原告诉称

刘某鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认2000年刘某鹏与赵某君(秦某霞代)签订的《买卖房屋协议书》自始无效；2、由原告方支付对价，请求法院依法判决被告将坐落于北京市昌平区A号的宅院及宅院内的房屋腾退并返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原告系北京市昌平区M村村民，是M村A号宅基地的使用权人及房屋产权人。赵某君系朝阳区人，非本村村民。2000年9月20日刘某鹏与赵某君(秦某霞代)签订的《买卖房屋协议书》《协议》内容为“刘某鹏愿意将座落在(即现在A号宅院)北房5间、箱房东西各2间卖给赵某君，房屋双方商定作价为12万元。

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。本案中，赵某君并非M村集体经济组织成员,不享有集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故刘某鹏与赵某君(秦某霞代)签订的《买卖房屋协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

赵某君于2003年10月16日死亡，被告秦某霞系死者赵某君唯一的子女，也是第一顺位的法定继承人，且被告一直在占有和使用案涉房屋。被告是案涉宅基地及地上房屋的受益主体，根据民事诉讼法的规定，被告的诉讼主体适格。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请!

 

被告辩称

秦某霞辩称，刘某鹏诉秦某霞“农村房屋买卖合同纠纷”一案，不能成立。

本案原告刘某鹏在本案起诉书中的第一个诉讼请求是:确认刘某鹏与赵某君(秦某霞代)签订的《买卖房屋协议书》自始无效。但是，原告作为证据提供的《买卖房屋协议书》的合同当事人是刘某鹏与赵某君。原告刘某鹏没有提供原告本人与赵某君(秦某霞代)签订的《买卖房屋协议书》。原告刘某鹏是在请求人民法院确认一个根本就不存在的合同无效。

第二个诉讼请求是:“请求法院依法判决被告将坐落于北京市昌平区A号的宅院及宅院内的房屋腾退并返还给原告;”。原告刘某鹏起诉索要×号房屋，既没有提供原告刘某鹏是×号房屋所有权人的有效证据，也没有提供被告秦某霞是×号房屋所有权人的任何证据。或者秦某霞已经继承了×号房屋的任何证据。原告刘某鹏是在请求法院，把既不属于原告刘某鹏也不属于被告秦某霞的财产，判决给原告刘某鹏从而达到继承法明文规定不允许的，争抢本案原被告之外的第三人(赵某君)遗产的目的。

《买卖房屋协议书》 签订及房屋所有权转移，都已经超过了二十年，被告提出不履行义务的抗辩后，人民法院不予保护。

仅就原告的诉讼请求而言:要求被告腾退返还M村A号房屋给原告。可是经过了二十多年，M村A号房屋，已经由所有权人赵某君的合法财产，变成了赵某君的遗产。现在仍然是遗产状态。在继承没有结束之前,法律规定之外的人无权以各种理由和借口，对遗产提出财产主张。原告刘某鹏在起诉书中确定的认为:他的权利受到损害的日期是2000年9月20日。距今已经超过二十一年了。

 

法院查明

2000年9月20日，刘某鹏与赵某君签订《买卖房屋协议书》，约定：卖方：M村村民刘某鹏；买方：赵某君；刘某鹏愿意将A号宅院卖给赵某君；刘某鹏原宅院内房屋，双方商定作价为12万元；本协议签定后买方即付清全部房款；买方付清房款后，房屋所有权随之转移给赵某君所有，并取得宅基地的使用权；空口无凭，立字为证。卖方签字：刘某鹏；买方签字：秦某霞代；村民主任签字盖章：吴某峰（印章印迹为“昌平区M村村民委员会”）。协议签订后，赵某君交付了购房款，刘某鹏交付了房屋院落。

赵某君，2003年死亡；赵某君之夫秦某辉，1999年死亡；秦某霞（赵某君、秦某辉之长女），即本案被告。秦某霞对双方争议事实举示证据并作出说明：一、《集体土地建设用地使用证》复印件，证明土地使用者“刘某鹏变更赵某君2000.9.20”；地址“昌平县M村”。二、赵某君户口迁入费《收据》，证明赵某君是×号的所有人。三、《电费登记表》、自来水安装《收据》，证明赵某君仍然是房主。另，对于《买卖房屋协议书》的效力问题，本院庭审过程中，向秦某霞释明为无效，并询问其是否反诉。秦某霞始终强调其无权反诉。

 

裁判结果

一、刘某鹏与赵某君于2000年9月签订的《买卖房屋协议书》无效；

二、秦某霞于本判决生效后三十日内腾退北京市昌平区A号院落及房屋，返还刘某鹏；

 

房产律师靳双权点评

本案系典型的农村房屋买卖合同纠纷。

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