原告诉称

陈某芳上诉请求：1.请求撤销一审判决，判决驳回赵某洁的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由赵某洁承担。

事实与理由：一审法院在双方没有借名买房书面约定的情况下，仅从五方面判断，否认陈某芳为案涉房屋产权人的客观事实，属于认定事实错误。本案系借钱买房，陈某芳与赵某洁、刘某贵存在民间借贷关系。1.赵某洁与刘某贵原系夫妻关系，刘某贵在庭审过程中明确表示，为帮助外甥女陈某芳买房，自愿借钱给陈某芳，刘某贵能够证明本案基本事实为借钱买房。2.案涉房屋产权证登记的是陈某芳，自2011年至2018年期间赵某洁未就此提出任何异议。

3.案涉房屋为陈某芳作为产权人管理和使用，陈某芳用出租的租金偿还买房的借款，赵某洁仅仅按期收取还款。4.案涉房屋在购买过程中，由陈某芳的舅舅刘某贵代为办理相关手续是正常的，不能因为代办手续而改变房屋产权性质。5.陈某芳持有房屋产权证，但后来找不到房产证，故申请挂失办理新的房产证。赵某洁并没有证据证明其合法持有案涉房产证。一审法院在没有任何直接证据的情形下，认定本案系借名买房是错误的，损害了陈某芳的合法权益。

根据最高人民法院印发的《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第十八条规定，“依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”法院审查认定借名买房合同效力应当具有严格标准，不能主观臆断认定合同有效。综上，请求二审法院查明事实予以纠正。

 

被告辩称

赵某洁辩称，同意一审判决，不同意陈某芳的上诉请求及事实和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审中赵某洁已向法庭提交大量证据证明双方存在借名买房的事实，但陈某芳未能提交任何证据证明双方之间存在借钱买房的约定。案涉房屋一直由赵某洁管理使用，房屋的所有原始凭证都在赵某洁处，陈某芳在一审期间将原有房产证挂失，实际上原房产证并未丢失，陈某芳还将案涉房屋与租户重新签订租赁协议，收回案涉房屋，并向租户收取租金，若本案确系借钱买房，则陈某芳为何要将案涉房屋收回并不再偿还借款，此举不符常理。

陈某芳、刘某贵二人为转移、隐匿夫妻共同财产，将房屋增值利益据为己有，才诉称借钱买房。综上，我方认为案涉借名买房合同有效。

刘某贵辩称，不同意一审判决，同意陈某芳的上诉请求及事实与理由。刘某贵从来没有跟陈某芳签订书面的借名买房协议，也没有口头的借名买房的约定。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定，“……当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”一审判决仅通过大量的间接证据推定借名买房关系的存在，不足以证明存在借名登记的约定，实际上本案为借钱买房关系。

 

法院查明

赵某洁与刘某贵系夫妻关系，陈某芳系刘某贵之姐刘某玲之女。2011年10月15日，陈某芳（买受人）与北京C公司（出卖人，以下简称：C公司）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称：预售合同）。出卖人：C公司，……双方约定由陈某芳购买顺义区一号房屋（以下简称“涉诉房屋”），总价款为人民币7600000元。2016年2月23日，涉诉房屋取得不动产权证书，登记为陈某芳单独所有。涉诉房屋分别于2016年3月26日与2016年9月18日设立抵押登记。陈某芳称，涉诉房屋原不动产权证丢失。2017年12月22日，陈某芳补办不动产权证书，登记为陈某芳单独所有。

经查，刘某贵原系M公司的法定代表人和股东。2015年12月11日，M公司将法定代表人由刘某贵变更为刘某玲（刘某贵之姐），股东由刘某贵、杨某芬变更为刘某玲、杨某芬。2018年，赵某洁向北京市西城区人民法院起诉请求确认刘某贵与刘某玲的股权转让协议无效，现该案在二审中。

另，赵某洁与刘某贵之间的离婚诉讼，尚在北京市东城区人民法院审理中。

赵某洁、陈某芳双方对以下事实存在争议：

一、实际购买人及购买原因。赵某洁主张：1.当时其与刘某贵看好涉诉房屋有投资潜力，因其本人与刘某贵名下在北京均有房屋，依据北京的限购政策无法再购买住宅；2.刘某贵之姐刘某玲名下有房，并且是离婚，不具备购房的资格；3.刘某玲之女陈某芳名下没有房子，于是刘某贵找到其姐刘某玲和其女儿陈某芳商议，借用陈某芳的名义购房，待赵某洁或刘某贵有购房资格时陈某芳再协助将房屋办理过户给赵某洁。陈某芳主张：1.当时觉得这是个机会就想买这个房子；2.涉诉房屋是其从刘某贵处借钱购买。

