北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告韩某一诉称：2014年，由于原告股骨头坏死，原有住房没有电梯，上下楼不便，于是在2014年5月16日开始租赁有电梯的房子居住，租期两年。在2015年10月左右，为了能在2016年5月16日所租房屋到期，房租上涨以前，能够买到并搬进带电梯的改善型住房，开始出售名下没有电梯的房屋用以筹款。被告作为房地产中介，于2015年11月7日诱导原告的丈夫78岁高龄的袁某五与隐瞒了当时无钱购房情况的张某四签订了房屋买卖居间合同，并利用袁某五的同情心，以提前装修排放装修气味为名，借得房屋钥匙装修从而实际掌控了房屋。随后张某四凭借实际掌控房屋的优势拖延履约。更是在2016年春节后不再出现露面理睬袁某五方的履约要求。为了维护自身的合法权益，现请求法院判令被告赔偿原告违约金损失128000元。

 

被告辩称

被告天津某某房地产经纪有限公司辩称：不同意原告的全部诉诉讼请求。原告与买方发生纠纷是在合同履行阶段，而非订立阶段，故不存在被告就有关订立合同的事项是否如实报告，原告起诉无法律依据。原告主张被告诱骗行为不属实，前案判决考察预约行为是判断原告是否有继续履行涉案房屋买卖合同的意图，而非原告主张的无条件续约的意思表示，事实上，涉案房屋买卖合同履行过程中，原告在提出涨价未果前从未明确表示终止合同，故即使不存在预约号的情节，也不影响前案判决。前案不支持原告违约金的原因是原告在涉案房屋买卖合同中的根本违约行为，因导致合同最终未能履行的原因是原告要求涨价，不同意涨价就不履行，所以前案判决认定责任在原告，这一认定与预约号这一情节无关。原告主张被告作证不实的情况，无任何事实依据。

 

二．法院查明

本院经审理认定事实如下：原告为改善居住条件欲购买房屋，故原告出售其名下房屋。2015年11月7日，原告的丈夫袁某五与案外人张某四及被告签订《房产交易合同》，约定张某四购买袁某五所有的坐落于某某市某某区房屋，成交价为1280000元，合同中还就房款交付、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。后在合同履行过程中双方发生争议，张某四于2016年4月6日将袁某五诉至本院，要求确认袁某五于2016年3月5日做出解除房产交易合同的意思表示不发生法律效力，袁某五提出反诉，请求确认张某四与袁某五签订的《房产交易合同》已于2016年3月6日通知时解除。

因袁某五于2016年9月8日死亡，本院依张某四申请追加韩某一、袁某三、袁某二为被告。本院审理后作出民事判决书，判决：确认张某四与袁某五及天津某某房地产经纪有限公司于2015年11月7日签订《房产交易合同》于2016年3月6日解除，驳回了张某四的诉讼请求。张某四不服提起上诉，某某市第一中级人民法院裁定将该案发回本院重审。后在审理过程中，张某四将诉讼请求变更为：判令解除张某四与袁某五、某某公司于2015年11月7日签订的《房产交易合同》。韩某一、袁某三、袁某二反诉请求为：确认张某四与袁某五签订的《房产交易合同》已于2016年3月6日通知时解除；判令张某四支付违约金128000元、并承担一切诉讼费用。

本院审理后作出民事判决书，判决：解除张某四与袁某五签订的关于某某市某某区某某路XXX号房屋的《房产交易合同》；驳回张某四的其他诉讼请求以及韩某一、袁某二、袁某三的全部反诉请求；韩某一、袁某二、袁某三不服提起上诉，某某市第一中级人民法院作出民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现原告认为，由于被告对其隐瞒欺诈，原告在不知情的情况下领取了预约号，同意无条件续约，才导致原告丧失了合法解约权，丧失了原告应当获得的128000元违约金的赔偿，导致原告一审、二审均败诉，也造成其诉讼费的损失，故原告起诉。

 

三．法院判决

驳回原告韩某一的全部诉讼请求。

 

四．律师点评

根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告作为居间方，已促成张某四与袁某五订立了合同，后是双方在合同履行过程中发生争议，原告提交的证据不能证明被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供了虚假情况，亦不能证明被告对原告实施了诱骗隐瞒和欺诈的行为以及作伪证的事实，同时也不能证明原告败诉是由被告造成，故原告要求被告赔偿损失的主张，没有事实和法律依据，不予支持。

关于原告保留继续追加损失的权利一节，因诉讼权利的享有是以当事人认为存在需要通过诉讼程序解决问题为条件，当事人诉讼目的在于追求实体权利的实现，而实体权利的实现在于当事人举证责任的承担的完善与否，原告是否享有追加损失及诉讼的权利，一是基于是否符合法定的起诉条件，二是基于是否有因被告原因造成的损失产生，对原告的该项主张，本案不予审理。