北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某杰向本院提出诉讼请求：1.判令位于北京市顺义区A号宅院北院内北正房五间、东西厢房各三间，南院内东西厢房各二间由原告继承；2.案件受理费由被告方负担。

事实与理由：张某贤（2021年去世）与宋某（2017年3月31日去世）系夫妻，张某贤、宋某之父母均先于该二人去世。张某贤、宋某共生育五名子女，分别是张某贵、张某涛、张某坤、张某鹏、张某达（1999年去世），原告系张某达之独生子。

位于北京市顺义区A号院的集体土地建设用地登记的土地使用者姓名为张某贤，2004年左右张某贤、宋某二人出资将涉诉宅院内老房进行了翻建，现张某贤、宋某已去世，为了明确权属，故诉至法院，望判如所请。

 

被告辩称

被告张某贵、齐某共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.A号院内所有房屋实际所有权人为张某贵和前妻齐某。因当时家中无人，村委会按照原登记名字进行登记，方才未能登记在张某贵名下，但该宅院内房屋均是张某贵、齐某以自己享有所有权人的初衷出全资建设，结合农村两兄弟两农宅，二人分家一人一处的风俗习惯，该院内房屋均应归张某贵及前妻齐某所有，无张某贤夫妇财产份额，不属于他们遗产。

2.张某贵、齐某在民政局备案的离婚登记外还有一份离婚协议，在张某丹与齐某的他案民事纠纷中，张某丹作为证据提交，该协议中明确记载农村有祖房五间产权归男方和男方父母，由此可知，A号院有张某贵和齐某出资建设行为，有二人财产份额。

3.张某贵母亲宋某并非完全民事行为能力人，不论其是否有权处分，其行为能力将导致遗嘱无效。

综上，A号院内有一半房产是张某贵和齐某的，其二人共同主张北院内北正房西数第一、二、三间、西厢房三间、南院西厢房二间，其中，齐某主张南院内西厢房二间，张某贵主张其他房屋。

被告张某涛、张某坤、张某鹏共同辩称：同意张某杰的诉讼请求。如按法定继承处理，我方将所继承的遗产全部赠与给张某杰。

 

法院查明

张某贤（2021年11月去世）与宋某（2017年3月去世）系夫妻关系，婚后育有二子三女，分别为张某贵、张某涛、张某坤、张某鹏、张某达（于1999年6月去世），张某杰系张某达独子。张某贤、宋某父母均在二人去世之前去世。张某贵与齐某原系夫妻，双方于2008年1月16日协议离婚。经查，双方在民政局备案的离婚协议书中未涉及涉诉宅院。

涉诉宅院位于北京市顺义区A号，对应的集体土地建设用地使用证登记在张某贤名下，经本院现场勘验，情况如下：涉诉宅院北院内有北正房五间、东西厢房各三间，南院内有东西厢房各二间。另宅院外隔道南侧有一排房。

关于涉诉宅院内房屋建设情况，张某杰称宅院内房屋由张某贤夫妇于2004年出资建造，张某坤当时还出资了，张某涛、张某坤、张某鹏认可张某杰所述。张某贵、齐某对此不予认可，称宅院内房屋系其二人婚内出资所建。

就此，张某杰申请证人吴某涛、孙某川出庭作证，吴某涛主要陈述内容如下：我是瓦工，亦是包工头，大房东是张某贤，房屋是2004年左右建造，张某贤给我结的工钱。施工都跟张某贤沟通，张某坤等人在现场做饭。

孙某川主要陈述内容如下：张某贤是我表叔，2005年。张某贤给我结的钱，表哥张某贵没给过我钱。见张某贵买过一次木料，我跟过去选料，具体谁出钱不清楚。

张某贵、齐某表示吴某涛陈述不符常理，谁给钱不能代表所有权人就是张某贤。张某贵当时是有资金和给付能力。孙某川与双方存在亲属关系，有利害关系，孙某川陈述张某贵买过材料可知张某贵对建房有出资出力行为，就此可证实张某贵至少是房屋权利人之一，房屋至少属张某贵夫妇与张某贤夫妇共同共有。

