原告诉称

林某鹏向本院提出诉讼请求：1.吴某君、周某英支付违约金50万元；2.A公司、B公司赔偿50万元。

事实与理由：2021年2月4日，经A公司居间我与吴某君就买卖北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）事宜签订了买卖合同及相关文件。2021年2月7日，将购物定金50万元支付至某银行定金托管账户。根据双方签订的《签前查封协议》第三条约定吴某君应在2021年8月4日前解除该房屋存在的查封措施，使该房屋符合办理网签、缴税、权属转移登记等交易手续的条件，如未按约定解除查封的，双方签订的买卖合同及相关文件解除，吴某君在合同解除三日内向我支付违约金50万元。

2021年7月21日，A公司召集我和吴某君就合同履行事宜进行沟通，吴某君表示涉案房屋查封措施不能按合同约定的期限解除，三方口头协商将解除查封的时间顺延3个月，合同约定的其他时间节点也相应顺延3个月，A公司根据三方协商情况起草了书面补充协议，但是吴某君随后拒绝在该补充协议上签字，并称双方所签的买卖合同及相关文件无效，并不再继续履行合同。经多次沟通，吴某君仍坚持合同无效，不再履行。

我认为双方签订的买卖合同及相关文件合法有效，吴某君应该按照合同约定履行。多次沟通无果后，我于2021年8月12日向吴某君发送了解除合同通知书。由于吴某君的违约行为导致合同被解除，我购买房屋时间被延误了半年，至我起诉时，所在小区类似户型的房价较双方签约时上涨了约15000元/平方米，房屋总价上涨约210万元，致使我损失严重。

我与吴某君、B公司签订的《居间服务合同》，A公司作为专业房屋中介应不偏不倚，应知道卖方违约导致合同解除应向买方赔偿房屋涨价损失。但是A公司起草的《签前查封协议》第四条约定若买卖合同被解除、撤销或者确认无效，除协议第三条约定外，买卖双方互不追究其他违约责任。此条款将卖方违约责任限定为违约金50万元，严重偏袒吴某君，致使我无法主张房屋涨价损失。我和吴某君、B公司签订的《房屋交易保障服务合同》，B公司未能妥善履行督促、催告义务，故应赔偿我的损失。

 

被告辩称

吴某君辩称：不同意林某鹏的诉讼请求。双方签订的买卖合同补充协议和签前查封协议均属无效，涉案房屋原有司法查封，至今仍未解封，根据高院关于审理房屋买卖合同适用法律若干问题指导意见，在法庭辩论结束前如房屋未解除查封，签订的房屋买卖合同无效。因合同无效，就双方约定的违约责任也是无效的，双方有损失的应当根据双方的过错比例承担相应责任。

周某英辩称：涉案房屋登记所有权为吴某君，虽然签署了配偶同意出售声明，但周某英不是合同主体。

A公司辩称：不同意林某鹏的诉讼请求。本案是房屋买卖合同纠纷，我公司是居间方，不是适格被告主体，依法请求变更为第三人。就涉案房屋有司法查封的情况，签订合同前我方履行了相关义务，向双方告知了该情况及风险，也协助双方签订了签前查封协议，约定了解约时间及违约责任，合同相关定金也协助进行了监管，我方没有过错，依法驳回林某鹏的第二项诉讼请求。合同有效，及时合同无效，签前查封协议也是独立协议，且明确约定了违约责任。我方无过错，林某鹏主张无事实依据。

B公司辩称：不同意林某鹏的诉讼请求。本案是房屋买卖合同纠纷，我方是服务方，不是适格被告主体，依法请求变更为第三人。后续我方也协助双方办理了资金托管和退款服务，其他流程没有办理是因为没有涉案房屋解除查封，不是我方过错，依法驳回林某鹏的第二项诉讼请求。

 

法院查明

吴某君系涉案房屋登记产权人。2021年2月4日，林某鹏与吴某君经A公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某君将涉案房屋出售给林某鹏，房屋成交价格350万，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、搬迁补偿金等作家1070万元，总价款共计1420万元。该房屋已设定抵押，买受人于2021年2月5日前以银行资金方式支付定金20万元，于2021年2月8日前以银行资金方式支付定金30万元，均于房屋查询完成后3个工作日内将该笔定金划转至出卖人。购房款2万元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付。购房款3万元作为室内设施保证金，买受人于房屋及家具家电等附属设施（如有）交接完毕当日支付。购房款10万元作为户籍（工商注册）保证金，买受人于办理完毕该房屋权属转移登记手续且房屋内原有户籍（工商注册）迁出且收到出卖人告知后2日内支付。

拟贷款总数额140万元，双方确认本人及配偶（如有）于2021年10月12日前（含当日）办理申请贷款手续。购房款408万元，支付方式见《房款支付协议》，买受人于2021年11月26日前过户前3日支付出卖人购房款807万元。

鉴于涉案房屋存在查封，2021年2月4日，吴某君与林某鹏同时签订《签前查封协议》，约定涉案房屋被北京市朝阳区人民法院查封，查封涉及债务数额360万元。买卖双方先行签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关交易文件（以下统称《买卖合同》），待该房屋交易限制解除后，双方办理后续交易手续。出卖人承诺2021年8月4日前（含当日）解除该房屋存在的交易限制，使该房屋符合办理网签、缴税、权属转移登记等交易手续的条件。出卖人未按约定解除交易限制的，《买卖合同》解除、交易终止、合同作废，出卖人在合同解除后三日内支付买受人50万元作为违约金。

当日，吴某君与林某鹏同时签订了《购房资格协议》《承诺满五唯一补充协议》《房款支付协议》《补充协议》；同时吴某君、林某鹏与A公司签订了《居间服务合同》，吴某君、林某鹏与B公司签订了《房屋交易保障服务合同》。

关于涉案房屋定金50万元支付，吴某君、林某鹏、A公司、某银行签订了《某银行房屋交易资金（定金）网上托管业务申请协议书》，林某鹏于2021年2月8日前将50万元支付至该托管账户。

2021年2月5日，周某英作为吴某君配偶出具《配偶同意出售声明》，声明认可房屋对外出售，并认可所签订的一切房屋出售相关文件，并且本人承担相应的法律责任。

2021年2月18日，吴某君与林某鹏签订《补充协议》，约定定金由50万元变更为150万元，买受人已于2021年2月8日前以银行资金托管方式支付购房定金50万元，出卖人应于2021年8月5日前解除该房屋查封，该笔定金于该房屋查封解除后解冻至出卖人，剩余购房定金100万买受人应于2021年9月30日前且确认出卖人解除该房屋查封且解除该房屋工商银行抵押后3日内以自行交接方式支付出卖人。

2021年7月21日，A公司组织林某鹏、吴某君沟通，吴某君表示涉案房屋无法按期解除查封，林某鹏、吴某君协商将相应期限全部顺延三个月，后吴某君未同意，表示合同可能无效。

2021年8月12日，涉案房屋未解除查封，当日林某鹏向吴某君发送通知，告知鉴于吴某君未按合同条款的约定解除房屋查封，故通知解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关文件。林某鹏认可定金50万元于2021年8月13日已退还其账户。

庭审中，林某鹏表示如果调解同意继续按照合同履行，吴某君不同意按照原价格交易。

 

裁判结果

一、被告吴某君、被告周某英于本判决生效之日起七日内赔偿原告林某鹏违约金五十万元；

二、驳回原告林某鹏的其他诉讼请求。

 

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