原告诉称

原告（反诉被告）M公司提出诉讼请求：1.依法判决被告夏某栋向原告M公司支付购房款2098325元及逾期付款违约金51143.35元。2.判决本案诉讼费、律师费6800元由被告夏某栋承担。以上总计2156268.35元。

事实与理由：2021年6月22日，被告夏某栋与原告M公司就坐落于北京市房山区一号商品房签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称：《现房买卖合同》），该商品房总价款2964745元。《现房买卖合同》附件五第三条第一款至第二款约定：“买受人应当在2021年8月25日前付清所购商品房总价款的40%，金额为：1194745人民币（含定金100000）。剩余房款金额为：1770000元，买受人以按揭贷款方式支付。”

《协议书》第一条约定：“买受人参与项目相应活动后房屋价款为人民币3293070元（下称原签约总价）。若买受人按本条款如下约定完全履行义务之前提下，则可在原签约总价上享受0.9折的购房优惠，即优惠后房屋总价为人民币2964745元（下称优惠后房屋总价）：（1）2021年6月24日前，买受人向出卖人支付优惠后房屋总价的12%，即￥364745元（含定金人民币壹拾万元），并与出卖人签订《北京市商品房现房买卖合同》及其附属协议；（2）2021年8月25日前，买受人向出卖人支付优惠后房屋总价的28%，即￥830000；（3）2021年8月25日前（须早于网签之日），买受人应向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件。”

《协议书》第二条第一款约定：“买受人未按照本协议第一条约定按时履行任何一期义务的，则买受人无权享受第一条约定的购房优惠，房屋总价恢复执行原签约总价。”《现房买卖合同》附件五第三条第三款第二项约定：“买受人应当在签署本合同后3日内向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。”

第三项约定：“在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提交贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照《现房买卖合同》第九条“逾期付款责任”及“补充协议约定向买受人主张权利。”第四款第二项约定：“尽管有其他约定，但若自本合同签订之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《现房买卖合同》第九条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。”

截至目前，被告夏某栋仅支付购房款1194745元，未向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件，房屋总价应恢复执行原签约总价3293070元，尚欠2098325元，且被告夏某栋因个人原因导致贷款未通过银行审批，被告夏某栋应当一次性补齐购房款。为维护原告合法权益，诉至法院。

 

被告辩称

被告（反诉原告）夏某栋辩称：不认可原告的诉讼请求。2021年6月刘某丽（涉案房屋的实际买受人）前往M公司售楼处购买商品房，被其员工陈某鹏告知刘某丽交社保不满五年，不具有购房资格，陈某鹏提议，刘某丽可与具有购房资格的夏某栋签署借名买房协议，但并未告知签署借名买房协议违反政府的房地产调控政策以及存在的风险。于是刘某丽与夏某栋于2021年6月14日在同行人员张某斌的见证下，在售楼处签署了由陈某鹏提供的《借名买房协议》。

2021年6月22日夏某栋与M公司签署《北京市商品房现房买卖合同》，首付款1204745元由刘某丽转账给夏某栋，再由夏某栋支付给M公司。此后实际买受人刘某丽认识到借名买房违反北京限购政策，也无法实现合同目的。加之刘某丽个人财务状况急剧恶化，出现了无法支付涉案购房款的情况。

2021年8月，刘某丽、夏某栋多次向M公司提出退房要求，并表示同意赔偿盛鹏的损失，但M公司一直以需要领导批复为由未予明确答复。2021年11月，M公司告知夏某栋拒绝退房，导致涉案合同陷入僵局。M公司员工陈某鹏明知被告经济条件不足，且不具备购房资格却仍提议借名买房的方式将涉案房产进行出售，该行为严重违反了北京市房屋限购政策。夏某栋与M公司签订的商品房现房买卖合同是基于虚假的意思表示而实施的民事行为，应认定无效。

