北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告马某一诉称：2016年9月14日，马某一及周某二在某某公司处签署了《房产交易合同》，约定马某一购买周某二坐落于天津市某某区某某路房屋，建筑面积为131.36平方米的房屋，合同约定价款为2350000元，马某一当日支付给被告定金200000元，合同约定2016年10月31日周某二将涉诉房屋剩余银行贷款380000元还清。马某一多次找到某某公司询问继续履行合同的事宜，但某某公司迟迟未给马某一任何书面答复，现请求法院请求判决解除原、被告签订的《房产交易合同》。

 

被告辩称

被告周某二辩称：马某一给付定金是各方签订的《房产交易合同》生效的前提条件，依据该合同第八条约定，应在15日内履行合同的主要义务，如不履行，合同可以解除。马某一并未按此项约定将定金在15日内给付周某二，因此也具备本合同解除的条件，合同法第45条规定，附合同解除条件的合同自条件成就时失效，因此双方订立的房屋买卖合同现已失效，周某二未与某某公司签订过《速销出售定金收付书》，也未向某某公司出具过收条，亦未授权任何人签署过上述文书，故该定金收付书对周某二不产生约束力，周某二与王某三已经于2014年8月14日离婚，诉争房屋归被告周某二所有。马某一在购买涉诉房屋时其名下已经有四套房屋，天津市政府于2017年4月对房屋进行限购调控禁止炒房行为，马某一已丧失购房资格。

 

二．法院查明

依据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年9月14日，周某二与马某一以及某某公司签订《房产交易合同》，约定马某一向周某二购买坐落于天津市某某区某某路房屋，合同约定价款为2350000元。周某二于2016年10月31日之前清偿涉诉房屋剩余贷款，马某一、周某二于2016年10月31日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。后周某二未在合同约定日期偿还涉诉房屋剩余贷款。王某三与周某二原是夫妻关系，2014年8月14日，二人在某某区民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议书中约定涉诉房屋归周某二所有。

本案在审理过程中，经马某一申请，本院作出民事裁定书，查封周某二名下坐落于天津市某某区解放南房屋的所有权转移、变更手续，期限为三年。

某某公司提交王某三于2016年9月14日出具的《共有人同意出售声明》一份，主要内容为王某三认可与周某二未夫妻关系，其对于周某二与马某一签订的房产交易合同知晓并认可。某某公司与马某一均表示系签订合同当日，王某三所签署，周某二对此不予认可，表示其不知情，但结合某某公司与马某一双方陈述，本院确认王某三于2016年9月14日出具该声明的事实；

2016年9月26日，某某公司经办人员与王某三录音中王某三明确表示不愿再继续履行合同，且在签订合同第二天即已经提出要求解除合同，并表示其爱人跟其是一样的说法，其爱人回来后只能解除合同。周某二对录音的真实性以及与本案关联性不予认可，认为无法确认录音中人员为王某三，因王某三拒不到庭应诉，虽无法直接与其本人核实或进行相关鉴定，但本院结合录音时间以及全部内容，对王某三与经办人员电话联系涉诉房屋出售事宜，明确表示不再继续履行合同的事实予以确认；

马某一以及某某公司表示2016年11月11日，马某一出具了一份《催告函》，后由某某工作人员送至涉诉房屋，由王某三本人收取。对此，周某二不予认可，表示其未收到催告函，本院结合催告函内容以及某某工作人员与马某一之间微信记录，确认某某公司工作人员向周某二送达该催告函的事实。

 

三．法院判决

解除原告马某一与被告周某二、被告天津某某宝业房地产经纪有限公司签订的关于坐落于天津市某某区某某路XXX号房屋的《房产交易合同》。

 

四. 律师点评

马某一与周某二以及某某公司签订《房产交易合同》为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应依照合同履行义务。依据《房产交易合同》约定，周某二应于2016年10月31日之前清偿涉诉房屋剩余贷款，但其未按期履行该义务，致使在合同约定的期限内涉诉房屋不具备交易条件，经马某一催告后，周某二仍拒绝履行义务，构成根本违约，现马某一主张解除合同，予以准许。被告某某表示愿意将其所收取的定金200000元返还给马某一，周某二作为根本违约一方，应承担相应违约责任，马某一主张的违约金数额均系依据合同违约责任的约定计算得出，结合合同实际履行情况及我市房地产市场实际情况，该项主张并未超过马某一的实际损失，应予支持。

对周某二提出《速销出售定金收付书》非其委托王某三签订，不认可其效力，马某一未按合同约定期限交付定金，其有权解除合同一节，《速销出售定金收付书》是否有效并不影响本案《房产交易合同》的效力及该合同的履行，交付定金也不是《房产交易合同》的生效要件；而依据交易习惯，马某一是不掌握周某二的联系电话更不可能掌握周某二的银行账户，依据马某一提交的证据，可以证明马某一按期将定金交付某某公司，应认定其已经依照合同完成了交付定金的义务；就定金未领取责任的原因，周某二与某某公司各执一词，但依据合同约定，如周某二未按期收到定金，其应向马某一及某某公司催告，超过合理期限后才能行使解除合同的权利，现结合周某二提交的证据，无法证明其履行了相应的催告义务及具备解除合同的形式要件，其拒绝履行合同的行为缺乏法律依据，应认定为根本违约。故周某二的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，不予采信。

王某三不是本案《房产交易合同》的合同相对方，马某一向其主张权利，缺乏事实和法律依据。本案合同不能履行的原因是周某二根本违约，马某一要求某某公司承担违约责任，缺乏事实和法律依据。周某二自愿撤回其反诉请求，是自行处分权利，予以准许。