原告诉称

陈某兰向本院提出诉讼请求：1、要求陈某兰给付吴某鹏位于北京市朝阳区一号房屋的月供款259600元、房屋升值款1951196元；2、要求吴某鹏将位于北京市朝阳区一号房屋腾退并交还陈某兰。

事实与理由：陈某兰与吴某鹏曾系夫妻关系，二人于2002年离婚，二人婚姻存续期间仅育有一子吴某。2004年，陈某兰、吴某鹏经协商，均同意为吴某购买位于北京市朝阳区一号房屋一套，由吴某鹏负责办理购房手续事宜，房屋产权人登记为陈某兰。2004年10月11日，陈某兰与北京Y公司签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为840405.72元，陈某兰先后向北京Y公司支付购房款290405.72元，剩余房款550000系陈某兰与某银行签订《个人住房抵押借款合同》后获取的贷款支付。

此后，陈某兰分别于2006年5月24日提前偿还贷款200336.6元、于2017年4月10日提前偿还贷款173611.8元，吴某鹏在购房过程中的出资仅为对房屋部分月供贷款的偿还。吴某鹏称因办理购房事宜的需要，让陈某兰为其出具了空白《委托书》一份，内容为：“……以后陈某兰如要该房，同意返还吴某鹏首付款、月供款及房屋升值款”，现因吴某鹏已再婚，并因房屋产权归属与陈某兰产生纠纷。陈某兰认为，从购房的出资情况、贷款偿还情况等方面来看，均可以客观体现陈某兰、吴某鹏共同出资购房的情形，因此陈某兰起诉至法院，诉如所请。

 

被告辩称

吴某鹏辩称，不同意陈某兰的全部诉讼请求，按照2006年6月21日，陈某兰向我方出具的委托书的约定，陈某兰应当在支付吴某鹏首付款、月供款、房屋升值款后才能要回房屋；陈某兰关于应付房款的金额计算错误，首付款陈某兰没有支付，是我方支付的首付款，月供款和房屋升值款均是少算了；房款大部分是我方支付的，陈某兰只是支付了20万元的后续尾款，该房屋的绝大部分份额应当为我方所有，涉案房屋现值1000余万元，陈某兰应当给付我方款项后才有资格要回房屋，如果陈某兰不能给付我方房款，而房屋又判决给陈某兰，我方无法得到房款。

根据前面的判决书确定，吴某鹏是借名买房，实际的购房款是吴某鹏所出，陈某兰最后提前还贷还了195189.83元，我们还了86万元左右，前期的购房和还贷的本息大概86万元左右，如果陈某兰要求分割房屋，按照委托书约定，房屋的首付款和月供、升值款陈某兰应向我方支付。之前判决陈某兰认可吴某鹏向还贷账户存款及转账的事实。本案是借名买房，是吴某鹏借陈某兰的名字购买的房屋，按照通常做法，实际买房人应该为出资人，吴某鹏支付首付款并且偿还贷款才是符合常理的，从陈某兰签字的委托书来看，陈某兰认可在支付吴某鹏首付款、月供款、房屋升值款以后才能要回房屋，这是双方合同约定，所以陈某兰现在想要回房屋应该按照合同约定支付首付款、月供款、房屋升值款。

陈某兰的收入不能承担上述款项的费用，我方请求将涉案房屋判归我方，由我方向陈某兰支付相关费用。涉案房屋既然是吴某鹏借陈某兰名义购买的，房屋所有权应为吴某鹏，所以有关房屋升值的部分与陈某兰无关。关于首付款，陈某兰承认是吴某鹏的单位出的支票及吴某鹏朋友出的钱，陈某兰称后来还给吴某鹏了，但是没有提交相应的证据，所以首付款实际均是由吴某鹏支付的。

 

法院查明

2004年10月11日，陈某兰作为买受人与出卖人北京Y公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定陈某兰购买一号房，房屋总价款为840405.72元，首付款290405.72元，贷款550000元。

之前判决书（以下简称M号判决书）认定载明：“2004年10月11日,吴某鹏作为法定代表人及股东的北京S公司开具60000元、30405.72元转账支票，该公司出具《代付款说明》，称此款为代吴某鹏支付购房款。

2004年10月14日，北京Y公司出具购房款发票，金额为90405.72元。陈某兰认可吴某鹏公司支付上述款项的事实，但称该款陈某兰已归还吴某鹏，陈某兰提交名下账户明细，称其中2004年10月29日转入117160.92元为陈某兰单位发放的买断工龄款，2004年11月29日支取5万元和2004年12月12日支取5万元均用于归还吴某鹏公司垫付的购房款”。