庭审中，赵某洁提交2016年2月22日刘某贵与宋某涛的短信记录，……证明刘某贵借用陈某芳名义买房。刘某贵对其真实性不认可，陈某芳对其真实性不认可，称房子是她的，在未经其同意的情况下其他人的行为不认可。

赵某洁提交其与刘某玲的通话记录……以证明刘某玲认可赵某洁与刘某贵因客观原因无法购房，故借陈某芳之名买房。刘某贵对其真实性不认可，称陈某芳是完全民事行为人，其他人没有权利可以证明她的权利；陈某芳对其真实性不认可，称刘某玲不是本案的当事人，如果此证据作为证人证言应当由证人出庭作证，不是简单的录音。

二、购买过程。赵某洁主张：2011年8月份，……取得购房机会，当时付了十万元定金。在2013年9月份陆续交总房款的一半，每次交款开发商会开具收据，在开发商处交纳购房款、办理购房手续及后续收房都是赵某洁办理的，陈某芳根本没有去过开发商处。陈某芳主张：涉诉房屋从签订合同到办理产权证都是其亲自办理的。

三、房款及相关税费的缴纳情况。

（一）关于涉诉房屋价款的缴纳情况。赵某洁主张：赵某洁支付涉诉房屋全款760万元，购房款一部分是由M公司支付，一部分是用赵某洁的银行卡刷卡支付。陈某芳主张：房款是先付了20万元定金，是我方向M公司借的支票支付，后又向M公司借了两笔支票，每笔都是76万元，共172万元。后又向赵某洁和刘某贵借款588万元，588万元是赵某洁和刘某贵分两次刷卡支付的。

根据赵某洁提出的调取证据申请，法院出具调查令由赵某洁前往C公司调取涉诉房屋购房时的转账凭证、收据、刷卡记录及交纳相关费用等手续。

（二）关于涉诉房屋相关费用的缴纳情况。根据法院调取的证据表明，2013年9月18日，M公司通过支票向C公司转账4888350.55元。同日，C公司共出具五张正式收据：分别为4560000元收据，面积差价59771元收据，房屋契税229793.13元收据，房屋专项维修资金38266元收据，房屋实测出图费520.42元收据，上述五张收据的交款方式均为支票。其中，房屋契税、房屋专项维修资金、房屋实测出图费收据均写有“赵某洁代”。另，2013年9月17日，C公司开具购房款发票7659771元，该发票亦写有“赵某洁代”。

对于上述调取材料，刘某贵称：对于材料的真实性认可，房屋契税、专项维修资金是赵某洁代陈某芳办理，说明涉诉房屋的实际产权人就是陈某芳。陈某芳称：赵某洁代其领取收据，且明确注明是赵某洁代，说明其本人为实际产权人。

四、预售合同、房屋产权证、不动产登记薄的情况。

（一）关于预售合同中陈某芳的通讯地址和联系方式。赵某洁主张：购房合同中买受人陈某芳的通讯地址房屋登记在赵某洁名下，是由赵某洁和刘某贵共同居住，联系电话也系赵某洁的电话，可以证明赵某洁与陈某芳之间存在借名买房关系。陈某芳主张：即便购房合同中注明的地址和电话是赵某洁的，也仅仅是因为刘某贵和赵某洁借钱给陈某芳，二人作为债权人的一种监督。

（二）关于房屋产权证书补办的情况。庭审中，赵某洁提交涉诉房屋房产证原件，陈某芳提交新房产证。陈某芳主张：因原房产证办下来之后就由其持有，但后来找不到房产证，故申请挂失办理新的房产证。赵某洁主张：房产证原件一直在赵某洁处。新房产证于2017年12月22日发放，其在东城区法院提起离婚的案件是2017年11月6日第一次开庭，从而证明产权证是赵某洁和刘某贵离婚诉讼期间陈某芳通过遗失股证的方式挂失产权，从而证明陈某芳在帮助刘某贵转移夫妻共同财产。