根据夏某栋提供的转账凭证可以知道，夏某栋支付的本案所有款项军事刘某丽支付给夏某栋后夏某栋再转账给M公司，现M公司要求履行合同，是想通过继续履行合同的诉求，达到不退房款的目的，该行为违反了诚实信用原则，本案合同仅是履行了前期购房首付款阶段，双方签署的合同是草签版本，尚未办理按揭贷款及网签。鉴于夏某栋不具有履行合同能力，强制继续履行会导致利益失衡、显失公平。且M公司与夏某栋签订的现房买卖合同约定违约金明显过高，应当予以下调。因此夏某栋有权要求解除与M公司的商品房买卖合同。

被告（反诉原告）夏某栋提出反诉请求：1.判令解除夏某栋与M公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》2.判令M公司向夏某栋返还已付购房款1204745元。3.本案诉讼费由M公司负担。

原告（反诉被告）针对反诉答辩称：不同意夏某栋的全部诉讼请求，请求驳回夏某栋的起诉，或者查明事实后依法驳回夏某栋的全部诉讼请求。夏某栋的诉讼请求不具体，不符合受理条件，应当依法驳回夏某栋的起诉。《北京市商品房现房买卖合同》为有效合同，应当继续履行。借名买房协议与M公司无关，夏某栋要求解除现房买卖合同缺乏法律依据。夏某栋要求M公司返还购房款1204745元缺乏依据。

 

法院查明

2020年12月1日M公司取得了位于北京市房山区90套房屋的不动产所有权证。

2021年6月14日夏某栋、刘某丽等人到M公司的售楼处进行询问，并告知售楼处的业务员陈某鹏等一开始想以刘某丽的名义买房，但刘某丽无购房资格。当日夏某栋在M公司的售楼处与刘某丽签订了借名买房协议。见证人张某斌也在协议上签名。

2021年6月14日，刘某丽向夏某栋转账10万元，转账附言为a室房屋定金。夏某栋于当日向M公司转账支付了a室房屋的定金10万元。后因该房屋存在缺陷，将房屋调换为一号。

2021年6月22日夏某栋作为买受人与M公司（出卖人）签订了《北京市商品房现房买卖合同》，该合同约定：夏某栋购买M公司开发的位于北京市房山区一号（即前述一号房屋），该商品房的性质为住宅，总价款为2964745元。该合同第八条付款方式和期限中明确约定具体付款方式及期限的约定见附件五，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的约定见附件五。

该合同第九条逾期付款责任中约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第一种方式处理：一、按照逾期时间，分别处理（1和2不做累加）1、逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，2、逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照全部房价款的10%项出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算项出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。

该附件五第三条约定：1.买受人应当在2021年8月25日前付清所购商品房总价款的40%，金额为1194745元（含定金10万元）。2.剩余房款金额为177万元，买受人以贷款（按揭/公积金/组合）的方式支付，具体支付时间见本附件相关约定。……

同日，M公司还与夏某栋签订协议书一份，该协议书载明：买受人已于2021年6月22日与出卖人签订了《北京市商品房认购书》及补充协议，购买出卖人开发建设一号房，现经双方友好协商达成如下协议：第一条买受人参与项目相应活动后房屋价款为3293070元（以下简称原签约价）若买受人按本条款如下约定完全履行义务之前提下，则可在原签约总价上享受0.9折的购房优惠，即优惠后房屋总价为2964745元（优惠后房屋总价）。

（1）2021年6月24日前买受人向出卖人支付优惠后房屋总价的12%，即364745元。并与出卖人签订《北京市商品房现房买卖合同》及其附属协议（以下简称第一期付款）。（2）2021年8月25日前买受人向出卖人支付优惠活动后房屋总价的28%，即83000元；（3）2021年8月25日前（须早于网签之日），买受人应向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件。

第二条违约责任：1、买受人未按照本协议第一条约定按时履行任何一期义务的，则买受人无权享受第一条约定的购房优惠，房屋总价恢复执行原签约总价。买受人应于任何一期期限届满之日起3日内，按照原签约总价补足剩余全部首付款，并按照原签约总价配合出卖人办理《北京市商品房现房买卖合同》及其附属协议的换签手续。2.如买受人未能及时按时足额支付第一期付款，且未能按照第二条第1款约定时间补足剩余全部首付款并签署《北京市商品房现房买卖合同》的，出卖人有权解除原认购协议书及本协议，买受人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。

