原告诉称

张某文向本院提出诉讼请求：1.判令陈某君腾退位于北京市昌平区房屋（以下简称“涉案房屋”）并协助过户至张某文名下。2.判令陈某君给付张某文涉案房屋使用费，本案诉讼费由陈某君、张某杰承担。

事实和理由：张某文于2000年与北京D公司签订北京市经济适用房预售合同，购买其开发的涉案房屋一套，张某文支付462 611元购房款，而后涉案房屋交付并取得产权证，后因国家政策性调整，张某文名下只能有一套经济适用房，故将涉案房屋暂时过户到父亲张某康名下，张某康于2018年病故。

姐弟三人在2018年11月13日就涉案房屋的归属作出了约定，鉴于涉案房屋系张某文全资购买，且涉案房屋由经济适用房转为商品房的全部费用和补交的土地出让金亦由张某文支付，张某杰、张某坤共同签字确认涉案房屋由张某文所有，并声明放弃对涉案房屋的权利。因张某坤于2019离世，涉案房屋过户事宜未能及时办理，陈某君亦不配合办理。故张某文诉至本院，请求如上。

 

被告辩称

陈某君辩称：不同意张某文的诉讼请求。理由：1.张某文主张其与张某康之间存在借名买房的事实，但未提供充分有效证据证明双方之间存在合意，亦未证明其对涉案房屋实际控制、占有、使用，故本案不能认定借名买房的法律关系存在。

2.《继承协议书》并非张某坤的真实意思表示，更不能作为认定张某康与张某文就涉案房屋达成借名买房的合意及事实的依据。3.涉案房屋系张某康、宋某兰夫妻的遗产，依法应当按照法定继承分割。4.张某文主张陈某君腾退涉案房屋，协助办理过户并给付房屋使用费没有事实及法律依据。

同时，我方认为，1.张某文起诉主张合同纠纷，合同的相对方是张某康，张某康与张某文是房屋买卖合同关系，不是代持关系，张某文要求过户的诉求不应该得到支持。涉案房屋应该在本案三方当事人之间进行分割，张某坤虽然在继承协议上签了字，放弃了涉案房屋继承权，但是他的前提条件是误以为张某文是涉案房屋的出资人，所以张某坤的签字并不是其真实意思表示，继承协议不应该作为三方继承涉案房屋的依据。

2.关于张某文其他诉求与合同纠纷无关，不应该在本案中一并处理，陈某君作为涉案房屋继承人，有支配房屋的权利，无需向张某文支付房屋使用费。我方认为《继承协议书》是无效的，张某文及其爱人在北京市有多套房产，不具备履行过户登记条件。

张某杰辩称：同意张某文的诉求。理由：张某文是涉案房屋的实际购买人和出资人，张某康没有出资，只是办理了相关手续；

三方签订的《继承协议书》合法有效，涉案房屋所有权应归属张某文。

 

法院查明

张某康与宋某兰系夫妻关系，共育有子女三人：张某文、张某杰、张某坤。宋某兰于2018年8月去世，张某康于2018年11月去世。张某坤与前妻婚后未生育子女，双方于2005年离婚。2007年张某坤与陈某君登记结婚，婚后未生育子女。张某坤于2019年去世。

2000年9月6日，张某文与北京D公司签订《北京市经济适用房预售合同》，由张某文购买该公司开发的涉案房屋一套，房屋价款462 611元。2011年张某文（出卖人）与张某康（卖受人）签订《存量房屋买卖合同》，由张某康购买涉案房屋，成交价格606300.24元，次日，房屋所有权转移登记至张某康名下。

2018年11月13日，张某文、张某杰、张某坤签订《继承协议书》，内容为：继承人父母现均已去世，继承人张某文、张某杰、张某坤作为父母的合法继承人，现针对父亲张某康名下房产达成如下协议：一、房产系父亲张某康代张某文持有。2000年9月6日，张某文与北京D公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定张某文支付房款462 611元，购得房产。后因政策调整，张某文名下只能有一套经济适用房，遂张某文与父亲张某康达成合意，由父亲张某康代张某文持有上述房产。

2011年10月26日，张某文将房产以买卖的名义过户至父亲张某康名下。因系代持，父亲张某康并未按照协议约定支付房款，且房屋过户费用以及经济适用房转商品房的费用均由张某文承担。上述事实，继承人张某文、张某杰、张某坤均予以认可。

二、房产所有权归张某文所有。鉴于本协议第一条所述事实，继承人张某杰、张某坤自愿放弃对房产享有的继承权，该房产由张某文一人继承。三、张某坤可无条件居住房产。鉴于张某文与张某坤的姐弟关系，张某文同意将房产无条件的提供给弟弟张某坤居住，直至张某坤去世为止。……落款处有三人签字并按印。

陈某君对《继承协议书》形式的真实性认可，内容真实性不予认可，称签字是张某坤所签，2011年涉案房屋就登记在张某康名下，张某康于2018年去世，如果是张某康代持的话，七年的时间张某文足够时间可以找张某康补签代持协议，张某坤签字不是其放弃继承的真实意思表示，存在涉案房屋是张某文出资、张某康代持的前提下张某坤才签字的，涉案房屋应该按照法定继承在三人之间分配。

张某文称，《继承协议书》是张某文、张某杰、张某坤三人协商好之后找律师起草打印的，当时张某文及其爱人、张某杰、张某坤及陈某君都在现场，并提供签字时的现场照片予以证明。张某杰对《继承协议书》、现场照片均予以认可。

另查，2021年8月1日，陈某君（出租方）与林某辉（承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定陈某君将涉案房屋以月租金6500元的标准出租给林某辉，租赁期限一年。该合同中未载明双方家具的交接情况。

关于涉案房屋的过户问题，张某文明确表示其尚不具备过户的条件。

 

裁判结果

一、陈某君于本判决生效之日起30日内将位于北京市昌平区某房屋腾退返还给张某文；

二、陈某君于本判决生效后30日内支付张某文房屋占有使用费。

 

房产律师靳双权点评

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