（三）关于不动产登记薄中涉诉房屋的抵押情况。陈某芳不动产登记薄表明，涉诉房屋曾于2016年3月26日和2016年9月18日分别设立抵押登记，于2017年10月10日和2017年10月17日分别注销抵押。根据赵某洁提出的调取证据申请，法院出具调查令由赵某洁前往顺义区不动产登记中心调取涉诉房屋两次抵押登记的相关情况，调查材料表明：2016年3月22日，陈某芳（抵押人）与北京S公司（抵押权人，以下简称：S公司）签订《主债务及不动产抵押合同》，主债权金额为人民币1600万元，履行期限为6个月，债务人为M公司。2016年9月13日，陈某芳（抵押人）与S公司（抵押权人）签订《主债权及不动产最高额抵押合同》，最高债权金额为人民币2000万元，债权确定期间为2016年9月1日至2018年9月1日，债务人为北京W公司（以下简称：W公司）。

刘某贵称：2016年3月22日不动产抵押合同的债务人是M公司，此时M公司的法定代表人为陈某芳之母刘某玲，刘某贵已不是该公司的股东；另外一份抵押合同的债务人是W公司，该份合同与本案无关。陈某芳称：两次抵押发生时，刘某贵已不是M公司的股东，第二次抵押的债务人也不是M公司，两次抵押与刘某贵没有关系。赵某洁称：W公司是与刘某贵多年有往来的公司，借款的收款方是北京W公司，陈某芳没有证据证明与W公司有任何来往。

五、涉诉房屋的交接和居住使用情况。

2013年9月28日，刘某贵代陈某芳办理涉诉房屋交接手续。2015年8月6日，陈某芳（出租人）与苏某超（承租人）签订房屋租赁合同和补充协议，将涉诉房屋出租于苏某超，租期为2015年8月5日至2018年8月4日，租金标准为每月23000元，收款人为赵某洁。

赵某洁主张：赵某洁将涉诉房屋租给他人使用并由其收取租金，涉诉房屋实际由赵某洁控制和使用。刘某贵主张：房屋租赁合同证明房屋的产权人是陈某芳，由陈某芳管理和使用，赵某洁收取租金是陈某芳向刘某贵还款。陈某芳主张：房屋租赁合同系其本人在行使房屋的管理权利，房屋的租金是付给赵某洁冲抵借款，陈某芳给赵某洁的款项共1054000元。

2018年1月31日，陈某芳与苏某超签订《补充协议》，双方约定:双方于2017年11月口头约定将原合同租金增至每日24000元，现租金继续按照每月23000元履行，支付方式由按季度变为按月支付，租金收款人由赵某洁变更为陈某芳。

赵某洁主张：在本案第一次开庭后，陈某芳找到租户曾女士要求变更租赁合同，每月少收1000元，租金每月交纳，收取账户变更到陈某芳名下，间接证明在此之前与租户联系和收取房屋租金均由赵某洁办理，陈某芳称用租金偿还借款，现借款还未还清的情况下变更原应给付赵某洁的租金合同，足以证明刘某贵、陈某芳主要目的是转移财产。刘某贵、陈某芳对赵某洁主张不予认可。

六、关于借款问题。

关于陈某芳是否借款买房，双方争议较大。庭审中，刘某贵提交两份借款合同，分别是2013年刘某贵借给赵某洁之兄赵某辉和赵某洁之嫂高某兰用于投资移民，借款金额分别为50万美元，借款期限分别为10年和20年，月利息为0.15%。以此证明刘某贵资金庞大，家庭成员相互借款是很正常的。另外提交刘某贵房产资产清单，证明刘某贵国内外房产价值过亿，借给亲人不会影响刘某贵夫妇生活。赵某洁对此不认可。

赵某洁称：1.陈某芳出生于1988年，在2011年购房到2013年交房，陈某芳不到25岁且未婚，陈某芳母亲名下有住房，其母亲只是普通职工，760万元不是小数额，即使借款也不会借给无偿还能力的人，是违背常理的；2.如果赵某洁与陈某芳之间是借钱买房，那借款也应由赵某洁或刘某贵转账到陈某芳名下，由陈某芳和其母亲去看房和商议买房，但实际情况是整个房屋的购买和款项支付均是赵某洁及M公司直接将钱支付给开发商，足以证明是借名买房；

