原告诉称

宋某娟向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方之间的借名买房合同；2、请求法院判令被告退还购房支出600917.15元；3、请求被告赔偿原告实际经济损失398.2万元；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。

事实和理由：2009年，宋某娟借用刘某涛名字购买本案诉争房屋即北京市大兴区一号，宋某娟共支出购房款600917.15元。2011年，涉案房屋竣工，宋某娟一直居住、使用至今，居住期间物业费、取暖费、水电费等居住支出亦均由宋某娟承担。

2016年房屋产权证颁发后，原告多次找被告协商过户事宜，被告均不予理会，期间，家庭中多位亲属反复调解，无果后，原告将被告诉至法院，请求维护原告合法权益。庭审中，被告拿出证据证实涉案房屋已经通过被告婚内过户及离婚协议转移给第三人。为维护原告的合法权益，故提出上述诉讼请求。

 

被告辩称

刘某涛辩称：涉案房屋系我基于单位职工的特定身份获得经济适用房的购房资格，由单位分配的房屋，我与原告之间从来没有过借名买房的约定；涉案房屋购房及办理房屋入住、房屋产权证、房屋物业、水电等费用的支出均为被告支付，房屋所有权属于被告，被告对房屋有处分权；被告结婚后，因夫妻感情问题办理了离婚，在被告离婚时，已将被告有权处分的房屋分给了被告原配偶，房屋已经过户到被告原配偶名下，本案中被告已不再是诉讼主体；我与原告之间属于借贷关系，不存在借名买房的情形，不存在退还购房款以及赔偿损失的问题。

杨某君提交书面答辩状辩称：本案原告诉请与第三人无任何事实和法律关系，原告无权在与被告的纠纷中向第三人主张任何权利；第三人对本案房屋的取得，是基于与被告结婚后因感情不和离婚而取得，第三人取得的是被告所有的房屋，而非原告所有的房屋；第三人与被告相识结婚后，被告明确陈述并有被告单位陈述，该房屋是基于被告的特定身份分取的单位的经济适用房，原告没有任何充分证据是借被告名义买房，且退一步讲，如果真有借名买房的行为，其借名买房也是规避国家法律法规的无效协议，原告更无权主张房屋所有权。

 

法院查明

宋某娟系刘某涛小姨，刘某涛与杨某君原系夫妻。2010年2月7日，刘某涛作为买方与作为卖方的北京市某单位签订《购房协议书》：经查，2011年1月，上述房屋交付，此后，涉案房屋办理了不动产登记手续，产权人为刘某涛，房屋登记坐落位置为北京市大兴区一号。2016年8月16日，刘某涛与杨某君登记结婚。当年的12月20日，双方协议离婚，离婚协议中约定“北京市大兴区一号和北京市大兴区二号归女方”，现该房屋登记权利人为杨某君。案件审理中，经评估：该房屋于价值时点2018年11月的市场价值为373.53万元。

庭审中，宋某娟陈述上述房屋系其借用刘某涛的名义实际购买，且交房后进行了装修并实际居住。为此其向本院提交的证据为：证据一、家庭成员书面证明一份，用于证明涉案房屋由宋某娟借刘某涛之名实际出资购买，由宋某娟实际装修并居住使用；证据二、社区居委会出具的居住证明一份，证明涉案房屋由宋某娟实际居住使用；证据三、银行存款回单及宋某娟银行流水，存款回单显示户名为刘某涛，证明宋某娟实际支付了全部房款；

证据四、家具家电购买合同、交款凭证、送货单、刷卡单据、发票，证明涉案房屋交付后宋某娟为居住使用购买了生活所需的家具家电，显示购买人为宋某娟，配送地址为涉案房屋；证据五、水电燃气以及物业、供暖费部分凭证，显示的名称有宋某娟也有刘某涛，但该部分费用均系宋某娟在实际居住期间缴纳；证据六、宋某娟的录像，证明在购房之前，其曾核算物业费用标准，无意间被女儿拿手机进行了录像，证明实际购房人为原告；

证据七、原告与被告刘某涛的通话录音，证明原告曾与被告协商产权过户事宜，被告并未否认房屋系由原告购买，但是未能达成一致；证据八、水电燃气卡，证明该物品以及房屋钥匙均由原告实际掌握；证据九、显示有最后一笔房款数额的信封，该信封系被告母亲核算后书写的数额交给原告，让原告交纳尾款，证明涉案房屋系原告购买；

