北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告张某一诉称：原、被告于2015年10月17日签订房屋买卖合同，约定由原告出资89万元，购买被告名下的坐落于本市某某区某某路XXX号房屋一套，双方约定于2015年11月30日到房管部门办理相关手续，原告于当日向被告交付定金12万元。后因被告拒绝履行合同义务，致使合同无法履行。原告认为，被告之行为已构成根本违约，应依《合同法》第一百零七条之规定承担违约责任，故请求判令被告赔偿原告违约金107900元。

 

被告辩称

被告刘某二辩称：原、被告签订的《房产交易合同》违反法律的禁止性规定而应属无效。该合同实质上是房屋买卖合同，所买卖的标的物是公产房，而公产房从性质上讲是由政府和国有企事业投资兴建的，公产房的产权归国家所有，依照法律规定，公产房是不允许买卖的。原、被告擅自买卖公产房的行为，不但损害了国家利益，而且也违反了法律的禁止性规定。原、被告签订的《房产交易合同》既不具有公产房使用权置换、回购或者代理转让的性质，更不具备公产房使用权置换、回购或者代理转让的任何法定要件，显然违反法律强制性规定，依法应属无效合同。被告经鉴定为限制行为能力人，因此被告不能委托刘某代签房屋买卖合同，因此该合同应属无效；刘某是在之后办理公证和鉴定的过程中逐渐发现，买卖公产房屋的行为不合法，因此不履行合同的行为不存在过错；刘某代签合同之前，并没有将此事告知与被告同户籍的刘某三和刘某四二人。

 

二．法院查明

本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：原告张某一与被告刘某二于2015年10月17日在案外人某某房地产咨询有限公司的居间服务下签订了《房产交易合同》，约定由原告张某一购买被告刘某二承租的坐落于天津市某某区某某路XXX号房屋。该房屋为公产房，计租面积为21.74平方米。该房屋成交价为890000元，原告张某一于签订本合同之时向被告刘某二支付定金人民币120000元。双方须于2015年11月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。

在合同第七条违约责任中约定：2、依照天津市政策及本合同之相关约定，双方应积极配合、按时并亲自到场办理打印《天津市房产买卖协议》，贷款手续、缴纳相应税费、权属转移登记、抵押登记及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价千分之一的迟延履行违约金。逾期履行超过十五日的，守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并要求违约方支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。

在合同履行期限届满之前，双方有以下情形的：（1）甲方拒绝将该房地产出售给乙方；守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并要求违约方在合同解除后十五日内支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。12、因双方或其中任何一方违约，导致本合同不能履行的，丙方仍有权按照本合同约定收取居间服务费，如已收取居间服务费的，则丙方有权不予退还。如支付费用方为守约方的，该笔费用由违约方直接赔付给守约方。该《房产交易合同》由被告刘某二于2015年10月17日向其女儿刘某出具授权委托书后，由刘某代其签字。该《房产交易合同》签订之日，原告张某一给付被告刘某二定金120000元。

因涉诉房屋为公产房，在办理公证过程中，应公证处要求，案外人刘某申请宣告本案被告刘某二为限制民事行为能力人，2016年2月24日，天津市某某区人民法院作出民事判决书，判决宣告本案被告刘某二为限制民事行为能力人，并指定刘某为刘某二的监护人。2016年3月12日，被告刘某二的法定代理人刘某明确告知原告该房屋不再出售给原告张某一，原告张某一认可由于被告不履行主要合同义务，该《房产交易合同》解除。

 

三．法院判决

自本判决生效之日起十日内，被告刘某二赔偿原告张某一违约金109000元。

 

四．律师点评

根据原告张某一、被告刘某二与案外人某某房地产咨询有限公司签订的《房产交易合同》，是三方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告及案外人均应依约履行。原告依约交纳了购房定金，被告应按照合同约定履行其相应的义务，被告在履行合同过程中明确表示拒绝将诉争房屋出售给原告，属于明确不履行合同主要义务的情况，在此情况下，原、被告均认可在2016年3月12日被告做出该意思表示时，合同已解除。被告在履行合同的过程中，明确表示不履行主要义务，应属于被告违约行为，应承担相应的违约责任。对于原告主张的109000元的违约金，原告在庭审中明确表示不主张被告返还定金，只要求被告支付违约金，按照房产交易合同的相关约定，被告应支付总房款10%的违约金，故对于原告的该项主张予以支持。

对于被告抗辩其授权委托书上的签字是原告本人不知晓的情况下所签，未能就此提供相应的证据，且被告主张的其系限制民事行为能力人，但其在出具授权委托书的时候，并未有相应的证据证明其是限制民事行为能力人，故对被告的该项抗辩主张不予支持。对于被告主张诉争房屋是公产房，对公产房进行交易属于违反法律强制性规定，该合同应属无效的抗辩意见，没有法律依据，故本院对其该项抗辩意见不予支持。