另给钱不代表实际出资人是张某贤夫妇，他们是农民，没任何经济来源，张某贵经济条件好，且在张某达去世后系家里唯一儿子，故实际出资人应为张某贵，综上，房屋有张某贵的份额。张某涛、张某坤、张某鹏认可上述证人证言。

另，张某杰提交落款日期为2013年6月2日有张某贵签名的声明，主要内容如下：…一、本人张某贵自愿放弃我父亲张某贤、母亲宋某位于北京市顺义区的A号院的一切继承权力，永不反悔…。欲证明涉诉宅院内房屋属张某贤夫妇遗产，张某贵对此认可，且张某贵自愿放弃。

张某贵称当时张某贤夫妇均在世，尚不存在继承权事实，故放弃的表述无法律效力，且张某杰提交了所谓张某贤夫妇遗嘱，不论效力如何，在有遗嘱的情况下，按常理没必要再让张某贵放弃继承。

审理中，张某杰提交有张某贤、宋某捺印的遗嘱（打印）各一份，二份遗嘱内容基本一致，主要内容如下：为了防止遗产继承纠纷，特请周某萍女士和高某霖先生作为我的见证人，并委托其中一个见证人高某霖代书遗嘱如下：……本人财产处理如下：2.1对本人现有的集体土地建设用地使用证A号院及所有的地上物（包括住房及附属物），该房屋系我和我妻子宋某（我丈夫张某贤）共有，系我们夫妻共同财产，我同意等我百年后，我的该部分财产由我孙子张某杰壹人继承。……由立遗嘱人张某贤、见证人周某萍、见证人高某霖、遗嘱执行人各保存壹份，具有同等法律效力，立遗嘱人处捺有张某贤夫妇指纹，代书人及见证人均为高某霖签名捺印，另一见证人周某萍签名捺印。遗嘱执行人张某丹签名捺印。落款日期均为2013年3月30日。同时提交视频资料加以佐证。

另，张某杰提交接受遗赠声明，内容如下：鉴于遗嘱执行人张某丹于2021年11月17日向我公布张某贤、宋某所书遗嘱，本人在此郑重表示愿意接受张某贤、宋某所书遗嘱中遗赠给本人的全部遗产。张某杰、张某丹签名，落款日期：2021年11月17日。

审理中，张某丹到庭陈述主要内容如下：……立遗嘱时张某杰是不知道的，奶奶去世时，亦未告知他存在遗嘱一事，……张某杰称遗嘱的存在是通过张某丹知道的，且客观事实上，其一直居住掌控A号院，以实际行为占有使用。无论主观还是客观，其已实际接受并入住该宅院。

张某贵、齐某不认可张某丹陈述，称从时间上看，已超过法定知道或应当知道60天的接受时间，依法超过应当知道期限的视为不接受遗赠，故即使遗嘱有效，也因超过接受期限而视为放弃接受。而宋某于2017年去世，张某杰应当知道的时间点为2017年，且宋某对于一般询问没有判断力，她不可能告知张某丹，待二老去世才告知张某杰，遗嘱中亦未载明百年才告知，故单独存在的遗嘱应当单独计算起算点。

审理中，高某霖到庭陈述主要内容如下：代书期间，其与张某丹存在代理关系，当时宋某能说话，她身体不太好，不像张某贤健谈，但意识是清醒的。遗嘱是在现场打印的，老人不会写字，摁了手印，周某萍录像，我作为见证人读遗嘱。老人本意就是他们百年后把财产留给孙子张某杰。

周某萍到庭陈述主要内容：我们认识张某丹，知道张某贵，不知道张某杰，代书遗嘱和读遗嘱时也录像了。当时宋某是能说话的，说话可能有点不清楚，但老人精神很正常，意识是清晰的，当时问过老人，老人说房子是他们自己建的，是他们夫妻共同财产。

张某杰、张某涛、张某坤、张某鹏认可高某霖、周某萍的陈述。

张某贵、齐某不认可上述陈述，1.高某霖的陈述不真实客观，理由是在其所述的录像期间，其自认与张某丹有委托代理关系，而张某丹一案相对方是齐某，张某丹与齐某存在矛盾利害关系，而高某霖作为张某丹那个时间段的委托代理人，亦与整个相关人员存在利害关系。2.高某霖陈述视频是连续的，明显与视频播放的客观反映不相符，是经过断点拼接，故不认可视频的真实性。