M号判决书载明：“吴某鹏于2004年10月11日支付购房款8万元，2004年12月13日支付购房款12万元，2005年4月11日支付面积差价款2984.52元，以上款项均系现金支付。吴某鹏称8万元购房款来源为周某刚返还投资款6万元及吴某鹏自有现金2万元，12万元购房款来源为周某刚返还投资款及利润。2004年10月14日，北京Y公司出具购房款发票，金额为8万元。2004年12月13日，北京Y公司出具购房款发票，金额为12万元。2005年4月11日，北京Y公司出具购房款发票，金额为2984.52元。证人周某刚到庭作证，称证人2003年与吴某鹏一起做生意，从吴某鹏处拿了15万元，2004年10月1日吴某鹏要走6万元，同年12月证人又给了吴某鹏12万元，其中包括3万元分成利润，证人给吴某鹏的都是现金，吴某鹏跟证人说这些钱用来买一号的房子”。

吴某鹏提交契税及公共维修基金收据、房屋保险费单据，以佐证其于2005年1月12日支付房屋保险费2585元；2005年4月28日支付契税12650.85元；2005年6月7日支付公共维修基金16868元。陈某兰称其委托吴某鹏办理手续并交纳费用，费用是由陈某兰所支付，陈某兰在付款后并未实际居住房屋，相关票据在吴某鹏处。

陈某兰提交其名下账户还款记录显示：2005年2月13日至2017年4月10日，共计还贷款725865.12元。2005年2月13日至2017年8月8日期间，显示对方户名为“吴某鹏”的账户向该账户转账22笔，共计98000元

陈某兰提交《吴某鹏银行贷款偿还情况》统计表一张，统计吴某鹏自2007年4月6日至2016年11月8日期间，还款54笔，共计259600元，……；但未计入2017年2月22日吴某鹏向该账户转款5000元，2017年6月8日吴某鹏向该账户转款5000元，2017年8月8日吴某鹏向该账户转款4500元三笔款项，计入上述三笔款项后合计为274100元。

陈某兰提交《委托书》一份，载明：“吴某鹏以陈某兰名义购买的一号房屋，登记在陈某兰名下，吴某鹏对该房屋享有所有权，他有权决定出租和使用该房，购房贷款由吴某鹏偿还，出售和出租收入归吴某鹏所有，陈某兰委托吴某鹏自行处理房屋出租、过户等事宜，以后陈某兰如要该房，同意支付吴某鹏首付款、月供款及房屋升值款。委托人：陈某兰，2016年6月21日”。

吴某鹏曾出具《证函》一份，内容为：“一号和二号，三号房屋后都归吴某和陈某兰所有，在陈某兰退休后二三号两套房屋都归吴某和陈某兰所有，吴某结婚要用一号房，我将迁出；预计10-15年，我肯定将一号房屋归吴某和陈某兰所有，我自行购买办公室，以上三套房屋最终归吴某所有，立字为证。吴某鹏，2010年5月13日”。

经询，陈某兰、吴某鹏双方均认可涉案房屋现值920万元。

 

裁判结果

一、原告陈某兰于本判决生效之日起七日内向被告吴某鹏支付首付款293390.24元（含差价补偿款2984.52元）、偿还贷款款项274100元，房屋升值款4398377元；

二、被告吴某鹏于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区一号房屋腾退并交还原告陈某兰；

三、驳回原告陈某兰的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人之间的合同系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。

本案中，双方争议的焦点有二：1、《证函》能否改变《委托书》的性质，陈某兰是否能够取得涉案房屋的所有权；2、陈某兰应向吴某鹏给付款项的金额如何确定。关于第一个争议焦点，从《证函》载明的内容可知，该《证函》性质上应属于赠与承诺，这与《委托书》中载明的内容并不冲突，赠与涉案房屋的前提仍然是吴某鹏认为自己是涉案房屋的实质权利人。因此，该《证函》并未改变陈某兰、吴某鹏之间关于涉案房屋的借名买房合同关系。

并且该赠与并未实际实施，且在本案诉讼中吴某鹏亦主张要求陈某兰按照《委托书》载明的内容支付首付款、月供款及房屋升值款以后才能取得涉案房屋的所有权，因此，陈某兰如主张取得涉案房屋的所有权，应该按照《委托书》的约定向吴某鹏支付首付款、月供款及房屋升值款。

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