3.如买受人未能按时履行第一期付款外的任何一期义务的，且未能按照第二条第一款约定时间补足剩余全部首付款的，买受人应该按照如下约定承担违约责任：（1）逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当按照原签约总价的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除，并将剩余款项无息退还给买受人。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款违约金万分之三的违约金。

第三条其他约定：1.本协议约定的优惠权益仅限本人使用，本协议权利义务不得转让。2.买受人首付款付清前，买受人自愿申请暂不办理《北京市商品房现房买卖合同》的网签登记备案手续，因延迟办理网签登记备案产生的一切后果由买受人承担。3.本协议与认购书、《北京市商品房现房买卖合同》具有同等法律效力，本协议与《认购书》《北京市商品房现房买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。

同日，夏某栋还与M公司签订了北京市商品房认购书，该认购书载明：……第三条价款与付款方式：1、该商品房按照套内建筑面积计价，单价为59408.97元/平方米。总价款为3893070元人民币；2、出卖人同意认购人按照下列第3种方式付款即贷款方式付款。3、付款方式：刷卡、支票、汇款。第四条认购定金：1、认购人应当于签订本认购书之日向出卖人支付认购定金10万元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付全部认购金的，出卖人有权解除本认购书，并将该商品房另行出卖给第三方。2、认购人同意在支付定金之日起7日内，与出卖人协商北京市商品房买卖合同的相关条款。

第五条：认购人未在第四条约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过1日的，本认购书自动解除，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第六条：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过1日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起60日内将已收取的定金退还认购人。

第七条：出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。第八条该商品房买受人为本人。第九条其他约定见本认购书补充协议。第十，本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自动终止，本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款。同日原告与被告又签订了北京市商品房认购书补充协议，该补充协议第一条约定：原认购书第三条第一款约定的商品房为原价款，若认购人按原认购书及本补充协议约定之相关义务完全履行之前提条件下，则可在签署该商品房买卖合同时依据出卖人的规定享受相关优惠，否则出卖人有权取消相关优惠。

2021年6月22日夏某栋向M公司支付了5万元，2021年6月23日夏某栋向M公司支付了214745元，2021年6月24日夏某栋向向M公司支付了1万元，2021年7月24日夏某栋向M公司支付了82万元，2021年8月25日夏某栋向M公司支付了1万元。此外，夏某栋还于2021年6月22日向北京w中介公司支付了15万元。在庭审中，M公司认可夏某栋已支付的案涉房屋款总计为1194745元，此外，夏某栋向M公司还支付了地下储藏室的定金1万元。

另查明，M公司并未将其与夏某栋签订的《北京市商品房现房买卖合同》原件并未交付给夏某栋，且该合同也未进行网签。原告也未将涉案房屋交付给夏某栋。原M公司陈述案涉房屋的买卖是由其公司业务员陈某鹏代表原告实施，《北京市商品房认购书》及其补充协议、《北京市商品房现房买卖合同》均由陈某鹏代表M公司所签订。

2021年6月14日，刘某丽向夏某栋转账10万元，转账的附言为a室房屋定金。2021年6月22日，刘某丽向夏某栋转账共计20万元，其中5万元转账的附言为一号首付款，15万元的转账款的附言为一号购房团购金。2021年6月23日，刘某丽向夏某栋转账214745元，转账附言为一号首付款。2021年6月24日，刘某丽向夏某栋转账1万元，转账附言为一号首付款，2021年7月23日刘某丽向夏某栋转账83万元，转账附言为一号首付款项的尾款。

 

裁判结果

裁判结果驳回北京M公司的诉讼请求；

北京M公司于本判决生效后十日内返还夏某栋已付购房款1194745元；

驳回夏某栋的其他反诉请求。

 

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