证据十、被告母亲书写的从原告处拿钱款用于日常支出的明细，用于证明日常支出系由原告出资；证据十一、宋某娟和大嫂与被告母亲的聊天录音，证明被告母亲认可借名买房的事实以及没有在此房屋居住的事实。同时，原告申请证据一中的证人出庭作证陈述相关事实。

刘某涛对上述证据的质证意见为：对证据一真实性、证明目的均不认可，证人与原告之间均存在亲属关系，且五名证人在同一份证明上签字，系在他人组织沟通下共同签字的。同时从证明内容上看，证人只是一个主观上的判断，并没有实际见证购买房屋的过程；对证据二不认可证明目的，被告也有一份居住证明，内容是相矛盾的，涉案房屋交付后由被告的姥姥在此居住，原告作为被告姥姥的女儿去房屋看望老人是正常的，并不能证明房屋由原告实际居住；

对证据三银行存款回单认可，此系被告跟原告的借款共五十多万元，对于银行流水与此相关的认可；对证据四不认可关联性及证明目的，无法显示该家具家电用于哪个房屋，且房屋是由老人居住，子女为老人购买家具也是正常的；对证据五中只有一张物业费的单据显示的是原告，此系原告为了取证才交纳的。此类单据都是被告母亲交纳相关款项后放在屋内，原告作为老人的女儿可以取得这些证据；对证据六不认可关联性和证明目的，无法确定拍摄的时间；

对证据七真实性认可，但被告从没有认可过要给原告过户，也没有认可过房屋属于借名买房；对证据八的质证意见同证据五；对证据九不认可，被告母亲并非本案当事人，从未给原告出具过关于房屋的任何归属及费用的意见；对证据十并未签名，被告母亲称时间过长不记得是不是自己写的；对证据十一系原告有准备和有预谋地引导被告母亲作出对其有利的言行，以便打官司使用，被告母亲从未答应过房屋要给原告，且被告也从未委托过母亲对我的房产有任何处分权。

关于本案事实，刘某涛否认存在借名买房的事实，仅认可与原告之间的借贷关系。其向本院提交的证据为：证据一、购房协议、发票及物业公司证明，证明涉案房屋系被告购买且由被告办理入住手续；证据二、水电费及物业费、供暖费等票据，证明相关费用由被告交纳，房屋为被告所有；证据三、居住证明，证明为了被告姥姥居住方便，涉案房屋由老人和被告母亲暂时居住，房屋与原告无关；证据四、被告父亲刘某贵的购房协议及存量房买卖合同，用于证明当时资金紧张向原告借款，且此后卖了一套房屋用于偿还借款，但原告拒绝接收，原告另有目的。

宋某娟对上述证据的质证意见为：对证据一真实性认可，被告没有实际出资不能证明房屋属于其所有，购房发票仅显示房款数额，此款实际是原告出的，被告也认可钱是原告交纳的；对证据二真实性认可，被告使用这些票据去单位报销，家庭实际支出都是原告出的；对证据三真实性不认可，不能证明实际居住的情况；对证据四认为与本案无关，不予质证。

 

裁判结果

一、解除原告宋某娟与被告刘某涛就北京市大兴区一号房屋达成的借名买房合同；

二、被告刘某涛于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告宋某娟因此造成的损失373.53万元；

三、驳回原告宋某娟的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，及当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，2010年2月，刘某涛确作为合同一方就涉案房屋与出卖方签订了购房合同，本案的争议焦点为宋某娟是否为涉案房屋的实际购买人即宋某娟与刘某涛之间是否存在借刘某涛之名购买涉案房屋的情形。

首先，就宋某娟提交的银行存款回单五张，刘某涛不持异议，此笔款项共计546150元，刘某涛只是辩称该笔款项系为买房向宋某娟借入的款项。关于此借贷关系，刘某涛未提供任何证据佐证，其陈述只有口头协议，没有约定利息以及还款时间。但上述存款回单以及宋某娟银行流水可以显示出宋某娟出钱的方式为从其他银行账户中取出现金而后将现金存入刘某涛的账户内，且该组证据就涉及款项，时间从2009年3月延续到2011年1月，数额每次均有零有整，刘某涛具有稳定正常收入，上述形式均与通常的借款形式不符，刘某涛“借贷关系”的抗辩可信度较弱。

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