原告诉称

赵某霞、赵某莹向本院提出诉讼请求：1.确认赵某刚与杨某静于2018年9月就位于北京市西城区××房屋（以下简称案涉房屋）所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.判令将上述房屋恢复登记至杨某静名下。

事实和理由：赵某贤与杨某静于1950年结婚，婚后育有二女一子，即赵某霞、赵某莹、赵某坤。赵某贤与杨某静在单位工作时单位分配案涉房屋。赵某霞、赵某莹、赵某坤与父母赵某贤、杨某静共同生活直到他们各自结婚。

2004年，房改时此房取得房产证，登记在杨某静名下，系赵某贤与杨某静双方共同财产。赵某贤于2006年4月22日因病去世，杨某静在上述房屋内居住至今；赵某贤与杨某静双方各自的父母均早已过世。赵某贤去世时对其遗产分配未留有遗嘱，杨某静及赵某霞、赵某莹、赵某坤从未提出对于赵某贤的遗产份额进行析产继承。

2020年12月9日，赵某霞、赵某莹突然得知赵某刚与杨某静于2018年9月在赵某霞、赵某莹不知情，事后也未告知的情况下，将上述房屋以买卖的方式过户到赵某刚名下。赵某霞、赵某莹认为，父亲赵某贤去世后，上述房屋属于杨某静及赵某霞、赵某莹、赵某坤四人共有，根据法律规定，处分共有的不动产应当经全体共有人一致同意。杨某静在赵某霞、赵某莹毫不知情的情况下，擅自将上述房屋以买卖形式过户到赵某刚名下，严重侵犯了其他共有人的权利，该行为系无权处分，而赵某刚对于房屋的共有状态是明知的，其不属于善意第三人，因此杨某静与赵某刚签订的房屋买卖合同应属无效。

杨某静在赵某霞、赵某莹毫不知情的情况下将上述房屋过户到赵某刚名下，明显属于无权处分，其行为严重侵犯了赵某霞、赵某莹的合法权益，故诉至法院，请求法院依法确认双方签订的房屋买卖合同无效，依法撤销房屋不动产权证，恢复案涉房屋至杨某静名下。

 

被告辩称

杨某静辩称，不同意赵某霞、赵某莹的诉讼请求。杨某静办理过户手续是真实自愿的，属于有权处分。

赵某刚辩称，不同意赵某霞、赵某莹的诉讼请求。案涉房屋确属于赵某贤和杨某静的夫妻共同财产。该房屋于2003年11月17日，首次办理的产权证。赵某贤在2004年的1月1日立有自书遗嘱，内容是“我和杨某静老伴商定我们的共同财产和房产都由杨某静全权处置”。赵某贤本人签名，并写明了日期2004年1月1日。该遗嘱符合法定要件，属于有效的遗嘱。赵某贤于2006年4月22日去世以后该遗嘱就产生了法律效力。

对于赵某贤名下的财产，因为有遗嘱按照遗嘱继承。案涉房屋按照遗嘱属于杨某静个人财产。继承自开始继承发生法律效力。基于这份遗嘱杨某静就取得案涉房屋的产权，杨某静将自己的产权过户给赵某刚属于有权处分，不属于无权处分。双方也不存在恶意串通，因为赵某刚也知道赵某贤订立有该份遗嘱。《北京市存量房屋买卖合同》应为有效。另补充一点，赵某贤于2000年12月1日订立遗嘱一份，遗嘱明确在杨某静名下的西城区××住房同意由杨某静全权处置。依据该份遗嘱杨某静将案涉房屋过户至赵某刚名下有法律依据。

 

法院查明

赵某贤与杨某静为夫妻，育有赵某霞、赵某莹、赵某坤。赵某贤于2006年4月22日死亡。赵某刚系赵某坤之子。

案涉房屋原登记在杨某静名下，系杨某静与赵某贤夫妻共同财产。

2018年9月17日，杨某静（出卖人）与赵某刚（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》：约定杨某静以1元的价格将案涉房屋出售赵某刚，双方自行成交。后案涉房屋转移登记至赵某刚名下。

一、庭审中，杨某静、赵某刚主张杨某静持有一份赵某贤于2004年1月1日书写的《遗嘱》，该遗嘱载明：“我和杨某静老伴商定我们的共同财产和房产都由杨某静全权处置”，同时尾部显示赵某贤签字。赵某霞与赵某莹对该遗嘱真实性不予认可。经释明，杨某静申请对遗嘱中内容和签名是否为赵某贤本人书写进行鉴定。鉴定意见为：2004年1月1日遗嘱中内容和签名与样本是同一人书写。

二、庭审中，赵某霞、赵某莹申请就2004年1月1日赵某贤立遗嘱时是否具备民事行为能力进行鉴定，鉴定意见为：被鉴定人赵某贤于2003年已患有血管性痴呆和帕金森氏病继发性痴呆，这种混合性痴呆是脑损害后不可逆的后遗症，病情是逐渐加重的，故赵某贤2004年1月1日所立遗嘱时处于重度痴呆病程过程中，为限制民事行为能力者。赵某刚申请重新鉴定，缺乏依据，本院不予支持。

三、庭审中，赵某刚于后一次庭审时补充提交一份证据，显示赵某贤于2000年12月1日出具文件，内容为“在杨某静名下西城区××住房，我同意由杨某静全权处置”。赵某霞、赵某莹对该证据不予认可，并表示该份遗嘱在起诉时没有提交，赵某贤为限制民事行为能力人。

 

裁判结果

一、杨某静与赵某刚签订《北京市存量房屋买卖合同》中涉及赵某贤遗产部分无效；

二、本判决生效后七日内，赵某刚将北京市西城区××号房屋的50%份额恢复登记至杨某静名下；

三、驳回赵某霞、赵某莹的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

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