北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
一.基本案情
原告诉称
原告诉称:原告于1994年在某某市某某公司大院建北房三间及院落、门楼,占地157.5平方米,房屋建成后一直由被告租赁使用。后被告连哄带骗与原告签订了一份房屋买卖合同,以19万元的价格购买原告的房产,但是一直未支付房款。后原告因病失去民事行为能力,此事一直未提。2008年,木材巷整体开发,原告所建房屋被拆除,原告妻子陈某三向法院提起诉讼,经过几次审理,某某市中级人民法院确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效。因被告一直没有支付购房款,现原告起诉要求被告支付购房款19万元,并赔偿因违约给原告造成的利息损失;赔偿原告从1995年12月9日起至今为止的房租损失;赔偿原告房屋的差价损失。
被告辩称
被告辩称:1995年12月9日的房产交易契约合同已经全部履行完毕,被告在双方签字按手印前已经将购房款19万元交付给了原告。签订房产交易契约后,被告就一直占有和使用该房屋直到2007年被拆除。在被告占有使用长达12年期间、被告于2006年在该房屋基础上加盖二层期间,原告都从未提出过任何异议,在原告与妻子陈某三1999年协议离婚时,夫妻共同财产中也没有记载存在卖房款19万元的债权,因此原告要求被告支付19万元购房款的诉求依法不应支持。人民法院已经确认房产交易契约合法有效、购房款19万元被告也已经支付,原告也没有证据证明被告没有支付购房款19万元,原告的诉求也超过了诉讼时效,因此依法应驳回原告的全部诉讼请求。
二.法院查明
经审理查明,原告与被告是兄妹关系,某某司法鉴定中心2009年12月14日的鉴定意见书鉴定原告患有精神病分裂症,为无民事行为能力。1995年12月9日,原告与被告王某二签订了《房产交易契约》,原告将位于某某市木材院内的房产以19万元的价格卖于被告王某二,后被告就一直占有和使用该房屋。1999年原告与妻子陈某三协议离婚,协议书中未记载有19万元的卖房款债权。2006年,被告在购买的房屋上加盖二层。2007年,该房产因政府开发被拆除。2009年,原告妻子陈某三向法院提起诉讼,要求认定《房产交易契约》无效,并确认房屋的拆迁、还迁权利归其所有。
经过一审、二审,某某市中级人民法院作出民事判决书,依法驳回了原告妻子陈某三的诉讼请求。现原告又以《房产交易契约》有效、被告未支付购房款9万元为由,向本院提起诉讼,要求被告支付购房款19万元及利息损失,并赔偿房租损失、房屋差价损失。庭审中,原告的证据就是民事判决书及《房产交易契约》,被告认为购房款19万元在签订《房产交易契约》时就已经支付,房子一直由被告占有和使用,在长达十八年的时间里,原告从未主张过购房款19万元,在之前案件的庭审中,原、被告的哥哥王某四作为证人出庭作证,证明在签订《房产交易契约》时,被告已经支付购房款19万元,当时原、被告母亲王某五也在场,并在《房产交易契约》上作为证人签字,依法应驳回原告的诉讼请求。原、被告委托代理人的代理权限都为一般代理,经本院主持调解,原、被告未能达成一致意见。以上为本案事实。
三.法院判决
驳回原告王某一的诉讼请求。
四.律师点评
原告与被告王某二于1995年12月9日签订《房产交易契约》后,被告就一直占有和使用着购买的房屋,1999年原告在与妻子陈某三协议离婚时,协议书中并未记载有19万元的卖房款的债权,2006年被告在购买房屋上加盖二层时,到原告起诉前,在长达18年的时间里,原告都未主张过19万元的购房款,原告也没有证据证明被告在购买房屋时未支付购房款19万元,被告也不予以认可。因此对于原告要求被告支付购房款19万元的主张,因原告证据不足,依法不予支持。原告关于利息损失、房租损失、房屋差价损失的主张,都是在被告未支付19万元购房款的基础上提出的,因此对于原告的利息损失、房租损失、房屋差价损失的主张,依法不予支持。
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