原告诉称

陈某阳向本院提出诉讼请求：判令刘某君将位于北京市西城区××房屋（以下简称案涉房屋）变更登记至林某杰、张某欣名下。

事实和理由：2013年，为满足君林某杰毕业后在北京市生活居住需求，陈某阳（系林某杰小姨）有意为林某杰购买北京房产。当时北京市商品房存在限购政策，林某杰尚未毕业，还不具有购房资格，需要以亲戚朋友的名义购房。考虑到刘某君是林某杰的表姐，双方从小一起长大，关系十分亲密，刘某君当时虽有购房资格，但因经济原因并不打算在北京买房。与刘某君沟通后，各方商定，由陈某阳实际出资，以刘某君名义购房，房产实际归林某杰所有。

2013年7月，陈某阳委托房产中介寻找合适房源，看了几套房后，最终敲定了案涉房屋。2013年8月18日，陈某阳带着刘某君的身份证复印件，与卖方秦某航签订了《存量房屋买卖合同》，该合同刘某君处签字由陈某阳代签，刘某君全程没有参与选房、签合同。为购买案涉房屋，陈某阳依卖方指示，共计支付首付款362.8万元，并实际承担了税费等共计483929.66元。

购房时，根据各方商定，以刘某君名义向银行申请了190万元贷款。还贷资金均是林某杰、张某欣、陈某阳方安排，其中在房屋出租期间，陈某阳要求租户直接将租金汇入还贷账户，在租金不足以清偿贷款时，则由陈某阳、林某杰父母向还贷账户汇款。2018年7月，考虑到贷款利率过高，陈某阳分3次向还贷账户汇款1689000元，提前清偿剩余全部贷款。自2013年购房后，至2014年期间，该房屋系由林某杰自住，之后，林某杰、张某欣、陈某阳将案涉房屋出租，租金直接用于支付贷款。2018年7月贷款还清后，租金一直由陈某阳收取。

2020年12月，因林某杰与张某欣即将结婚，案涉房屋将作为二人婚房使用，林某杰向租户支付违约金后提前收回房子。此后，林某杰、张某欣重新装修案涉房屋。2021年3月，林某杰与张某欣登记结婚。目前，林某杰与张某欣实际居住在案涉房屋，该房产为其夫妻在北京唯一居住用房。林某杰、张某欣、陈某阳具备北京市购房资格后，曾多次催促刘某君将案涉房屋变更登记至张某欣名下，但刘某君推脱过户，最后彻底拒绝沟通。

 

被告辩称

刘某君辩称，不同意陈某阳的诉讼请求。双方对于保全担保费用的支付没有约定；陈某阳与刘某君存在借名合同关系，相关的权利义务应由陈某阳来行使，要求过户至林某杰、张某欣名下缺乏依据。

林某杰、张某欣述称，同意陈某阳的意见，案涉房屋由张某欣和林某杰作为婚房使用，希望法院将案涉房屋过户至张某欣和林某杰名下。

 

法院查明

2013年8月18日，刘某君（买受人）与案外人秦某航（出卖人）就案涉房屋签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，显示成交价格为3195000元。

2013年9月17日，案涉房屋登记在刘某君名下。

2018年6月25日，陈某阳代刘某君就案涉房屋与案外人孙某涵签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日。

2018年10月18日，刘某君与陈某阳微信联系，刘某君询问：小姨，您能把购房合同给我寄来吗，我要取公积金。陈某阳语音回复，大意为我去找找。

2018年10月24日，刘某君与陈某阳微信联系，刘某君询问合同是否找到，陈某阳回复：房本还是在抵押地么？刘某君回复：房本在我这，您上次寄给我要去办解押。次日，双方再次联系，刘某君向陈某阳提供地址，陈某阳表示将邮寄给她。

2020年12月，林某杰与案外人孙某涵沟通解除租赁合同事宜，并于2020年12月15日向孙某涵转账13500元。

2021年3月18日，林某杰与张某欣登记结婚。

2021年11月9日，陈某丹（林某杰母亲）向刘某鹏（刘某君父亲）发送短信，询问是否购买房屋事宜。

一、庭审中，关于借名关系，刘某君、陈某阳均认可双方存在借名合同关系。陈某阳系为林某杰购置案涉房屋，系借用刘某君名义给林某杰买房，具备条件时过户至林某杰名下。就此，刘某君不予认可，主张权利人应为陈某阳所有。

二、庭审中，关于借名款项支付，刘某君认可案涉房屋系陈某阳借名登记在其名下，发生在刘某君结婚前，刘某君并未就房屋购买出资、也未进行还贷。陈某阳表示首付款系其出资，大部分款项系陈某阳出资，一小部分由林某杰父母出资。

三、庭审中，陈某阳、刘某君均表示案涉房屋的贷款已还清，除本案查封外，案涉房屋无抵押、查封。

四、庭审中，陈某阳陈述己方没有北京购房资质。如房屋过户，陈某阳表示同意承担过户产生的税费。

 

裁判结果

一、本判决生效后三十日内，刘某君协助陈某阳将北京市西城区××房屋转移登记至林某杰、张某欣名下；

二、驳回陈某阳的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：陈某阳与刘某君是否有将房屋转移至他人名下的约定；陈某阳是否有权请求将房屋转移至林某杰、张某欣名下。

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