3.陈某芳至今未向M公司和赵某洁偿还任何款项，760万的大额款项在银行每个月的利息都比房屋租金高，陈某芳所述的租金折抵还款违背常理。4.刘某贵所述的借款，其与陈某芳之间没有借款协议，按照常年应约定借款金额和还款日期等信息。

刘某贵称：1.陈某芳是高材生，刘某贵是其舅舅，舅舅给陈某芳几百万是合乎情理的；2.赵某洁的家人在刘某贵的公司打工，是没有任何经济能力的，为了移民，赵某洁不惜贷款700多万借给两个哥哥，还赠与两个哥哥一套房产，都是直系亲属，借给谁几百万都是正常的；3.第三方支付的行为是符合规定的，不一定要求M公司将钱打到陈某芳名下才能证明是借钱买房；

陈某芳称：1.2011年陈某芳比较年轻，但符合我国公民买房的条件，赵某洁以年轻为由就不能买房是没有道理的；2.截止到2018年2月，已经还给赵某洁和刘某贵105.4万元，2018年2月份之后，将该房屋的收款方式变更为自己收取，充分体现了对房屋的管理；3.刘某贵与赵某洁经济实力雄厚，借给双方亲属符合常理，当时刘某贵借钱给赵某辉是用于投资移民，因为投资移民的手续非常严格，所以要求有借款合同。

法院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。

具体在本案中，本案的争议焦点为认定借名买房还是借钱买房，即赵某洁、刘某贵借陈某芳之名买房还是陈某芳借赵某洁、刘某贵之钱买房。由于双方并没有借名买房的书面约定，亦没有借钱买房的书面约定，庭审中双方各执一词。因此，法院将根据双方提交的证据探究是否存在借名买房或借钱买房的口头约定。法院认为可以从以下几个方面判断：1.购房是否有合理理由及经济条件；2.购房过程；3.购房资金的来源是否合理；4.原房产证的持有情况；5.涉诉房屋的使用情况。

一、关于是否存在借钱买房的约定。

1.陈某芳是否有购房的合理理由及经济条件。陈某芳在购房时仅21岁，当时还是在校大学生，没有收入，其主张购房的理由是觉得这是个机会。陈某芳主张不能因为陈某芳年轻就不能买房。法院认为，现今在校大学生无论是自住还是投资买房已很普遍，但作为一个理性的经济人，在购房时要考虑自身的经济条件和承受能力，购房时陈某芳没有收入，且其家庭为普通家庭，760万的购房款已远超出其家庭的承受能力，故陈某芳购房非理性经济人的选择。

2.陈某芳能否还原购房过程。陈某芳称：买房之前和赵某洁、刘某贵一起去看过房屋，涉诉房屋从签订合同到办理产权证都是其亲自办理的。但其无法详细描述购房过程，购买价值760万的房产，依常理来看，一般人都会记得购房经过或者有印象，但陈某芳无法还原其购房过程，故不能排除其虚假陈述的合理怀疑。

3.陈某芳的购房资金来源是否合理。陈某芳称购房款760万元是其向M公司借款172万元，向刘某贵、赵某洁借款588万元。庭审中刘某贵提交其房产清单证明其资产实力，提交两份借款合同，分别是2013年刘某贵借给赵某洁之兄赵某辉和赵某洁之嫂高某兰用于投资移民，借款金额分别为50万美元，以此证明刘某贵、赵某洁直系亲属之间借款几百万是十分正常的，符合常理的。

法院认为，按照当时的汇率，50万美元相当于300多万人民币，刘某贵与赵某辉、高某兰之间的借款均有书面借款合同，明确约定了借款金额、期限、利息、还款方式、违约责任等条款。借款300多万尚且有书面合同，现陈某芳借款588万元只是口头约定，显然是违背刘某贵的借款习惯和常理的。陈某芳主张2013年的两笔借款是用于投资移民，因为投资移民的手续非常严格，所以要求有书面借款合同。对此，陈某芳并未提交证据证明投资移民需要借款合同来证明资金来源，对于陈某芳的抗辩法院不予采信。

4.陈某芳是否持有原房产证。陈某芳主张其房产证是由其亲自办理并一直持有，但后来找不到房产证，故申请挂失办理新的房产证。赵某洁主张原房产证一直由其本人持有，并在庭审中提交原房产证。法院认为，陈某芳主张原房产证一直由其持有，但后来丢失，但为何丢失的房产证会在赵某洁处，对此陈某芳并未给出合理解释，不能排除陈某芳没有原房产证的合理怀疑，故法院对于陈某芳的主张不予采信。

