13日死亡。

1984年6月，孙某芳通过继承取得位于北京市通州区S号北房2间，分别为北京市通州区一号房屋以及北京市通州区二号房屋（以下简称二号房屋），并于当年申请办理该两间房屋的产权登记手续；1990年7月，孙某芳取得该2间房屋的所有权证。2010年3月22日，孙某芳与齐某慧签订《房地产转让合同书》，孙某芳将上述2间平房中的1间即北京市通州区一号房屋转让至齐某慧名下，并于2010年3月29日为齐某慧办理了该房屋的所有权转移登记手续。

庭审中，齐某龙陈述称一号房屋是孙某芳和齐某刚的夫妻共同财产，齐某刚死亡后，一号房屋应属于孙某芳、齐某龙、齐某慧、齐某德共同共有，故主张孙某芳在未取得齐某龙作为共有人之一同意的情况下，擅自签订《房地产转让合同书》，将一号房屋转让给齐某慧并办理房屋过户手续的行为属于无权处分，为此，齐某龙提交北京市朝阳区人民法院生效证明书佐证。齐某慧主张其对一号房屋享有的单独所有权是经善意取得获得的，是合法有效的。

另查，之前判决书认定北京市朝阳区C号房屋和二号房屋是孙某芳和齐某刚的夫妻共同财产，并对北京市朝阳区C号房屋和二号房屋依法进行了分割继承，在该案审理过程中，齐某龙曾要求继承一号房屋，但因当时一号房屋未登记在被继承人齐某刚名下，故该案对此未予处理。

 

裁判结果

驳回原告齐某龙的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

法律规定，继承从被继承人死亡时开始。第五条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。

民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第十八条第一款规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。

具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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