原告诉称

二原告向本院提出以下诉讼请求：确认二被告于2015年签订的《存量买卖房屋合同》无效。

事实与理由：位于北京市朝阳区一号房屋（以下称诉争房屋）原登记在罗某杰名下，被继承人陈某贤与罗某杰系夫妻关系，共生育三个子女，即长女罗某芬、长子罗某达、次子罗某涛。陈某贤于2011年5月去世，长子罗某达于2014年去世。赵某涵与罗某达是夫妻关系，二人育有一女即罗某佳。在陈某贤去世后，遗产分割前罗某达去世，罗某达未丧失继承权也未实际取得遗产，二原告应继承罗某达应继承的份额。诉争房产属于陈某贤与罗某杰共有财产，陈某贤死亡后，诉争房屋应按法定继承处理。但罗某杰仍健在，按照中国人的传统习惯，也出于尊重老人感情考虑，诉争房屋并未在继承人之间分割。

根据规定，遗产继承开始至遗产分割之前，遗产作为整体存在，各继承人对于该期间的遗产全部为共同共有，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。被继承人死亡后遗产未分割，各继承人均未表示放弃继承，遗产属各继承人共同共有。因此，诉争房产为所有继承人共同共有，即为遗产分割前的共同共有。处分共有的不动产应当经过全体共同共有人同意。作为共有人之一的罗某杰将诉争房产过户至另一共有人罗某芬名下的房产处分行为应属无效，不产生物权效力。

理由如下：一、首先从买卖合同效力来看，2015年10月10日，罗某杰作为出售方，罗某芬作为买受方，签订诉争房屋的买卖协议，以100万元明显低于市场价格的金额将诉争房产出售给罗某芬。二被告未经其他继承人同意，擅自将诉争房屋以买卖的形式出售，损害了包括二原告在内的其他继承人之合法权益，恶意串通，损害第三人利益的合同无效，因此，二被告签订的关于诉争房屋的买卖协议无效，诉争房屋仍属于全体共有人共同共有。

二、罗某芬将诉争房屋过户至自己名下的行为不属于善意取得。抛开合同效力问题的争论，从房产处分角度来看，未经其他共有人同意，二被告将诉争房产过户至罗某芬名下属于无权处分确定无疑，对于无权处分的合同，即便是依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，买卖合同不因无权处分而无效（但却因恶意串通，损害第三人利益而无效），但在出卖他人之物场合，真正的所有权人可以通过物权请求权保障自己财产的静态安全，根本无需过问买卖合同是否有效，即所有权人可以依据物权法第106条关于无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回财产，只是发生善意取得场合另当别论。

本案，罗某芬作为共有人之一，对诉争房屋的来源及属于共有人共有的情况是明知的，显然不属于善意，并且虽然买卖合同约定了交易价为100万元，但明显低于市场价格。因此，罗某芬对诉争房产并非善意取得。故诉至法院。

 

被告辩称

二被告共同辩称，诉争房屋交易由房主罗某杰本人亲自现场办理，属于正常交易。诉争房屋为罗某杰单位分配住房，登记在罗某杰名下，陈某贤收入低微，罗某杰为家里经济支柱，有权全权分配诉争房屋。陈某贤在世时，罗某达只是春节来探望，陈某贤卧病都是由女儿罗某芬陪护。陈某贤去世后，罗某达及二原告均未对罗某杰尽到赡养义务，罗某杰一直与罗某芬共同居住，由罗某芬进行照顾和赡养。

 

法院查明

陈某贤与罗某杰系夫妻关系，共生育三个子女，即长女罗某芬、长子罗某达、次子罗某涛。陈某贤于2011年5月3日去世，罗某达于2014年9月29日去世。赵某涵与罗某达是夫妻关系，二人育有一女即罗某佳。双方均认可陈某贤去世时未留有遗嘱。

1999年某单位签署《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，约定罗某杰购买诉争房屋。双方均认可诉争房屋是陈某贤与罗某杰夫妻关系存续期间购买并获得产权，登记在罗某杰名下，但均不清楚具体办理产权登记的时间。二原告认为诉争房屋属于陈某贤与罗某杰的夫妻共同财产，二被告认为当时并没有法律规定婚姻存续期间购买的就是夫妻共同财产。

2015年10月10日，二被告签订《存量房屋买卖合同》，约定诉争房屋为已购公有住房，罗某杰以100万元价格将诉争房屋出售给罗某芬。2015年10月10日，诉争房屋登记至罗某芬名下。二被告称罗某芬并未实际支付100万元购房款。

2017年3月22日，罗某芬将诉争房屋出售给案外人秦某超并签订《存量房屋买卖合同》。2017年3月22日，诉争房屋登记至秦某超名下。罗某芬称其实际获得售房款是420万元。

 

裁判结果

被告罗某杰与被告罗某芬就位于北京市朝阳区一号房屋签订的《存量房屋买卖合同》中涉及处分陈某贤遗产的部分无效；

 

房产律师靳双权点评

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