5.涉诉房屋的居住使用情况。

刘某贵于2013年9月代陈某芳办理涉诉房屋交接手续。2015年8月，陈某芳与苏某超签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租于苏某超。在涉诉房屋租赁期间，具体租赁事宜都是赵某洁与苏某超直接联系，房屋租金于每季度汇至赵某洁账户。陈某芳主张让赵某洁收取房租是其向赵某洁和刘某贵偿还借款，已向赵某洁还款1054000元。法院认为，首先，2013年刘某贵借给赵某辉、高某兰50万美元的月利息为0.15%，借款期限分别为10年和20年。如果陈某芳借款760万元还是按照月利息0.15%来看，则每年的利息为136800元。现涉诉房屋年租金为276000元，除去利息还清760万元大约需要50年，这显然是不符合常理的。

其次，2018年1月，陈某芳与苏某超签订《补充协议》，约定以后租金直接汇至陈某芳账户。陈某芳主张租金汇至赵某洁处是偿还借款，但在借款尚未还清的情况下停止向赵某洁还款，这也是违背常理的。第三，陈某芳主张已还款1054000元。涉诉房屋租赁期限为2015年8月5日至2018年8月4日，苏某超向赵某洁支付租金至2018年2月底，即第三年度的前两个季度，按照租赁合同计算房租总额应约为690000元，显然与陈某芳主张的1054000元矛盾。综上，对于陈某芳主张的租金偿还借款，法院不予认可。

二、关于是否存在借名买房的约定。

1.赵某洁、刘某贵是否有购房的合理理由及经济条件。

赵某洁、刘某贵购房的原因是看好涉诉房屋有投资潜力。借名买房是因为赵某洁与刘某贵名下在北京均有房屋，依据北京的限购政策无法再购买住宅。经法院核实，2011年2月15日，《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，其中第十条规定：“继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，……对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”

赵某洁称其看房时间为2011年8月。涉诉房屋合同签订日期为2011年10日，故赵某洁、刘某贵确有借名买房的合理理由。另外，2016年2月22日，刘某贵在与宋某涛的短信记录中也承认是借陈某芳之名买房。结合赵某洁与刘某玲的通话记录和购房合同中赵某洁的通讯地址和电话可以进一步佐证借名买房的事实。

此外，根据刘某贵提供的房产清单可以得知刘某贵夫妇在国内外有多处房产，结合刘某贵向赵某辉、高某兰分别借款50万元等情况，表明刘某贵夫妇确有购房的经济实力。

2.赵某洁能否还原购房过程。赵某洁能详细描述其从看房、抽奖、选房、交费完整过程，并且购房发票、房屋契税、房屋专项维修资金、房屋实测出图费收据均由赵某洁代签。房屋交接是由刘某贵代办。

3.购房资金来源是否合理。根据法院调查的材料表明，购房资金主要来源于M公司和刘某贵。在支付购房款时，刘某贵系M公司的法定代表人和股东。可以证明，刘某贵夫妇完全有能力购买涉诉房屋。

4.赵某洁是否持有原房产证。赵某洁主张原房产证一直由其本人持有，并在庭审中提交原房产证。鉴于陈某芳主张其房产证丢失并补办，未能合理解释房产证在赵某洁处，法院结合赵某洁从选房到购房办理相关手续等情况，认定原房产证系赵某洁持有。

5.涉诉房屋的居住使用情况。陈某芳主张涉诉房屋一直由其管理和使用，但赵某洁与苏某超的微信记录和通话记录证明涉诉房屋一直由赵某洁管理和使用。

由此，在案证据已经可以证明赵某洁、刘某贵与陈某芳存有借名买房的合同关系，购房主体为刘某贵、赵某洁夫妇。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

综上，赵某洁的诉讼请求具有充足的事实证据，法院予以支持。

 

裁判结果

确认赵某洁、刘某贵与陈某芳之间关于涉诉的北京市顺义区一号房屋的借名买房合同关系有效。

 

房产律师靳双权点评

结合当事人诉辩意见及法院查明事实，本案的争议焦点系赵某洁、刘某贵与陈某芳之间系借名买房关系还是借钱买房关系。

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