3.视频反映出来宋某的精神状态与高某霖的陈述是不相符的，视频中从始至终宋某只是点头摇头，而之前坐在一起的张某贤都会提醒她点头她就点头，由此可知宋某的精神和言语状态是不能正常表达的，仔细看可以看出宋某的眼神是呆滞的，不能够正常表达言语的人，通过她的表情可以看出她并不是一个认知清醒的人，这一点与高某霖的陈述是不相符的，且视频中也没有体现出来高某霖和宋某聊天过程。

4.视频中高某霖并没有询问房屋建设者和权利人等相关情况，他也仅陈述他是依据登记权利人是张某贤的材料进行代书，而农村宅基地是房地分开，土地登记的权利人并不代表就是房屋所有权人，故该代书行为不能以此确认张某贤、宋某是宅院内所有房屋所有权人。

5.高某霖陈述张某丹当时在现场，张某丹的身份从书证来看是遗嘱执行人，但是视频中并没有张某丹的任何声音或影像，那么如果张某丹在现场，如果张某丹在现场，与现场的张某贤、宋某存在可能隐瞒、恶意串通等情形，故意损害相关权利人如张某贵、齐某的财产权利，另外如果该遗嘱是真实有效的，那么也是部分无效。

6.高某霖作证中对房屋建设及权利人情况没仔细问，而周某萍却问过了，存在陈述矛盾，结合视频可以看出没有关于任何房屋建设问题的讨论，综上，二位证人证言都不真实。经询，张某贵、齐某就宋某的民事行为能力问题未提交证据加以证明。

关于分家问题，张某杰、张某涛、张某坤、张某鹏称涉诉宅院未经过分家，亦不存在书面分家单。张某贵、齐某称存在事实上和口头上的分家，涉诉宅院归张某贵，另一处（H号院）归张某达，符合农村有两个兄弟分家的一般风俗。另双方确认张某贵自上个世纪70年代，户口从村里搬出，齐某户口从未迁该村。

审理中，张某贵就建房事实未提交相关直接证据，其所提交的主要证据为相关民事裁判文书及卷宗材料、视频资料等，欲证明高某霖、周某萍系张某丹案件的代理人，与其有利害关系，不符合见证人资格。另证明涉诉宅院内房屋系张某贵、齐某夫妻关系存续期间所建，属夫妻共同财产。

其中，未备案的离婚协议书（2008年1月16日）中记载农村有祖传房5间，产权归男方及其男方父母。由此可知A号院内有张某贵、齐某出资建造行为，有其财产份额。齐某认可上述证据。张某杰称对上述证据的关联性不予认可，其中未备案的协议书未生效，仅为其二人的自我表述，不能证明房屋所有权权属。

 

裁判结果

位于北京市顺义区A号宅院北院内北正房五间、东西厢房各三间，南院内东西厢房各二间由原告张某杰继承。

 

房产律师靳双权点评

根据双方当事人的诉辩主张及在案证据，本案争议焦点有二，一，涉诉宅院内房屋是否属于张某贤、宋某遗产；二，张某贤、宋某所立遗嘱的效力。

关于争议焦点一，张某贵、齐某主张涉诉宅院内所有房屋系其二人在婚姻存续期间所建，就此提交的相关证据不足以直接证明诉争房屋系其二人所建，且相关主张与张某贵签名的声明所载内容相悖，而张某杰所提交的相关证据明显优于张某贵、齐某，另张某贵、齐某对其主张的分家事实亦未提交证据加以证明，因此认定涉诉宅院内房屋属张某贤、宋某的遗产具有高度盖然性，更符合常理。

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。遗嘱是遗嘱人单方作出的在其死亡后才发生效力的民事法律行为。由于当事人已死亡，是否真实意思表示无法自证，故为了充分保证遗嘱的真实性，确保遗嘱体现遗嘱人处分自己死后遗产的真实意思，法律规定遗嘱需符合一定的要式性要求。

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