北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告李某一诉称：二原告是母女关系，经某某公司居间介绍，2018年12月28日李某一与吴某二签订了《房产交易合同》，约定：李某一购买吴某二名下的坐落天津市某某区xx房屋，产别为私产，房产成交价为人民币1260000元，按揭贷款。合同规定买方李某一须在2019年1月21日前凑齐该房屋首付款，买方李某一和卖方吴某二须在2019年1月28日前亲自到房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构，买方李某一须在2019年1月31日前办理贷款申请手续。借此，李某一、李某三已经按约履行了合同义务，并于2019年3月19日周二上午十一点前到达某某区房管局办理过户手续，但是吴某二却违反合同约定，拒绝到某某区房管局办理房屋过户手续。经李某一、李某三、某某公司多次催告后，吴某二仍不履行，并称该房屋不卖了，现请求法院.请求判令解除李某一和吴某二于2018年12月28日签订的《房产交易合同》；

 

被告辩称

被告某某公司辩称：不同意原告的诉讼请求，根据《房产交易合同》第四条4.2约定，如因买卖双方的违约行为导致合同不能履行的，已付的中介服务费不予退还。本案合同不能履行是因为是被告吴某二违约造成的，我方不存在违约。在合同不能履行的时候，我方一直在积极促成原、被告双方能继续履行合同，但是双方没有谈成，故责任不在我方。

 

二．法院查明

本院经审理认定事实如下：李某三与李某一是母女关系。坐落天津市某某区xx房屋权利人为吴某二。2018年12月28日，经某某公司居间介绍，李某一与吴某二签订《房产交易合同》，约定：李某一购买吴某二名下的坐落天津市某某区xx房屋，产别为私产，建筑面积47.3平方米，房产成交价为人民币1260000元。买方应在合同签订之日，向卖方交付定金20000元，除定金外的剩余房款1240000元，以银行贷款方式支付。合同约定买方须在2019年1月21日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2019年1月28日前到房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。买方须在2019年1月31日前办理贷款申请手续。在银行审批贷款手续完毕七日内，买卖双方须赴房管局申请办理产权变更登记及抵押登记手续。办理手续过程中如因相关机构规定需要预约的，以预约时间为准。

合同第四条违约责任、免责及合同解除中的4.1款约定：买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方的实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失。如因买方或者卖方一方或者双方违约导致合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。合同第八条其他中8.2款约定：本合同未尽事宜，由买卖双方协商并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

2018年12月28日当日，吴某二和李某一又签订《补充协议》一份，约定：房屋实际成交价格为1260000元。《房产交易合同》中的房屋实际成交价格包含买方需向卖方支付的定金、装修补偿金、附属设施补偿金700000元，该款项于过户之日由买方一次性支付卖方，交付后双方再办理过户手续，且无需资金监管。鉴于上述情况，双方一致同意在房管局部门签署《天津市存量房屋买卖协议》时以人民币560000元为过户价格。2018年12月28日，李某一和某某公司签订了《天津市房地产经纪服务合同》，李某一和天津市某某商务信息咨询有限公司签订了《代办服务委托协议》，吴某二、李某一和天津市某某商务信息咨询有限公司签订了《委托评估协议》。

 

三．法院判决

解除原告李某一与被告吴某二于2018年12月28日签订的《房产交易合同》；

 

四．律师点评

原告李某一与被告吴某二在被告某某公司居间下就涉诉房屋签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方成立房屋买卖合同关系。在履行《房产交易合同》过程中，双方又签订了《补充协议》和《天津市存量房屋买卖协议》，该协议中关于房屋价款的约定不是双方真实意思表示，且存在规避税收损害国家利益的情形，故该协议中关于房屋价款的约定无效，但协议中其他条款不违反法律强制性规定，仍然有效。

除房屋价款之外，对于《房产交易合同》与《天津市存量房屋买卖协议》作出不同约定的内容，以及《房产交易合同》未作约定而《天津市存量房屋买卖协议》作出约定的内容，应根据两份合同签订的时间顺序，视为合同内容发生变更，按照《天津市存量房屋买卖协议》约定履行。对于《房产交易合同》有约定，而《天津市存量房屋买卖协议》未作约定的内容，则仍应按照《房产交易合同》履行。关于房款支付，因《房产交易合同》与《天津市存量房屋买卖协议》对房屋总价款作出不同约定，故二原告除已经支付被告吴某二的12万元定金、存入房地产交易资金监管中心的27万元首付款及拟申请贷款29万元外，还需向被告吴某二支付68万元房款。该68万元客观上无法存入资金监管账户。但根据原告李某一与被告吴某二签订的《补充协议》中关于700000元于过户之日由买方一次性支付卖方，交付后双方再办理过户手续的约定，可以认定二原告在支付首付款环节不存在违约。

关于二原告要求被告吴某二给付违约金126000元的主张，符合《房产交易合同》第四条第4.1款的约定，亦予以支持。关于原告李某一要求二被告返还经纪服务费26775元的主张，被告某某公司已促成《房产交易合同》和《天津市存量房屋买卖协议》的成立，且对两份合同不能履行没有过错，故根据法律规定及《房产交易合同》第四条4.2款约定，对原告要求被告某某公司退还经纪服务费的主张，不予支持。对于被告吴某二是否应当承担赔偿该费用的责任，根据上述合同条款约定，被告吴某二作为违约方，应当将原告李某一支付的经纪服务费作为其损失予以赔偿。